Стало известно, когда ипотека грохнется
Кто не успел, тот опоздал: кредиты на жилье в 2022 могут вырасти до 14%
В следующем году средние ставки по ипотеке могут превысить 10−12%, что приведет к снижению числа выданных кредитов и небольшому охлаждению на рынке недвижимости. Таков консенсус-прогноз аналитиков, опрошенных агентством ТАСС.
Уходящий 2021 год стал рекордным по объему выданной ипотеки. По оценкам Дом. РФ этот показатель может достигнуть 5,5 триллиона рублей (1,9 млн. кредитов), что на 23% выше, чем в 2020-м. Однако если в этом году средневзвешенная ставка держалась в пределах 7,7%, в том числе благодаря программе льготной ипотеке, то в следующем даже она не поможет удержать цифры в нынешнем диапазоне.
Последний раз ставки выше 10% фиксировались в России в 2017 году. Уже в 2018-м они впервые опустились ниже, что сразу сказалось и на количестве выданных кредитов. Если в 2017-м их число составило один миллион, то в 2018-м — уже полтора миллиона.
Генеральный директор ипотечного агентства «Бюро кредитных решений» Александр Мельников в комментарии «СП» предположил, что если ключевая ставка останется в нынешнем диапазоне, ипотечные ставки будут находиться в районе 10−12%. В этом случае выдача кредитов замедлится на 10−15%. Небольшой позитив в том, что цены на жилье могут не расти такими темпами, как в этом году, или даже снизиться на 5−10% на фоне падения спроса.
В целом же, по мнению экспертов, рост ипотечной ставки, обусловленный ростом ключевой ставки (17 декабря она была повышена до 8,5%, тогда как в июле 2020 года составляла всего 4,5%), приведет к тому, что все меньше россиян смогут решить свой «квартирный вопрос».
А ведь в августе 2021 года президент РФ Владимир Путин говорил о том, что у страны появился «исторический шанс решить проблемы с жильем».
Но, как считают аналитики, для этого необходимо пересмотреть государственный подход к льготному жилью, в противном случае, многим россиянам на фоне высокой инфляции и недостаточно быстрого роста доходов придется отложить покупку жилья до лучших времен.
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко предположила, что многие россияне переориентируются на аренду жилья, так как не смогут взять ипотеку.
— Из-за роста ключевой ставки все кредиты дорожают — и ипотека, и автомобильные, и потребительские кредиты.
Еще несколько недель назад Сбербанк анонсировал повышение ипотечной ставки до 9%. Но если посчитать еще и страхование, ставка уже превышает 10%. Если учесть, что наши банки работают по принципу «ключевая ставка плюс два процента за обслуживание ипотечного кредита», вполне логично, что уже сейчас при ставке в 8,5%, ипотека превысит 10%. Прибавьте страховку, и вы получите 11,5%. Это реалии сегодняшнего дня, так что незачем ждать 2022 года.
«СП»: — Как это скажется на рынке недвижимости?
— К сожалению, за последние полтора года стоимость квадратного метра по России в среднем выросла на 30%. С учетом снижения доходов населения за этот период, доступность жилья резко упала. Сейчас ни стоимость квадратного метра, ни ипотечная ставка многим не подходят по параметрам, и люди переориентируются на рынок аренды. Поэтому цены на аренду также начали идти вверх. В период пандемии, когда многие разъехались по домам, цены на аренду сократились на несколько десятков процентов, но сейчас начали восстанавливаться. Просто потому, что люди не могут позволить себе покупку жилья даже с ипотекой.
Я ожидаю, что в начале следующего года наступит охлаждение рынка за счет того, что цены на недвижимость выросли, в отличие от доходов, а ипотека для большинства граждан будет недоступна. Возникнут ножницы между возможностью клиентов покупать и желанием застройщиков продавать. Это противостояние выразится в стагнации рынка — покупатели будут ждать скидок, а продавцы — надеяться на чудо или на авось.
«СП»: — Предложит ли в связи с этим государство новые программы поддержки вроде льготной ипотеки?
— Льготная ипотека под 7% будет действовать еще полгода до 1 июля 2022-го. Она распространяется исключительно на новостройки и на сумму до 3 миллионов рублей. Если для многих российских городов это еще более-менее актуально, то для Москвы, Санкт-Петербурга или Краснодарского края это не самая серьезная сумма.
Думаю, ближайшие полгода новых программ поддержки ждать не стоит, так как застройщики поднакопили жирок за счет активных продаж и не будут спешить снижать цены. До такого кризиса, как весной 2020 года, еще далеко. Возможно, в июне, когда закончит свое действие льготная программа, ее захотят модифицировать, но это будет уже исходя из реалий того времени.
Но тому, кто хочет купить жилье, я бы посоветовала не ждать того, что будет в следующем году. Да, ставки высокие, но когда человек берет ипотеку под 10,5%, если через 2−3 года ситуация в стране с инфляцией улучшится и ключевая ставка снизится, он может рефинансировать свой кредит. Это не приговор, который означает, что все 20 лет ему придется выплачивать ипотеку по высокой ставке. Если квартирный вопрос нужно решать, лучше делать это по мере необходимости, а не ждать чудес от природы.
Вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что решение квартирного вопроса требует кардинального изменения подхода государства.
— Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться.
Естественно, это будет иметь последствия и для строительного рынка. Ипотека — это платежеспособный спрос. Когда он уменьшается, падают продажи. Если падают продажи, сокращается производство, в данном случае — строительство. В лучшем случае, мы будем иметь те же показатели по количеству сданных квадратных метров, что и в этом. Роста не будет.
«СП»: — Будет ли государство предпринимать какие-то меры, чтобы поддержать отрасль и людей, желающих приобрести жилье?
— Конечно, будет. Но эффект от этих мер всегда проявляется с запаздыванием, поэтому они начнут сказываться не раньше, чем к концу 2022 года. Скорее всего, это будут какие-то стимулирующие программы для определенных групп населения, так как это в интересах и социальной политики, и поддержания тонуса в строительной отрасли, которая является двигателем для многих других сфер.
Скорее всего, 2022 год сложится примерно так же, как этот по объемам строительства, но цены вырастут и будут проблемы.
«СП»: — Президент этим летом говорил, что у России появилась историческая возможность решить «квартирный вопрос» для населения. Учитывая рост цен и ставок по ипотеке, это решение откладывается?
— Я неоднократно говорил, что если поставить такую задачу, то выполнить ее можно. Но способы решения должны быть другими. Это не просто создание платежеспособного спроса, а создание крупного сегмента льготного рынка недвижимости, в том числе и арендного рынка. В этом направлении у нас есть резервы, и государство могло бы заметно скорректировать структуру рынка. Но пока серьезных усилий в этом направлении не видно, хотя разговоры об этом есть.
Рынок недвижимости будет сокращаться, а российский бизнес ждут тяжёлые времена
Фото Густаво Зырянова / Сиб.фм
В 2022 году Новосибирск ждёт падение цен на жильё, развитие малоэтажного домостроения и возможная стагнация рынка недвижимости. Такие прогнозы прозвучали за круглым столом в холдинге Сиб.фм, где собрались ведущие аналитики рынка, девелоперы и риелторы.
По словам экспертов, ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости сегодня, во многом напоминает итог первого десятилетия, когда цены на жильё резко взлетели и спрос на покупку квартир значительно снизился. Сегодня ни о каких замороженных стройках речи не идёт, новые дома штампуют как горячие пирожки. А вот ценник на квадратные метры и впрямь стал довольно высоким.
В среднем за квадратный метр в Новосибирске застройщики просят 106,4 тысячи рублей. В секторе эконом жилья эта цифра держится в районе 98 тысяч за квадрат.
При этом количество ипотечных кредитов уже начало падать. По данным Центробанка, уже в сентябре 2021 года спрос на ипотеку снизился на 30 %. По словам экспертов, интерес к ипотеке будет остывать и дальше. А значит, неминуема стагнация рынка и кризис. В отличие от двухтысячных население не богатеет. Напротив, мы все ощущаем, как стремительно худеет общенародный кошелёк. Именно этот диссонанс и приведёт, по мнению аналитиков, к кризису рынка.
«Реальные доходы падают, задолженность будет увеличиваться. При снижении реальных доходов населения при росте ипотечной ставки, ну, очевидно же, что будет», – считает модератор круглого стола, управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков.
Сергей Дьячков — управляющий партнёр dso consulting
В условиях повышения ипотечной ставки ожидается, что она вырастет на 1-1,5 %, а ряды покупателей поубавятся, – с этим согласны все эксперты. Единодушны они и в том, как выглядит сегодня рынок жилья.
По словам Елены Ермолаевой, руководителя компании RID Analytics, ценовой локомотив на рынке недвижимости несётся с бешенной скоростью, и рано или поздно он врежется в стену. Сказать точно, когда это случится, пока сложно. Но врежется неизбежно.
Елена Ермолаева — руководитель компании RID Analytics
Кто же разогнал этот локомотив и зачем?
По мнению экспертов, цены на жильё взвинтили несколько факторов: пандемия, инфляция и льготная ипотека.
Пандемия вызвала отложенный спрос. Это когда сначала всё затихло, а потом люди с перепугу кинулись вкладывать свои кровные в недвижимость, чтобы сберечь деньги. Повлиял коронавирус и на приоритеты граждан. Но об этом позже. Иностранные рабочие покинули страну, что привело к повышению себестоимости жилья. Из-за разрыва старых договорных цепочек и инфляции существенно подорожали стройматериалы.
И всё же главный фактор, взвинтивший цену на недвижимость, – льготная ипотека. Для рынка она стала чем-то вроде волка в овечьей шкуре. С её вводом покупатели начали сметать квартиры почти не глядя.
Ирина Ярыгова, руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе, констатирует, что «Ипотека с господдержкой 2020» за год позволила многим быстро решить свой жилищный вопрос. Сложно однозначно сказать, успел ли из-за этого перенасытиться рынок. Но изменение условий с 1 июля 2021 года вызвало существенное снижение интереса к этой программе: количество заявок снизилось в три раза по сравнению с предыдущими месяцами просто потому, что большинство потенциальных клиентов не укладывались в доступные лимиты. Однако уровень одобрения при этом, наоборот, вырос на 6 %.
Ирина Ярыгова — руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе
Директор офиса «Жилфонд» Дмитрий Кашперов выразил свою точку зрения по данному вопросу. «Льготная ипотека, безусловно, повлияла прямым образом на рост цен на недвижимость. Для людей ключевыми факторами в принятии решения о покупке квартиры являются сумма первоначального взноса и размер ежемесячного платежа. На реальную стоимость квартиры они не смотрят. И вот результат. Стоимость недвижимости достигла очень большого уровня. Уже летом мы наблюдали, что банки стали фиксировать снижение спроса на ипотеку. Сейчас ипотечные ставки поднялись, и мы наблюдаем снижение активности на рынке недвижимости», – заявляет он.
Дмитрий Кашперов — директор офиса «Жилфонд»
По мнению эксперта по недвижимости Сергея Николаева, произошёл некий обман. Вроде как ипотека стала дешевле, но цены существенно выросли, а потом ещё и ипотека отвалилась.
«Рынок льготной ипотеки внёс разрыв между реальной ценой и ценой, по которой продаётся. Взвинтил цены, – объясняет эксперт, – банки в шоколаде. А люди на ипотечной игле. И теперь они не торопятся с неё слезть. Нет смысла гасить ипотеку быстрее. Проще положить деньги в тот же банк на депозит, частично снимать выручку, частично гасить кредит».
Статистика досрочных погашений подтверждает эту тенденцию. Если в начале 2020 года, когда ввели льготную ипотеку, почти половину кредитов люди гасили досрочно (на 100 % полученных кредитов было 45 % досрочных погашений), то сегодня это лишь 33 %. То есть застройщики получают всё меньше денег, а ценник всё больше.
«Долго так продолжатся не может», – уверен Сергей Николаев.
Сергей Николаев — эксперт по недвижимости
Конкретные цифры, подтверждающие разгон цены, приводит и Елена Ермолаева.
«Только в ноябре этого года новостройки подорожали на 30 процентов, добавим к ним 15 процентов роста за минувшие месяцы 2021 года и получим все 45 процентов роста. Проще говоря, за текущий год новое жильё в Новосибирске стало вдвое дороже. Между тем вторичка подорожала меньше, чем на четверть. При этом ипотеку на новостройки дают по более низкой ставке: в текущем году разница в ставке между новостройкой и вторичкой составляет 27 процентов. Сомнений в том, что именно разница в ипотечной ставке между первичкой и вторичкой разгоняет цены на новостройки, нет.
Согласны с этой точкой зрения и ведущие девелоперы города.
«Системное повышение ключевой ставки и ограничение господдержки привели к разнообразию субсидированных программ застройщиков с банками, – объясняет своё видение Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж ООО «Брусника», – косвенно это повлияло на повышение чека для клиента, так как за дешёвую ипотеку платит теперь застройщик, а не государство».
Денис Гузенко — руководитель подразделения продаж ООО «Брусника»
По мнению председателя совета директоров ООО «Дар» Екатерины Толкачёвой, льготная ипотека безусловно повлияла на рынок.
«При прочих равных клиент идёт туда, где ипотечная ставка ниже, – говорит девелопер, – В секторе новостроек есть и господдержка, и субсидии от застройщика. Банки в любом случае ничего не теряют. А застройщики включаются в эту гонку за ипотечные ставки. На это и реагирует необразованный покупатель. Если человек хочет низкую процентную ставку, то ему её и продают за дорого».
На то, что банки легко манипулируют общественным сознанием, сетует и директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка», Максим Марков.
Максим Марков — директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА»
«Льготная ипотека оказала серьёзное влияние на умы граждан. Люди, сами того не понимая, из последних сил все имеющиеся у себя деньги вложили в инвестиционный рост рынка новостроек», – полагает он.
Цифры, которые приводят специалисты, действительно перекликаются с показателями предкризисного 2008 года. В 2007 году цены на недвижимость взлетели на 42 %. Что произошло тогда – всем известно. Но сейчас, по единодушному мнению экспертов, доходы населения не растут.
Что же будет с рынком?
Поддерживать его станет нечем. Льготные ипотечные ставки, которые и разогнали темпы строительства и рост цен, уходят в прошлое. А учитывая, что большая часть покупателей сегодня – это ипотечники, отток прогнозируют огромный.
В том, как именно будет выглядеть кривая цены, эксперты расходятся.
Риелторы прогнозируют резкое падение, вплоть до половины стоимости за квадрат, Сергей Николаев и девелоперы более осторожны и называют цифру 15 %, аналитик Елена Ермолаева предполагает, что рынок ненадолго замрёт, потом возможно небольшое падение и снова рост цен.
Ирина Ярыгова полагает, что сейчас, даже несмотря на рост ключевой, средневзвешенная ставка по ипотеке намного ниже, чем пару лет назад. При этом, если рост ключевой ставки продолжится, мы можем увидеть двузначные ставки по основным программам. В то же время банки, в борьбе за клиентов будут стараться компенсировать их рост за счёт своей прибыли, максимально смягчая скорость повышения тарифов.
Однако с учётом роста ключевой ставки также ожидается, что возрастёт привлекательность услуги рефинансирования в рамках семейной ипотеки. Если в июне в связи с обновлением условий программы семейной ипотеки на рефинансирование приходилось 16 % выдач, то в августе – уже 36 %. В сентябре эта тенденция сохранилась – доля рефинансирования выросла почти в два раза и составила уже 62 %.
Инна Терехова — Директор направления премиальной недвижимости «Жилфонд Премиум», Сергей Николаев — эксперт по недвижимости, Екатерина Толкачёва — Председатель совета директоров ООО «ДАР»
Есть и те, кто не верит в снижение цен на недвижимость. Так, Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж ООО «Брусника», уверен, что повышение ключевой ставки заставит покупателя откладывать покупку жилья, но это не приведёт к снижению цен. Стоимость квадратного метра в 2022 году будет расти без резких скачков.
«Многие рассчитывают на снижение цен от застройщиков на фоне роста ставок, – поясняет спикер, – но предпосылок этому нет».
Будущее самого рынка недвижимости все эксперты видят одинаково. Он будет расслаиваться всё больше и больше. Ниши будут разнообразнее, а разрыв между жильём бизнес-класса и массовым сектором всё очевиднее.
Так, по мнению директора по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка», Максима Маркова, квартиры в центре Новосибирска будут дорожать. Это и понятно: площадок в городе всё меньше, земля – всё дороже. По его словам, спасательным кругом опоясывает сибирскую столицу эконом жильё. Вот оно будет дешеветь, потому что покупать его будет не на что. Более того, застройщик будет всё чаще уходить в пригород.
Пандемия сильно изменила психологию людей. Многим понадобилось пространство, так как люди работают дома. Да и ценник в пригороде более привлекателен. У нас в городе квадрат продают за 100 тысяч, а в пригороде есть и за 80 предложения.
С этим согласна и Екатерина Толкачёва, председатель совета директоров ООО «ДАР».
Екатерина Толкачева — Председатель совета директоров ООО «ДАР»
«Загородное жильё будет востребовано, уверенно заявляет спикер, – появляется новая концепция, новые предложения. Потенциал у этого рынка большой. Основной фактор в том, что в Новосибирске почти не осталось комплексных площадок, а без них сложно сделать качественный продукт. В сторону малоэтажки уже начали смотреть лидеры, возглавляющие список российских застройщиков. Да и государство поворачивается к пригороду лицом. Раньше строить в пригороде мешали многочисленные законодательные пробелы. Сейчас федеральные законы меняются. Работать на малоэтажке будет легче».
Такой оптимистичный прогноз по малоэтажному домостроению эксперты дают даже несмотря на отмену сельской ипотеки. А ведь она неизбежно приведёт к потере покупателей.
Какие бы ни были нюансы, общий вывод таков: покупать станут меньше. А вот арендовать будут чаще, уверен Сергей Николаев. Люди будут пережидать кризис в съёмных квартирах. Причём кризис этот, по мнению экспертов, будет разворачиваться на фоне стагнации всей экономики страны. Ведь инфляция никуда не денется. Более того, по мнению Максима Маркова, уже скоро промышленная инфляция, которая составляет 20 %, перейдёт в потребительскую.
«Доля государства в экономике будет расти, а частный бизнес будет скукоживаться», – добавляет аналитик Елена Ермолаева. По её мнению, частный бизнес – это источник конкуренции и новых идей. Без них развитие макроэкономики невозможно. И ещё один важный момент. Все прогнозы о будущем строительного рынка и его ценовой политики легко могут опровергнуть его новые и очень важные игроки – банки. Ведь если люди перестанут приходить за кредитами, банкиры найдут способ их замотивировать, возможно, с государственной помощью.
Хотите видеть больше интересных новостей?
Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости:
Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году
Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.
Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.
Что было с ценами в 2021 году
В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.
«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.
Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.
Почему растут цены на новостройки
Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.
Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Где новые квартиры подорожали сильнее всего
Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.
Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.
В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.
Читайте также
Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году
Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.
«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.
Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.
Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.
С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.
Ждать ли снижения цен
Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.
На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.