Что нужно чтобы перевести участок в ижс
Можно ли перевести дачный участок в ИЖС: необходимые условия, порядок действий и стоимость
Желание улучшить жилищные условия часто толкает людей на приобретение доступных по цене земельных участков.
Зачастую в эту категорию попадают наделы, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, и другие участки для целей жилого строительства не предназначенные.
Когда требуется перевод
Приобретение участка в дачном поселке с целью последующего возведения жилого дома — одна из жизненных ситуаций, побуждающих искать возможность присвоения покупке ВРИ «ИЖС».
Еще одно часто встречаемое обстоятельство — постройка основательного современного коттеджа и намерение легализовать его в качестве дома для постоянного проживания.
При наличии недостроенного дачного домика, побудить сменить ВРИ участка может необходимость получения банковского кредита с целью завершения строительства. Более охотно в качестве залогового фонда банковские структуры принимают земли с ВРИ «ИЖС».
С 2019 года вступают в силу 217-ФЗ и изменения в законодательстве, упраздняющие понятие дачных кооперативов и товариществ. Имеющиеся участки и строения на них расположенные предлагается переоформлять в СНТ. Таким образом, все дачные участки станут садовыми, а дачные домики — садовыми домами.
При соблюдении определенных условий у владельцев дачной недвижимости есть возможность ее переоформления в более привлекательное в юридическом и финансовом плане «ИЖС».
Что представляет собой дачный надел
Что такое дача? С точки зрения законодателей, это объект недвижимости, имеющий назначение «место отдыха людей в летний период».
Иногда с этим объектом недвижимости путают отдельно стоящий частный дом, расположенный на землях населенных пунктов.
Еще один вариант использования термина «Дача» — вид разрешенного использования земли, дословно звучащий как «Ведение дачного хозяйства».
Объекты дачной недвижимости могут находиться на участках дачных и садовых товариществ, на землях поселений и сельхозназначения.
Как происходит смена ВРИ
Дачный надел может существовать как индивидуальный объект недвижимости и как часть коллективной собственности в составе ДНП и ДНТ, садового товарищества. В зависимости от этих особенностей и будет происходить смена ВРИ дачного участка на «ИЖС».
Подробнее об отличии понятий ДНП, СНТ и ИЖС читайте в этой статье.
При нахождении на землях поселений
На землях сельхозназначения
Чтобы сменить ВРИ дачного участка, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, на ИЖС нужно:
При достаточной аргументации заявления и нахождении участка вблизи границ населенного пункта, ходатайство передается в исполнительный орган субъекта страны для принятия окончательного решения по смене категории надела с одновременным присвоением испрашиваемого ВРИ.
В составе земель товарищества
Смена ВРИ дачного надела производится при наличии согласия большинства собственников земли.
Вышеуказанные процедуры должно предварять общее собрание участников товарищества, на рассмотрение которого выносится вопрос о намерении изменения ВРИ надела.
Только при наличии протокола, фиксирующего положительное отношение к поставленному вопросу коллектива, документы будут приняты на рассмотрение уполномоченным органом власти.
Последовательность действий
Общие правила по инициированию процедуры присвоения дачному участку ВРИ «ИЖС»:
В тексте ходатайства помимо личных данных заявителя указывается следующая информация:
Список прилагаемых к ходатайству документов:
Если на участке земли расположен дачный дом, необходимо приложить документы, подтверждающие факт его постройки и право собственности на него.
Дом должен быть построен с учетом действующих строительных норм и правил, предъявляемых к жилому помещению.
Смена категории участка с сельхозназначения на земли населенных пунктов возможна для наделов, расположенных на земельных массивах низкой сельскохозяйственной ценности.
Но и в этом случае заявителю при принятии положительного решения будет предложено оплатить убытки от перевода земель в менее ценную категорию.
Стоимость процедуры
Приятный момент — отсутствие госпошлины на проведение административной процедуры «Смена ВРИ земли».
В то же время, на оформление некоторых документов установлена плата:
На платных условиях оказываются услуги кадастрового инженера. Так обмер дачного участка и последующая его постановка на учет в Кадастровой палате стоит от 7000 руб. Стоимость зависит от сложности проведения работ — удаленности от точек привязки, длине теодолитного хода и других параметров.
При нежелании самостоятельно вникать в нюансы смены ВРИ дачного участка, всегда можно доверить решение проблемы юристу. Качественное оказание услуг, своевременная подготовка документов и внесение, в случае необходимости, корректив ориентировочно стоит от 20 до 50 тыс. руб.
Что делать при отказе
В удовлетворении ходатайства отказать могут по следующим причинам:
После доработки указанных в решении об отказе замечаний заявитель имеет право подать ходатайство повторно.
В случае неосуществимости планов по смене ВРИ земли, всегда остается возможность воспользоваться льготным порядком оформления прав на недвижимость по закону о «дачной амнистии».
Можно ли изменить на ЛПХ
Без изменения категории земель возможен перевод дачных участков под личное подсобное хозяйство:
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о переводе участков ДНП и СНТ в ИЖС.
Заключение
Вступающие в 2019 году изменения в «дачный» закон упраздняют само понятие дачного участка. Пользователям наделов «дачного» назначения рекомендуется смена имеющегося ВРИ земли на ведение садоводства, но в ряде случаев возможен и перевод участка под индивидуальное жилое строительство.
Процедура может происходить со сменой категории надела — при расположении участка на сельскохозяйственных землях (решение принимается на уровне области) и простым изменением ВРИ (на уровне муниципалитета), для участков, расположенных в черте населенных пунктов.
Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?
В ряде случаев для того, чтобы построить жилой дом на земельном участке необходимо изменить его юридический статус. Рассмотрим подробнее, когда это нужно и как это сделать.
Что такое вид разрешенного использования земельного участка?
Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, какого рода объекты можно разместить на участке, а какие нельзя. Для строительства частного дома подойдут участки ИЖС и ЛПХ.
Что такое ЛПХ и ИЖС?
Данные аббревиатуры расшифровываются следующим образом:
Важно, что участки ИЖС могут находиться только в границах населенных пунктов.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Какой участок можно перевести из ЛПХ в ИЖС?
В первую очередь нужно убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, которые предъявляются к ИЖС:
Расположен в границах населенного пункта;
Проведено межевание участка;
Находится на кадастровом учете (можно проверит на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН).
Кроме того, необходимо проверить два документа, которые утверждаются муниципальными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):
ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.
Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?
Если участок находится в пределах населенного пункта, то достаточно заменить основной вид разрешенного использования такого участка.
Чтобы изменить вид разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС нужно:
Шаг 1. Проверить участок на соответствие необходимым требованиям
При необходимости нужно будет сначала осуществить кадастровый учет участка.
Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования участка, то также необходимо получить разрешение местной администрации;
Шаг 2. Подать заявление в Росреестр
Подать заявление об изменении вида разрешенного использования можно через МФЦ или в электронном виде на портале «Госуслуги».
К заявлению нужно приложить следующие документы:
справка/выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
документы подтверждающие право собственности на земельный участок.
Изменения регистрируются в срок до 7 рабочих дней.
Можно ли перевести участок ЛПХ, находящийся на сельскохозяйственных землях, в ИЖС?
Да, но для этого придется поменять категорию земель с сельскохозяйственных на земли населенных пунктов. Данная процедура достаточно трудоемка и требует значительного количества согласований.
Как перевести участок из СНТ в ИЖС: особенности переоформления с учетом категории земли
Многие собственники участков СНТ хотят изменить своим землевладениям вид разрешенного использования на ИЖС.
Закон разрешает строительство домов на тех и других видах земель, но все же строительные работы на участках, выделенных под ИЖС предпочтительнее.
В результате перевода, построенный дом можно будет признать жилым и зарегистрироваться в нем, а также, законно использовать для постоянного проживания.
Целесообразность перевода земли из садоводства
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
Своевременный перевод земли в ИЖС поможет предупредить возникновение этих и других проблем.
Особенности смены вида разрешенного использования
ИЖС является видом разрешенного использования земли, СНТ – одна из форм юридического лица. Наделы садовых некоммерческих товариществ имеют ВРИ «Ведение садоводства» или «Ведение дачного хозяйства».
Процедура смены ВРИ участка может идти по следующим направлениям:
Здесь нужно учитывать, что сменить категорию земли уполномоченный орган власти разрешит при соблюдении следующих условий:
Сельскохозяйственные земли, относящиеся к составу особо ценных, переводу в ИЖС не подлежат.
Процедура перевода и документы
Собственники участков СНТ имеют законное право обратиться с ходатайством о присвоении земельному наделу ВРИ «ИЖС» в местную администрацию.
В случае, когда права на земельный надел не оформлены, рекомендуется сделать это до начала процедуры смены ВРИ.
Органы Росреестра затребуют с заявителя следующие документы:
Обмер участка и постановка его на кадастровый учет – этапы, обеспечивающие оформление земли в собственность.
При расположении садового надела в черте поселений
Перечень необходимых документов для смены ВРИ надела, отражен в тексте административного регламента по оказанию одноименной муниципальной услуги.
Основные документы, подтверждающие обоснованность подаваемого ходатайства:
В случае, когда земельный надел имеет нескольких собственников, необходимо предоставить их письменное согласие.
Если на участке СНТ расположено капитальное строение, Росреестр затребует документы, подтверждающие факт их постройки и принадлежность вам.
Цель использования здания не должна противоречить предполагаемой цели использования земли.
Общее время, требуемое для смены ВРИ земли, — 1-3 месяца, в зависимости от сложности случая.
На сельхозземлях
Уполномоченным органом на осуществление перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории является правительство субъекта федерации. Ходатайство о переводе надела с одновременной сменой ВРИ участка подается:
При обоснованном желании перевода земучастка в категорию «Земли поселений», ходатайство и прилагаемая документация направляется администрацией, принявшей документы в субъект Федерации.
Перечень документов, подтверждающих заявленное ходатайство:
Без постановки участка на кадастровый учет ходатайство уполномоченными органами рассматриваться не будет.
Сколько стоит переоформить землю
Наше государство гарантирует бесплатную смену ВРИ надела, а также перевод его из одной категории в другую. В то же время, оформление пакета сопроводительных документов потребует оплаты государственной пошлины и услуг кадастрового инженера.
Основные финансовые траты:
Решение поставленной задачи можно поручить юристу.
Срок выполнения работ в этом случае не изменится, а стоимость возрастет на 20-50 тыс. руб.
Что делать при отказе?
Отказ в присвоении ВРИ «ИЖС» участку, находящемуся в СНТ, выносится в следующих случаях:
Первые три причины являются легко устранимыми, поэтому после доработки пакета документов ходатайство может быть подано повторно.
В случае неразрешимых законным путем причин отказа удовлетворения ходатайства, рекомендуется воспользоваться привилегиями закона «О дачной амнистии» — зарегистрировать построенный дом в упрощенном порядке и оформить в нем регистрацию по месту пребывания.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказывается, как правильно изменить вид разрешенного использования участка.
Заключение
Возможность присвоения участкам СНТ ВРИ «ИЖС» зависит от категории земель, на которых располагается садоводческое товарищество. Более сложным случаем считается расположение участка на сельскохозяйственных землях.
Но и в этом случае, при отсутствии законных ограничений на использование земли, вполне вероятно осуществить процедуру и переоформить своими силами.
Подробная инструкция как перевести землю сельхозназначения в ИЖС и стоимость переоформления
Зачастую земли сельхозназначения находятся в непосредственной близости от населенных пунктов, или даже примыкая к ним.
В таких случаях возникает соблазн использовать эти земли не по целевому назначению, а, например, для ведения строительных работ.
Низкий бонитет таких участков делает процедуру перевода сельхозземель в другую категорию вполне возможной.
Необходимость строительства жилого дома или другой капитальной постройки возникает и у владельцев участков, выделенных под
Правильная трактовка норм действующих НПА поможет достичь желаемой цели законными путями.
Когда можно поменять статус сельхоз земли
ИЖС является одним из видов разрешенного использования земли. Такая цель использования участка является гарантией возможности законного возведения домов и коттеджей, предназначенных для проживания одной семьи.
Участки ИЖС пользуются повышенным спросом на рынке недвижимости и этому есть логичное объяснение:
Смена ВРИ участка на ИЖС происходит по общему порядку: изменение категории земель «Сельхозземли» на категорию «Земли поселений», выбор нужного вида разрешенного использования.
Если участок сельскохозяйственной земли находится в черте населенного пункта или прилегает к нему, то смена категории земель технически возможна.
При не соблюдении этого условия в переводе земли вам будет отказано.
В случае, владения дачным участком или участком, выделенным под садоводство, вы получаете возможность зарегистрировать постройку как объект ИЖС без смены категории земельного участка.
Единственное требование — соблюдение при строительстве определенных требований. Только в этом случае дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию и может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Необходимые документы
Если интересующий вас земельный участок подпадает под действие градрегламентов и ПЗЗ территории, то смена его ВРИ регламентируется действием следующих документов:
В случае необходимости смены категории земли юристы рекомендуют пользоваться нормами закона 172-ФЗ.
Условия для смены ВРИ
Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически не выгодна.
Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.
Будьте готовы к тому, что придется обосновать перевод участка земли в менее ценную категорию.
Органом, уполномоченным на проведение смены категории земли сельхозназначения на земли поселений, является администрация областного правительства.
Порядок смены категории наделов устанавливается законами субъектов РФ.
Узнать условия перевода можно ознакомившись с нормативно-правовыми актами, действующими на территории вашей области.
Смена категории земли допускается законом в исключительных случаях, один из которых – изменение границ населенного пункта. В этом случае изменение вида разрешенного использования участка осуществляется одновременно со сменой категории земли.
Чтобы перевести землю сельхозназначения в ИЖС, необходимо произвести следующие действия:
Проведение публичных слушаний не требуется, так как категория земли меняется для возможности осуществления на участке деятельности по строительству жилья.
Как происходит перевод земельного участка
Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.
Ходатайство должно содержать следующую информацию:
Все указываемые сведения должны подтверждаться документально.
После рассмотрения ходатайства распорядительный документ органа исполнительной власти субъекта РФ направляется в местную администрацию.
Муниципалитет при получении положительного решения вышестоящей инстанции направляет документ в органы Росреестра (Кадастровую палату) для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра.
В пятнадцатидневный срок в Кадастр вносятся данные о новой категории земли и присвоенном ВРИ участка.
Стоимость
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
Если права на участок должным образом не зарегистрированы, придется пройти процедуру межевания земельного участка.
После этого, происходит постановка на кадастровый учет с одновременной регистрацией факта владения землей.
Стоимость этой процедуры варьируется от 7000 до 57000 руб., в зависимости от юридического статуса заказчика процедуры и площади участка.
Смену категории и ВРИ земельного надела можно доверить юристу, он сообщит точно сколько это будет стоить. В этом случае финансовые траты, в зависимости от сложности случая, могут достичь 100 тыс. руб.
Могут ли отказать?
Исчерпывающий перечень причин для отказа удовлетворения ходатайства приводится в административном регламенте оказания государственной услуги.
Основания для отказа обязательно доводятся до сведения заявителя и могут быть им исправлены в любое время. Откорректированный пакет документов повторно подается в уполномоченный орган власти.
В случае отказа удовлетворения ходатайства по причине недостаточности его мотивировки имеет смысл рассмотреть вариант со сменой ВРИ на другой вид, позволяющий вести строительство на сельхоз землях – СНТ, ДНП.
Переоформить возможно для участков, не относящихся к группе сельскохозяйственных угодий.
Ходатайство о смене ВРИ земли подается в местную администрацию, где рассматривается рабочей группой с учетом результатов публичных слушаний.
Если поменять категорию земли на «Земли поселений», то это повлечет за собой повышение суммы налога на участок — вырастет кадастровая стоимость земли и ставка налога.
Заключение
Смена разрешения использования сельскохозяйственной земли на ВРИ ИЖС связана с необходимостью перевода земель в другую категорию. Данные полномочия принадлежат субъекту РФ и осуществляются на безвозмездной основе.
Процедура не требует проведения публичных слушаний и занимает от момента подачи ходатайства до внесения изменений в Земкадастр около 60 дней.