можно ли заложить долю в квартире без согласия второго собственника
Можно ли оформить долю в квартире под залог при согласии других собственников?
Юрист, эксперт в области недвижимости и банкротства
Добрый день! Скорее всего, в Вашем вопросе речь идёт о получении кредита в банке под залог доли в квартире. Действующее законодательство не содержит ограничений на передачу доли в квартире под залог. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки. Первым условием будет получение согласия на передачу Вами доли в залог от других собственников квартиры. Без такого согласия банк рискует остаться без залога, так как другие собственники долей в квартире могут признать залог Вашей доли недействительным по причинам нарушения интересов других собственников. Вторым условием будет выдел доли в натуре. Другими словами, Вам необходимо определить, какая часть квартиры принадлежит Вам, и выделить такую часть квартиры по документам. Резюмируя. При наличии согласия других собственников квартиры Вы вправе передать свою долю в квартире под залог, предварительно выделив ее в натуре.
Залог недвижимости (в том числе доли недвижимости) регулируется Федеральным законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Необходимость получения согласия других собственников на передачу в залог доли квартиры зависит от имеющегося вида права собственности на квартиру.
Если квартира находится в совместной собственности без определения долей, например в совместной собственности супругов, то в силу п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке» потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Кроме того, если совместными собственниками являются несовершеннолетние граждане, то залог доли необходимо будет согласовывать с органами опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке»).
Если имеет место общая долевая собственность с уже определенными долями, то в силу п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке» согласие других собственников не требуется. В этом случае, в силу ст. 246 ГК РФ, собственник доли имеет полное право распоряжаться указанной долей по своему усмотрению. При передаче в залог доли в квартире, согласно ст. 75 Федерального закона «Об ипотеке», заложенной будет считаться соответствующая доля в праве общей собственности.
Продается угол в комнате
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Залог доли квартиры без согласия второго собственника
Зарегистрируют ли договор залога на долю в квартире без согласия второго собственника доли?
Я хочу взять залог под свою долю в однокомнатной квартире. Собственников 2.пополам. Долевая собственность. Второй собственник никогда не даст согласие на продажу. Могу ли я взять на свою долю залог, чтобы не выкупать ее потом и без согласия второго собственника?
Меня интересует займ под залог недвижимости, я долевой собственник, 1/2 доля в квартире. Могу ли я оформить займ, без согласия второго собственника.
Можно ли получить кредит в банке под залог доли в квартире без согласия второго собственника.
Возможно ли взять кредит под залог доли в однокомнатной квартире (1/2) без согласия второго собственника. Бывшие муж и жена, 2 собственника, приобрели квартиру в браке.
Возможно ли взять кредит под залог 1/2 доли в однокомнатной квартире без согласия второго собственника?
Могу ли я взять займ в банке под залог своей доли в квартире без согласия второго собственника.
Можно взять кредит в банке под залог доли квартиры без согласия второго собственника? Документ на право собственности доли у меня есть.
Я являюсь собственником 1/2 доли в 2-х комнатной квартире, сама не проживаю. Доля в натуре не выделена. Второй собственник проживает периодически в квартире. Коммуналку платим пополам, только у второго вечные долги по платежам. Еще доля второго собственника находится в залоге у банка, по егрн запрещены действия по регистрации. Долг больше стоимости его доли. Официально у второго собственника жилье единственное.
1.как выделить долю, если метраж комнат очень сильно отличается?
2.не обяжут ли меня потом выплачивать долги второго соб-ка по коммунальным услугам, тк счет он делить не хочет и не платит свою часть.
3.доля второго соб-ка в залоге у банка. Гасить свои долги он не намерен. Нельзя ли мне выкупить долю напрямую у банка? Когда банк может забрать его долю за долги?
4.если не получится продать свою долю, могу ли я сдавать свою часть в аренду, или это нельзя делать без согласия второго соб-ка?
У меня в свидетельстве написано, что вид права: общая болевая собственность, доля в праве 1/2. Квартира 2-х комнатная. Могу ли я долю свою свою заложить как залог для оформления кредита без согласия второго собственника?
Квартира. Приватизирована и поделена на двоих, могу ли я своя долю отдать род залог, без согласия второго собственника, он не хочет ни продавать свою долю ни покупать мою, сам проживает в квартире, я своей долей не пользуюсь. Спасибо.
Хочу оформить займ под залог 1/2 доли квартиры без согласия второго собственника у частного инвестора. Какие договора необходимо заключить с инвестором, чтобы после возврата суммы займа вернуть права на собственность? Предлагают договор дарения с регистрацией.
У приватизированной квартиры два собственника, родные брат и сестра. У них общая долевая собственность, по 50 % у каждого. И у сестры и у брата эта квартира — не единственное жильё, и там они не прописаны. Оба не состоят в браке. Брат хочет взять кредит под залог своей доли в квартире. Кредитная организация не требует от сестры согласия на такой залог доли её брата.
Но хорошо, если брат возьмёт кредит, и без проблемно его отдаст. А если он почему-то не сможет его с какого-то момента выплатить. Тогда что?
Ведь по закону при сделках с имуществом, находящимся в совместной долевой собственности перед тем как совершить сделку отчуждения, например куплю-продажу, необходимо согласие другого собственника, иначе эти действия попадают под ст. 256 ГК РФ
Нарушение преимущественного права покупки. И влекут за собой возможность дальнейшего признания сделки недействительной.
При залоге право собственности не переходит. Но залог предполагает переход права собственности при наступлении определённых обстоятельств.
Мои вопросы: 1. Правомерны ли действия кредитной организации, дающей кредит под залог доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности без согласия второго собственника-дольщика?
2. Сестра может и не узнать, что брат уже где-то взял кредит под залог. Как остановить этот беспредел брата и сделать так, чтобы без её письменного согласия, кредиты под залог брату не выдавались? Я слышала, что можно как-то сообщить в Росреестр, что квартира без права продажи.
Заранее благодарю за ответ.
Мне нужно оформить зам под залог недвижимости, я имею право на 1/2 в двухкомнатной квартире, это могу подтвердить свидетельством о гос. регистрации. Мне в МФО одобрили зам 100000 р. и для меня это выход сейчас, но когда пришли к нотариусу, она отказалась регистрировать договор из за 84% годовых и даже не стала его читать. Сделку отложили сейчас. И вот у меня возник вопрос, а в росреестре не откажут в обременении, моя доля не разграничена, и вообще нотариус тоже об этом скажет или я заплачу 11 тысяч за услуги нотариуса, а в итоге получу отказ? Можно без согласия второго собственника оформить зам под залог 1/2 двухкомнатной квартиры, может в МФО получится?
Ситуация следующая. Трехкомнатная квартира, являющаяся предметом залога в обеспечение ипотечного кредита, принадлежит двум людям на праве общей долей собственности по 1/2, соответственно, т.е. в равных долях. Официального порядка пользования жилыми помещениями не существует. Одна сторона на протяжении долгого времени не оплачивала кредит (по кредиту предусмотрена солидарная ответственность) и не проживала в данной квартире, продолжая быть в ней постоянно зарегистрированной. Вторая сторона исправно гасила совместный кредит и оплачивала полностью все необходимые коммунальные расходы, за что, собственно, и попыталась взыскать средства со стороны уклониста через суд. Но пока суд да дело, не уплачивающий ничего созаемщик объявился в квартире с намерением сдать свою половину каким-то жильцам в аренду, чтобы на вырученные таким образом средства оплачивать в дальнейшем кредит. Вторая сторона проживает в данной квартире и, естественно, возражает против вселения кого-либо, кроме второго собственника. Согласно условиям кредитного договора с банком, заемщик обязуется Не сдавать предмет ипотеки в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора. Можно ли как-то повлиять на то, чтобы Банк не давал такого согласия неблагонадежному заемщику, на протяжении долгого времени уклоняющегося от уплаты своей части кредита? Или, учитывая категорическое несогласие второго собственника на аренду, первый собственник не сможет сдать в наем свою долю, даже если будет получено формальное согласие банка-кредитора? Кому жаловаться в случае, если эти условия будут нарушены?
Порядок пользования определен судом, т.к. отец самовольно занял необходимую ему комнату, предполагаемую для проживания ребенка, и добровольно не освобождал.
Ребенку принадлежит комната площадью 10,8 кв.м. с выходом на лоджию, которой могут по решению суда беспрепятственно пользоваться другие собственники квартиры. Т.е. отец может постоянно передвигаться по данной комнате, курить и делать все, что заблагорассудится. Дверь должна быть открытой. Данные условия жизни невыносимы. Ребенок здесь жить не хочет и не может, т.к. проживает в составе новой семьи по месту службы моего нынешнего супруга, он военнослужащий, часто переезжаем.
В 3 х комнатной квартире бывший супруг проживает один. Возникают конфликтные ситуации при совместном временном пребывании в квартире.
На момент подачи заявления о взыскании алиментов, отец был безработным и суд определил с 27.10.2006 г. их в размере 25%. По исполнительному листу они выплачивались с марта 2007 до октября 2008 года включительно, в среднем от 1000 до 2000 тыс. руб.в мес., что не соответствует никакому прожиточному минимуму, дополнительных средств отец ребенку не предоставляет. Также он не принимает участия в нравственном, духовном, моральном и физическом воспитании сына. За 2 года виделся с ним один раз, и то по просьбе сына, ему 13 лет.
На основании вышеперечисленных обстоятельств, сын от первого брака признан по суду членом семьи военнослужащего, т.е. моего второго супруга, и находится на его иждивении.
Отец ребенка сейчас опять безработный, но доход имеет, занимается ремонтами. Алименты не выплачивает 4 месяца. Ребенка не видит, не общается.
Мы проживаем новой семьей по договору найма в общежитии в Москве (по новому месту службы супруга), имеем временную прописку на 3 года до 2011 г. Оплачивать необходимо 2 жилья, что очень накладно.
Я хочу приобрести 1 комн. Квартиру площадью 37 кв.м в отличном состоянии на имя ребенка, тем самым улучшив его жилищные условия, по цене равной цене его 1/4 доли в коммунальной квартире, но в другом городе, в Саратовской области, где проживает бабушка, где родился сам ребенок и желает там продолжить свою учебу в дальнейшем. Возможно, в ближайшее время мы туда переедем всей семьей, т.к. средств на жизнь в Москве и МО не хватает.
Документы на покупаемую квартиру готовы, оформлен договор залога.
Отец согласия не дает. В органах опеки отказ отца имеется. Опека без согласия отца тоже не дает разрешения, хотя возражений не имеет.
Какие основания необходимы, чтобы добиться положительного результата в суде? Возможно ли это?
Порядок пользования определен судом, т.к. отец самовольно занял необходимую ему комнату, предполагаемую для проживания ребенка, и добровольно не освобождал.
Ребенку принадлежит комната площадью 10,8 кв.м. с выходом на лоджию, которой могут по решению суда беспрепятственно пользоваться другие собственники квартиры. Т.е. отец может постоянно передвигаться по данной комнате, курить и делать все, что заблагорассудится. Дверь должна быть открытой. Данные условия жизни невыносимы. Ребенок здесь жить не хочет и не может, т.к. проживает в составе новой семьи по месту службы моего нынешнего супруга, он военнослужащий, часто переезжаем.
В 3 х комнатной квартире бывший супруг проживает один. Возникают конфликтные ситуации при совместном временном пребывании в квартире.
На момент подачи заявления о взыскании алиментов, отец был безработным и суд определил с 27.10.2006 г. их в размере 25%. По исполнительному листу они выплачивались с марта 2007 до октября 2008 года включительно, в среднем от 1000 до 2000 тыс. руб.в мес., что не соответствует никакому прожиточному минимуму, дополнительных средств отец ребенку не предоставляет. Также он не принимает участия в нравственном, духовном, моральном и физическом воспитании сына. За 2 года виделся с ним один раз, и то по просьбе сына, ему 13 лет.
На основании вышеперечисленных обстоятельств, сын от первого брака признан по суду членом семьи военнослужащего, т.е. моего второго супруга, и находится на его иждивении.
Отец ребенка сейчас опять безработный, но доход имеет, занимается ремонтами. Алименты не выплачивает 4 месяца. Ребенка не видит, не общается.
Мы проживаем новой семьей по договору найма в общежитии в Москве (по новому месту службы супруга), имеем временную прописку на 3 года до 2011 г. Оплачивать необходимо 2 жилья, что очень накладно.
Я хочу приобрести 1 комн. Квартиру площадью 37 кв.м в отличном состоянии на имя ребенка, тем самым улучшив его жилищные условия, по цене равной цене его 1/4 доли в коммунальной квартире, но в другом городе, в Саратовской области, где проживает бабушка, где родился сам ребенок и желает там продолжить свою учебу в дальнейшем. Возможно, в ближайшее время мы туда переедем всей семьей, т.к. средств на жизнь в Москве и МО не хватает.
Документы на покупаемую квартиру готовы, оформлен договор залога.
Отец согласия не дает. В органах опеки отказ отца имеется. Опека без согласия отца тоже не дает разрешения, хотя возражений не имеет.
Какие основания необходимы, чтобы добиться положительного результата в суде? Возможно ли это?
Заранее спасибо. Надеюсь на ваш ответ.
С уважением, Инна М.
Порядок пользования определен судом, т.к. отец самовольно занял необходимую ему комнату, предполагаемую для проживания ребенка, и добровольно не освобождал.
Ребенку принадлежит комната площадью 10,8 кв.м. с выходом на лоджию, которой могут по решению суда беспрепятственно пользоваться другие собственники квартиры. Т.е. отец может постоянно передвигаться по данной комнате, курить и делать все, что заблагорассудится. Дверь должна быть открытой. Данные условия жизни невыносимы. Ребенок здесь жить не хочет и не может, т.к. проживает в составе новой семьи по месту службы моего нынешнего супруга, он военнослужащий, часто переезжаем.
В 3 х комнатной квартире бывший супруг проживает один. Возникают конфликтные ситуации при совместном временном пребывании в квартире.
На момент подачи заявления о взыскании алиментов, отец был безработным и суд определил с 27.10.2006 г. их в размере 25%. По исполнительному листу они выплачивались с марта 2007 до октября 2008 года включительно, в среднем от 1000 до 2000 тыс. руб.в мес., что не соответствует никакому прожиточному минимуму, дополнительных средств отец ребенку не предоставляет. Также он не принимает участия в нравственном, духовном, моральном и физическом воспитании сына. За 2 года виделся с ним один раз, и то по просьбе сына, ему 13 лет.
На основании вышеперечисленных обстоятельств, сын от первого брака признан по суду членом семьи военнослужащего, т.е. моего второго супруга, и находится на его иждивении.
Отец ребенка сейчас опять безработный, но доход имеет, занимается ремонтами. Алименты не выплачивает 4 месяца. Ребенка не видит, не общается.
Мы проживаем новой семьей по договору найма в общежитии в Москве (по новому месту службы супруга), имеем временную прописку на 3 года до 2011 г. Оплачивать необходимо 2 жилья, что очень накладно.
Я хочу приобрести 1 комн. Квартиру площадью 37 кв.м в отличном состоянии на имя ребенка, тем самым улучшив его жилищные условия, по цене равной цене его 1/4 доли в коммунальной квартире, но в другом городе, в Саратовской области, где проживает бабушка, где родился сам ребенок и желает там продолжить свою учебу в дальнейшем. Возможно, в ближайшее время мы туда переедем всей семьей, т.к. средств на жизнь в Москве и МО не хватает.
Документы на покупаемую квартиру готовы, оформлен договор залога.
Отец согласия не дает. В органах опеки отказ отца имеется. Опека без согласия отца тоже не дает разрешения, хотя возражений не имеет.
Какие основания необходимы, чтобы добиться положительного результата в суде? Возможно ли это?
Заранее спасибо. Надеюсь на ваш скорый ответ.
Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.