курт аббревиатура что это такое
Что такое КУРТ?
В октябре 2017 года постановлением правительства Московской области была утверждена методика определения устойчивого развития территории, согласно которой осуществляется деятельность по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий). В этом году были внесены поправки в Градостроительный комплекс относительно КУРТ, а сам градостроительный институт по реорганизации и благоустройства российских городов был утвержден и урегулирован еще в середине 2016 года.
Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории Московского региона, комплексного развития и сбалансирования инфраструктуры, а также создания новых рабочих мест. На данный момент по оценкам правительства Московской области насчитывается более 2 300 КУРТ, ¾ которых являются участками жилого назначения.
В первую очередь в рамках КУРТ правительство по инициативе органа самоуправления сможет вовлечь в оборот неиспользуемые земли и заброшенные промышленные зоны, во-вторых, урегулировать процесс реализации земельных участков, а также сроки и объемы строительства на них, а в-третьих, избежать хаотичной застройки с отсутствующей инфраструктурной составляющей.
Процедура регистрации застройщика на участках жилищного строительства для проведения застройки на территории КУРТ теперь заключается в трехстороннем порядке : договор подписывается Министерством строительного комплекса Московской области, органом местного самоуправления и застройщиком. А договор для нежилой застройки на территории КУРТ заключается между органом местного самоуправления и самим застройщиком. Данные процедуры позволяют сократить временные издержки, избежать торгов и упростить планирование будущих объектов.
Теперь изъятие земель под комплексное развитие становится проще для органов самоуправления: поправки позволяют это сделать даже без проведения публичных слушаний. Как утверждают юристы, муниципалы по своей инициативе смогут совершенно законно изымать земли и недвижимость, отмеченные зоной КУРТ, а каких-либо механизмов защиты собственников этого имущества в законе не прописано, что ставит под сомнение данный закон и внесенные в него поправки.
Но по мнению некоторых специалистов рынка не так страшен черт, как его рисуют. Во-первых, скоро исполнения всех КУРТов ожидать не стоит, поскольку как у муниципалов, так и у собственников может не оказаться средств на развитие территории, а во-вторых, по закону собственник может обратиться с иском в суд, и решение об изъятии будет приниматься более взвешенно и обоснованно.
Стоит отметить, что в первой половине 2018 года в Московской области были приняты большинство всех генпланов муниципальных образований, работы по подготовке которых велись еще с 2015 года. Благодаря утвержденным генпланам образований Подмосковья, а также урегулирование деятельности согласно КУРТ, власти надеятся на более качественную неточечную застройку региона с учетом всестороннего развития: наполнение социальными, транспортными и коммерческими инфраструктурными объектами новые площади жилищного строительства. Теперь власти будут активно принимать участие в строительстве, помогая инвесторам реализовывать крупные проекты. Несмотря на это, девелоперы пока не торопятся переходить к реализации проектов в соответствии с КУРТ, так как еще толком не разобрались во всех тонкостях закона и испытывают сложности с планированием экономики проекта. Однако несмотря на директивное по факту установления зон КУРТ, собственникам земельных участков, попадающих в такие зоны, рекомендуется не закрываться, а поддерживать коммуникации с городскими властями в целях оптимизации этих зон и поиска здравого компромисса по развитию своих территорий.
Москва запускает первые проекты КУРТ: рискнуть или нет
Как работает КУРТ
Закон, в котором прописаны нормы о комплексном развитии территорий, полностью заработал с июля 2017-го. Сначала планировалось, что региональные власти возьмутся за развитие промышленных, упадочных территорий, которые поделены между множеством собственников. Такие участки — проблема для городов. Заброшенные заводы, кварталы старых бараков превращаются в «черные дыры» посреди современных «причесанных» районов.
В теории механизм КУРТ позволяет властям взять реновацию деградировавших кварталов в свои руки: спланировать развитие, привлечь инвестора и изъять землю у тех собственников, которые не готовы идти на компромисс. Однако на практике формулировки закона оказались такими общими, что понятие «деятельность КУРТ» можно отнести к любому строительству или реконструкции. (Об этом говорили в Высшей школе урбанистики от НИУ ВШЭ и Институте экономики города.)
В итоге формально первые примеры комплексного развития территорий уже есть. К примеру, в Подмосковье. Однако пока что договоры заключают по участкам, которые принадлежат одному или двум собственникам. Тогда как «по-настоящему» использовать механизм для редевелопмента сложных депрессивных территорий должны начать только в ближайшие месяцы.
Какие промзоны в Москве ждет редевелопмент
Первые проекты комплексного развития территорий в столице должны стартовать в этом году. Всего в Москве 47 зон КУРТ. Они находятся в 17 промзонах.
Комментарий эксперта
Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы
«Мы внимательно изучаем все 47 территорий, в том числе с точки зрения расположения рядом жилых кварталов, которые попадают под программу реновации. Пока что мы надеемся, что комплексным развитием займутся сами собственники. Первые проекты комплексного развития промзон мы планируем презентовать в первом квартале этого года».
Для отбора территорий КУРТ мэрия использовала четыре критерия: наличие аварийных объектов, самостроя, включение необходимой инфраструктуры в Адресную инвестиционную программу и соответствие земли видам разрешенного использования в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), рассказывал ранее первый замруководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Артемов.
Собственники участков в границах КУРТ должны будут самостоятельно разработать проект планировки территории. Если же они так и не договорятся, мэрия может ускорить процесс — принять решение о развитии территории. После этого государство получит право изымать землю у собственников и привлекать инвестора.
Город готов взять на себя создание инфраструктуры, если она учтена в Адресной инвестиционной программе. В ином случае инвесторы смогут получить городскую землю под инфраструктурные объекты без торгов. А при строительстве производственных зданий мэрия дает льготы на аренду участков, рассказывает Александр Прохоров.
Комментарий эксперта
Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы
«Я выделю две основные проблемы, с которыми город столкнулся при работе с механизмом комплексного развития.
Первая — это большое количество правообладателей объектов недвижимости, которые либо не хотят развиваться, либо не готовы взаимодействовать друг с другом для реализации хорошего комплексного проекта.
Вторая — это длительность процедуры. Если собственник сам не хочет развиваться, то для передачи этого права инвестору необходимо сначала дать собственнику еще шесть месяцев для подготовки документов, а уже потом провести конкурсную процедуру. В то же время такой механизм все же заставляет собственников иначе посмотреть на возможности, которые им предоставляет город, и инициировать проекты самостоятельно».
Отказаться невозможно
Собственники территорий, попавших в зону комплексного развития, не могут увильнуть от участия в проекте. По сути, у них есть два варианта действий — договориться с соседями и вместе инвестировать в редевелопмент или продать свой участок городу. При этом как в реальности будут оценивать стоимость недвижимости, пока непонятно. Зато у сторонних инвесторов есть возможность выбрать — ввязываться в проекты КУРТ или подождать первых реализованных проектов.
Пока что представить, как применяется закон о КУРТ, можно на примере Московской области. Меньше чем за год в регионе заключили 19 договоров о комплексном развитии территорий. Площадь указанных в них участков — больше 550 га. Проекты развивают в крупнейших городах региона: Подольске, Химках, Люберцах, Мытищах, Электростали, в Одинцовском муниципальном районе, сообщили в Министерстве жилищной политики Московской области.
Правда, в Подмосковье механизм комплексного развития используют не только для редевелопмента сложных участков. Зоны КУРТ «накрыли» почти все жилищные проекты региона. Договоры о комплексном развитии просто пришли на замену инвестиционным соглашениям с застройщиками.
Комментарий эксперта
Александр Ермак, заместитель гендиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Самолет»
«Если территорию «накрыли» зоной КУРТ, застройщик не имеет права отказаться от исполнения обязательств по договору. Точнее, если он отказывается, то не сможет на этом участке ничего построить, просто не получит разрешение на строительство. Даже при наличии ранее заключенных инвестиционных договоров по новому закону застройщик обязан перезаключить договор».
Нововведения затронули даже небольшие проекты, которые, казалось бы, не тянут по масштабу на «комплексные». К примеру, договор о КУРТ подписала ГК «АМДевелопмент». Компания строит малоэтажный квартал в поселке Нагорное, недалеко от Мытищ, площадью всего 16 тыс. кв. м.
Каковы условия договоров о развитии территорий
В Подмосковье договоры о комплексном развитии — трехсторонние. Владельцы участков заключают их с Министерством жилищной политики Московской области и муниципальными образованиями. Как правило, переговоры об условиях длятся от двух недель до трех месяцев, рассказывают девелоперы.
Министерство жилищной политики Московской области
«Договоры в обязательном порядке содержат графики строительства жилья и мероприятий по обеспечению опережающего проектирования, строительства, реконструкции объектов инфраструктуры».
Условия договоров у всех разные. «ЮИТ Московский регион» строит в Электростали детский сад, офис врача общей практики, пункт полиции, передает жилье обманутым дольщикам и соинвестирует в возведение школы. ГК «Самолет» дарит региону 10 тыс. кв. м жилья на госнужды, строит социальные объекты и дорогу, которая соединит Путилковское и Пятницкое шоссе, опережающим темпом. Область со своей стороны расширяет Путилковское шоссе и делает съезды с Пятницкого. Наконец, ФСК «Лидер» в Нагорном строит инженерные сети, дороги и передает землю под строительство школы и двух детских садов. Сами учреждения построят региональные власти.
Регионы не только порой соглашаются строить школы и детские сады или реконструировать дороги. Иногда администрация готова менять регламенты для участка в Правилах землепользования и застройки. Режим КУРТ позволяет гибко корректировать нормы в границах зоны. Так, Urban Group перед самым банкротством добилась послаблений для проекта «Солнечная система — 2» в Химках. Ограничение по высоте домов подняли с 17 до 25 этажей. Теперь проект достраивает Crocus Group.
Комментарий эксперта
Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити-XXI век»
«Процедура заключения договора не представляет особых сложностей, она хорошо отлажена. Проект документа рассматривают все задействованные в работе структурные подразделения органов государственной власти, и формируется редакция договора, устраивающая обе стороны. Обмен информацией осуществляется через региональный портал государственных услуг».
Подводные камни договоров КУРТ
Требования к девелоперам, социальная нагрузка на территориях комплексного развития не отличаются от привычных. Для жилой застройки в Москве это 54 места в детских садах и 124 места в школах на тысячу жителей. С новым механизмом договариваться с властями стало даже проще, говорят девелоперы.
Комментарий эксперта
Ольга Старостина, генеральный директор «ЮИТ Московский регион»
«Договор КУРТ, на мой взгляд, является более серьезным по сравнению, например, с инвестиционным соглашением. Обязательства инвесторов и власти по части объемов и сроков строительства закреплены законодательно. При этом допускается индивидуальный подход к развитию территории, у застройщика есть возможность реализовать свои идеи. А региональные власти, в свою очередь, могут контролировать сбалансированность застройки в области».
У КУРТ есть плюсы. Застройщик может вносить изменения в проект планировки без проведения общественных слушаний, что экономит время. А также попросить в аренду у государства участки, необходимые для реализации проекта. Это вполне реально, если такая земля есть, говорят застройщики.
Совет. Четко пропишите в договоре все обязательства его участников. Это позволяет оперативнее решать вопросы по проекту.
«Мы поняли, что нужно более детально формулировать обязательства всех участников договора и конкретные сроки их выполнения. Потому что невключение каких-то необходимых для ЖК решений может в дальнейшем тормозить бизнес-процессы и замедлять развитие проекта», — говорит Иван Бажин, руководитель проектов ФСК «Лидер».
Комментарий эксперта
Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити-XXI век»
«Основной плюс такого договора в том, что в отношении КУРТ есть свежее и определенное законодательное регулирование. С инвестиционными контрактами, которые часто заключались ранее, были сложности правоприменительного характера, хотя полностью несостоятельной эту практику признать нельзя. Теперь сторонам будет проще требовать друг от друга исполнения обязательств, если это потребуется».
Есть и минусы. Согласование проектов стало более трудоемким. Обычно владелец земли может просто получить градплан и разрешение на строительство. Но если земля «накрыта» КУРТ, придется обязательно разрабатывать проект планировки территории.
Кроме того, срыв сроков возведения зданий или инфраструктуры теперь может обернуться разрывом договора с администрацией и изъятием земли.
Комментарий эксперта
Александр Ермак, заместитель гендиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Самолет»
«Государство теперь может жестче контролировать процесс строительства, вплоть до изъятия земли. Эти меры должны стимулировать застройщика исполнять свои обязательства по договору».
Закон таит еще много сюрпризов. Например, если хотя бы один из владельцев земли в зоне КУРТ откажется от договора, то проект планировки всей территории тут же превратится в простую бумажку — станет недействительным.
Или еще пример: если регион передумает строить обещанную дорогу или школу, он сможет разорвать договор в одностороннем порядке. Тогда инвестору придется срочно искать деньги для строительства инфраструктуры самостоятельно. Гипотетически в этом случае с администрации можно будет взыскать убытки, говорят юристы. Однако девелоперы настроены скептически — взыскать что-то с государства на практике бывает проблематично.
Совет. Если в рамках проекта комплексного развития планируется изымать землю у собственников, включите в договор пункт о продлении срока соглашения. Из-за споров с владельцами участков процесс изъятия может затянуться. Это риск для финансовой модели проекта.
Риск заморозки развития территорий
Если собственники земли в зоне КУРТ так и не найдут общий язык с властью, есть риск, что развитие территории будет просто заморожено. Так уже произошло в Петербурге.
Комментарий эксперта
Леван Харазов, гендиректор компании «БКН-Проект», работающей над концепцией застройки территории КУРТ
«В Петербурге КУРТ — это более сложная и жесткая схема по сравнению с обычными инвестиционными соглашениями, которые «добровольно» подписывают инвесторы. Идея КУРТ воспринята в Смольном так: «Хотите строить? Тогда все за ваш счет. И еще на более жестких условиях». Между тем часто территории КУРТ — это поля, которые находятся на удалении от города. Требуются большие затраты на подведение магистральных сетей. Инвестиционная нагрузка выше, чем в «обычных» проектах. В итоге большинство зон КУРТ пребывают без развития».
Всего в городе 12 территорий КУРТ. В них вошли бывшие территории Фонда РЖС (теперь это АИЖК) на окраинах и промышленные территории ближе к центру. В частности, знаменитый завод «Красный треугольник», снабжавший российских, а потом советских граждан резиновыми галошами.
Администрация утвердила границы зон КУРТ по своему разумению, в одностороннем порядке, а теперь не горит желанием договариваться с собственниками, жалуются девелоперы. В городе за 1,5 года так и не приняли постановление, регламентирующее отношения бизнеса и чиновников.
Год назад пять компаний подали заявки на исключение своих территорий из границ КУРТ. Общая площадь их участков превышала 300 га, писало издание «Деловой Петербург». Убедить власти смогли только УК «Теорема» — компания сняла режим КУРТ с одной из двух своих территорий — и компания с московскими корнями Glorax Development. «С одной стороны, в Петербурге так и не приняли подзаконные регламенты. С другой — процедуры вовлечения в КУРТ территорий, на которых находится федеральное имущество — сложный процесс. Поэтому мы подали заявку на выход из зоны КУРТ», — поясняет Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Фактически в Петербурге КУРТ стало способом заморозить инвестиционную активность на части участков, считает юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и партнеры». «Деятельности по КУРТ нет никакой. Концепция развития этих территорий отсутствует», — говорит Некрестьянов.
Комментарий эксперта
Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и партнеры»
«Появление законодательства о КУРТ — это плюс для города, упрощение администрирования, а вот инвестору прилетает очень много минусов.
Первый минус — если территория попала в зону КУРТ, то пока не будет утвержден проект планировки, нельзя получить градплан участка и начать строить.
Второй минус — если в зону КУРТ включили территорию, принадлежащую одному собственнику, то закон могут использовать для остановки проекта. Градплан, необходимый для строительства, не выдают без проекта планировки. А ППТ у нас можно разрабатывать годами».
В администрации Петербурга не ответили на запрос РБК о территориях комплексного развития. В городе осенью сменился губернатор. Кадровые перестановки идут до сих пор. Однако в декабре председатель комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев заявил на встрече с застройщиками следующее: «Жилье можно строить там, где будет социальная инфраструктура. Надеюсь, с этим никто не спорит. А если так, у вас есть две прекрасных возможности — подождать, пока Адресная инвестиционная программа подойдет. Или принимать решение, как создавать социальную инфраструктуру для жилья, которое вы строите. Вы же захотели все сделать сами, ну так и делайте все сами».
Где пройдет первый аукцион на комплексное развитие территорий
До конца июня администрация Екатеринбурга объявит аукцион по развитию 20 га на берегу Исети, сообщил РБК заместитель главы города Алексей Бирюлин. Возможно, это будет первый в России проект комплексного развития территории по инициативе власти.
Пока предполагается, что инвестор будет осваивать территорию за свой счет. После подписания договора он сможет арендовать городскую землю под инфраструктуру. А администрация запустит изъятие участков у владельцев, не готовых присоединиться к проекту, рассказал Алексей Бирюлин.
Будущий аукцион — уже вторая попытка администрации провести реновацию района. В 2015 году территорию передали компании «Эфес». Девелопер планировал возвести жилой комплекс высотой 9–26 этажей с апарт-отелем, коммерческими объектами и стадионом. Для этого ему нужно было расселить несколько частных домов, писало издание 66.ru.
«Эфес» рассчитывал, что город построит мост через Исеть, который свяжет новый район с центром Екатеринбурга. Однако мост так и не появился. Из-за дефицита бюджета мэрия разорвала контракт с подрядчиком. В итоге встала и реновация.
Новый инвестор вряд ли повторит логическую ошибку «Эфеса». О строительстве моста больше речи нет. Проект отложили на неопределенный срок.
Земельный участок попал в зону «Комплексного устойчивого развития территории» (КУРТ) и вы не можете получить ГПЗУ?
Наличие ГПЗУ — обязательное условие для проведения работ по реконструкции, строительству и ремонту. Документ выдается местной администрацией после предоставления соискателем необходимых бумаг.
Попадание объекта в зону комплексного и устойчивого развития территории повышает сложность получения ГПЗУ. В рамках таких участков действует жесткий регламент, исключающий либо серьезно ограничивающий новое строительство.
Сегодня мы погорим о том, как получить градостроительный план земельного участка при его попадании в КУРТ. Рассмотрим сложности, возникающие перед застройщиком, и дадим рекомендации по их устранению.
Преимущества нашей компании — решать задачи комплексно
Утверждение
архитектурно-градостроительного
облика
Проработка потенциала
земельного участка или
объекта реконструкции
Проектирование всех
стадий, разделов,
любой сложности
Согласования и
утверждение в ИСОГД
Получение разрешения
на строительство
Что такое КУРТ простыми словами
Комплексное устойчивое развитие территорий — набор целевых мероприятий, проводимых на выделенном участке. В рамках объекта организуются работы по реновации, модернизации или ремонту.
Нередко КУРТ используется чиновниками для контроля муниципальной земли. В отдельных случаях производится изъятие объектов, попавших в зону.
Процесс комплексного развития территорий регламентируется правилами землепользования и застройки. Документ содержит следующие сведения:
Простыми словами зоны КУРТ — выделенные участки с особо жесткими правилами застройки и эксплуатации.
Изъятие объектов при реализации плана развития возможно в четырех случаях:
Решение органов местного самоуправления собственник может обжаловать в суде.
Что такое КУРТ. Противоречия и ошибки, нарушения прав собственности и жилищных прав (Заключение Фонда «Институт экономики города»)
Федеральным законом от 3 июля 2016г. №373-ФЗ урегулирован новый градостроительный институт комплексного и устойчивого развития территорий. При принятии закона предполагалось, что его нормы будут способствовать редевелопменту территорий, в том числе вовлечению «заброшенных» промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству территорий российских городов. Однако принятая редакция Федерального закона №373-ФЗ вызывает множество вопросов.
2 Основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории является порядок установления границ такой территории. Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016г. №373-ФЗ территории, в границах которых планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, устанавливаются на карте градостроительного зонирования.
3. При этом относительно комплексного развития территории по инициативе правообладателей Федеральным законом №373-ФЗ установлено, что такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся объекты недвижимости любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной). Подготовка же документации по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, «осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение».
4 Относительно описанной схемы возникают следующие вопросы:
— каковы критерии установления на картах градостроительного зонирования границ территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию?
— правообладатели могут проявить инициативу в любой части такой территории или на карте градостроительного зонирования устанавливаются отдельно территории, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления?
— какова процедура установления границ такой территории, кроме властного решения органа местного самоуправления (особенно с учетом того, что пункт 1 части 51 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ устанавливает: «публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории не проводятся, если они подготовлены в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории», то есть граждане лишены возможности выбора вариантов развития такой территории)?
При этом вполне вероятна ситуация, когда возможности профинансировать строительство указанных объектов нет ни у правообладателей, ни у органов местного самоуправления.
Вызывает вопросы также и странная позиция, из которой исходили авторы Федерального закона №373-ФЗ, когда предусматривали возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения такого договора в случае, если «местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором», но не предусмотрели возможность для органа местного самоуправления отказаться от самого заключения такого договора в аналогичном случае. Такая возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения договора в указанном случае порождает высокие риски для другой стороны договора и представляется необоснованной.
Как указывалось выше, основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории, является порядок установления границ такой территории. При этом для института комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления в качестве критерия определения территории, подлежащей комплексному развитию, установлено расположение не менее чем на 50 процентах от общей площади такой территории, в том числе «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу».
Федеральным законом №373-ФЗ, таким образом, введен новый вид «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных аварийными и подлежащими сносу», который неизвестен праву и не ясны его правовые последствия. В этой связи возникает много вопросов. Если объект капитального строительства будет признан аварийным и подлежащим сносу, но не будет принято решение о комплексном развитии территории, то каковы будут правовые последствия такого признания? В качестве еще одного из критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления, установлено расположение на такой территории «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».
В данном случае основанием для включения в границы территории является включение объекта капитального строительства в муниципальные адресные программы, но остаются не ясны сами основания включения таких объектов в такие программы, как и само понятие «муниципальная адресная программа».
Необходимо отметить, что данное понятие уже использовано, но также не раскрыто в пункте 2 части 3 статьи 46 ГрК РФ в отношении включения в границы подлежащей развитию застроенной территории «многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».
Еще одним типом объектов недвижимости, которые предлагается учитывать при принятии решения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, являются земельные участки, «виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки».
«4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.».
Более того, по данному основанию (несоответствие градостроительному регламенту) в территорию, в границах которой может быть осуществлено комплексное развитие по инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства, в отношении которых Федеральным законом №373-ФЗ не установлено особенностей. Такая возможность уже затрагивает не только права собственности граждан на жилье, но и их жилищные права. Представляется, что нарушение таких прав граждан, чье жилище не признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, требует гораздо более серьезных оснований, чем просто инициатива и принятие решения органом местного самоуправления.
В отношении установления границ территории комплексного развития по инициативе органов местного самоуправления возникает также следующий вопрос. Судя по тому, что «решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади» такой территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты из вышерассмотренного перечня, то картой градостроительного зонирования границы территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, должны устанавливаться отдельно от границ территорий, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, и территории, в отношении которых возможно заключение договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, а также от территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Но четкой нормы на этот счет Федеральный закон №373-ФЗ не содержит.
Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема осуществления комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности, при которой комплексное развитие может быть инициировано органом местного самоуправления без учета мнения правообладателей и населения, а также реализовано победителем аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории. При этом в дальнейшем возможно изъятие объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления.
Федеральный закон №373-ФЗ закрепил особенности изъятия земельных участков (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе:
— для муниципальных нужд могут быть изъяты любые земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории комплексного развития. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории. Данное положение в совокупности с возможностью включения в состав территории, подлежащей развитию, объектов «добросовестных» собственников, в том числе многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, потенциально может привести к беспрецедентному нарушению прав собственности на недвижимость, а также жилищных прав граждан;
— закреплен особый порядок изъятия, как в части правил вступления в силу судебных решений об изъятии имущества, согласно которым «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению», так и в части ограничения прав лиц на оспаривание судебных решений, согласно которому «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества».
Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема изъятия, при которой судебным решением, подлежащим немедленному исполнению, лицо лишается своей собственности без возможности оспорить само такое лишение, в том числе правомочность принятия самого решения о комплексном развитии территории и включение объекта недвижимости в границы такой территории.
Федеральный закон №373-ФЗ содержит сокращенные, по сравнению с действующим земельным законодательством, сроки изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости. Например, согласно части 9 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ соглашение об изъятии должно быть заключено правообладателем объекта недвижимости в месячный срок. Такой срок представляется слишком коротким с точки зрения правовой и экономической защиты правообладателя (в конце концов, гражданин, которому принадлежит такой объект, может быть просто в отпуске).
Согласно части 12 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ орган местного самоуправления вправе обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, от имени указанных правообладателей, без доверенности. Неясны случаи применения подобной нормы, поскольку общий порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд содержит регулирование всех вопросов, возникающих при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд.
Далее критически рассматриваются другие разделы Закона.
Вывод: Федеральный закон №373-ФЗ имеет существенные риски возникновения градостроительных конфликтов в результате возможного нарушения прав собственности на недвижимость граждан и юридических лиц, жилищных прав граждан, а также риск повышения уровня коррупции при принятии градостроительных решений.