Что значит склад класса А?
Несколько ведущих игроков рынка в свое время дали две очень похожие друг на друга классификации складских помещений. Сделано это было в основном для оценки вариантов инвестиций, но бизнесмены поняли, что, используя критерии разных категорий, очень удобно подбирать подходящие логистические комплексы. Склад класса A считается лучшим вариантом среди всех доступных.
Склады А+
В первой классификации выделили особый «плюсовой» класс складов типа А. В него попадают лучшие помещения, идеальные для ведения бизнеса, решения современных логистических задач. Основные характеристики и параметры складов класса А+ следующие:
Дополнительным требованием иногда выступает наличие железнодорожных путей (ветки), чтобы можно было использовать поезда для перевозки грузов.
Склад класса А
Критерии присвоения зданию обычного уровня А не такие жесткие. В целом характеристики зданий совпадают, но высота склада класса А без плюса возможна до 10 метров, шаг колонн может быть в 9 метров. А вот расстояние между пролетами остается точно такое же — не менее 24 метров.
Требования к складу А класса снижаются и при рассмотрении особенностей доступа внутрь помещения — использовать СКУД необязательно. Также можно не строить собственные электроподстанции и тепловой узел, если получается обеспечить подходящий температурный режим за счет общих городских электросетей.
Склад класса А-
В целом создатели второй классификации придерживается тех же характеристик складов категории А, что и создатели первой, более того, компания даже не подразделяет помещения на «плюсовую» и обычную категорию. Зато она выделяет в отдельный класс А- те здания, которые уступают другим по определенным параметрам, а именно:
Также проходящие по характеристикам класса А склады двадцатилетней постройки тоже могут получить минус, но попасть в лучшую категорию, если их грамотно реконструировали.
Выбирать постройки, отвечающие перечисленным требованиям, важно тем, кто хочет использовать современные технические средства для организации деятельности на складе. Это критично для крупных логистических комплексов. В остальных случаях можно купить здание попроще. Пусть высота потолков и технические характеристики у них не так хороши, зато они не будут требовать крупных инвестиций, которые всегда бьют по небольшому бизнесу.
Складские комплексы, классы
Складской комплекс — комплекс складских помещений (склады) для хранения товаров и грузов, объединенных огороженной территорией или единым покрытием. На территории складского комплекса производятся операции по складской логистике, включающие содержание запасов, их сохранность, рациональное размещение, учет и обновление.
Склад, при соответствии набору определенных требований, относится к тому или иному классу складских комплексов (А+, А и В+) или будет называться «складское помещение» (классы В, С и D). Однако, в современной логистике большей популярностью пользуются «складской комплекс класса А» и «складской комплекс класса В», так как в настоящее время они наиболее востребованы.
При определении категории складского помещения учитываются следующие параметры: географическое расположение склада, наличие и состояние подъездных дорог, удаленность складского помещения от автомагистралей, наличие железнодорожной ветки, площадь складского помещения, этажность здания склада, высота потолков, наличие технических средств охраны и многие другие параметры.
Складской комплекс класса А
Складской комплекс класса А — это современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
Данное здание обычно оснащено высокими потолками не менее 10 м, которые позволяют установку в здании многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов). Складской комплекс класса А имеет ровный пол с антипылевым покрытием с максимальной нагрузкой 5-7 тонн/кв. м. При конструкции комплекса в несколько этажей строения должно быть обязательное наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников с грузоподъемностью обычно не менее 3 тонн. Также складской комплекс класса А обычно имеет автоматические ворота с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте.
Подобное складское здание обладает полностью регулируемым температурным режимом и режимом влажности. Складской комплекс класса А обычно оснащен системой центрального кондиционирования и/или системой приточно-вытяжной вентиляции. В таком здании присутствуют тепловые завесы на воротах, автономная электроподстанция и тепловой узел.
Обязательна система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения. Наличие на территории комплекса пожарных резервуаров.
Наличие систем охранной сигнализации и видеонаблюдения, системы учета и контроля доступа сотрудников. Периметр коробки складского комплекса и прилегающая территория освещаются в темное время суток.
Кроме того, складской комплекс класса А характеризуется наличием офисных площадей, современных и достаточных линий связи.
При складе предусмотрены вспомогательные помещения для персонала (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки и комнаты отдыха).
Территория складского комплекса класса А должна быть достаточна и удобна для стоянки, отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей (контейнеровозы, фуры), включительно для обеспечения кросс-докинговых операций (например, перегрузка и перетарка контейнеров и фур). Также должно иметься место для т.н. «гостевой автостоянки».
Для складского комплекса класса А обязательно расположение вблизи центральных автомагистралей, обеспечивающее удобный и бесперебойный подъезд к комплексу. Желательно наличие железнодорожной ветки.
Весь комплекс указанных характеристик позволяет складскому оператору предлагать и оказывать складские услуги качественно и на самом высоком организационном и профессиональном уровне. Одновременно с этим, наличие данных выше характеристик складского комплекса класса А дает возможность компании-оператору предложить Клиенту и другие современные и востребованные рынком и практикой логистические услуги.
Складской комплекс класса B
Складской комплес класса В — это одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. В случае двухэтажного строения обязательно наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.). Высота потолков от 6 метров.
Не вдаваясь в дальнейшее и подробное перечисление, заметим, что все основные характеристики складского комплекса класса В, но в менее требовательной форме и с пониженными показателями в своих количественных, объемных и качественных модулях, соответствуют своим аналогам, предъявляемым к складским комплексам класса А.
Складские комплексы C и D
Складские комплексы C и D — суть комплексы низшей категории; терминологически их иногда называют даже не комплексы, а складские помещения. В логистике нет общепринятого четкого и нормативного их определения, но можно выделить некоторые характерные признаки, по которым участники процессов и операций хранения и движения грузов и товаров (операторы 3pl и пользователи складскими услугами) на практике определяют «классность» складских помещений этого разряда.
Складские помещения класса C
Складское помещение класса С — это капитальное производственное помещение или утепленный ангар. Обязательным классифицирующим показателем склада класса C является наличие потолков высотой не менее 4 метров. Пол в таком складском помещении представляет собой асфальт, бетонную плитку или бетон без покрытия.
Складские помещения класса D
К складским помещениям класса D обычно относят подвальные помещения и бывшие объекты ГО (обычно находящиеся ниже уровня земли специальные сооружения для целей гражданской обороны). Чаще всего складскими помещениями класса D являются неотапливаемые помещениям, в связи с чем, конечно, они не пригодны для хранения некоторых групп товаров, к хранению и сохранности которых предъявляются особые требования. К этому же классу складов относятся и неотапливаемые ангары.
Склады класса А, А+, B, B+, C и D – суть классификации и комплектация
Склад – помещение для хранения чего-либо – это известно всем. Но мало кто знает, что и складские помещения имеют свою классификацию, которая отражает вид склада, технологию его постройки и, главное, комплектацию. Чтобы наиболее рационально приобрести склад под свои нужды, нужно поближе познакомиться с каждым отдельным классом.
Суть классификации и обозначения
Любая классификация имеет свои обозначения. В случае со складскими помещениями для разделения категорий используются латинские буквы. Следуя мировым стандартам, различают склады класса А, A+, B, B+, C, D, к каждому из них предъявляются особые требования по технологии строительства и укомплектованности. Основные различия таковы:
Комплектация конкретных классов
У каждого класса есть свои особенности, которые важно знать перед тем, как решиться на постройку, покупку или аренду. Категории, дополненные значком +, имеют лишь небольшие отличия от своих однобуквенников, выражающиеся в допустимой ширине пролетов, высоте потолков и так далее.
Класс A
Склады класса A могут возводиться на базе строительства ангаров из ЛСТК, так как представляют собой современные и технологичные постройки большой площади, имеющие основу в виде металлического каркаса, облицовку дорогими высококачественным строительными материалами и дополнительное утепление пенополиуретаном (чаще всего, но могут использоваться и другие утеплители). Здание имеет один этаж с рабочей высотой от 10 — 13 метров, что позволяет внутри помещений возводить 6 или 7-уровневые стеллажи. Полы – бетонированная плита с покрытием от пыли. Предусмотрены следующие системы – терморегуляция, пожарная безопасность и автоматическое пожаротушение, вентиляция, сигнализация, видеонаблюдение, управление, контрольно-пропускная, загрузка и выгрузка, а также собственная электрическая подстанция и узел подачи тепла. Кроме всех этих систем, данный класс предусматривает наличие площадок для разворота, парковки и отстоя транспорта, помещений под офисы и служебные нужды, железнодорожных веток и прочих необходимых коммуникаций.
Класс B
Склады класса B в целом лишь незначительно отличаются от комплексов предыдущей категории, а именно:
В остальном комплектации зданий этих двух классов идентичны. Заказать строительство ангаров под склады класса А и В можно у Эвриал, воспользовавшись контактами в Сахалинской области, Москве, Новокузнецке и Белгороде.
Класс C
К складам данного класса относятся капитальные строения советских времен (могут иметь несколько этажей, но должны быть оборудованы грузовыми лифтами) или современные утепленные ангары с высотой потолков от 4 метров. В качестве пола допустимо асфальтовое покрытие или обычный бетон. Обязательно наличие систем отопления, вентиляции, пожарной безопасности и охраны. Возможно наличие офисных и вспомогательных помещений, площадок для разгрузки и разворота транспорта, железнодорожной ветки.
Класс D
В большинстве своем в данную категорию входят склады, организованные в подвальных помещениях и строениях без отопления. Обязательным требованием к таким складам является организация возможности подъезда автотранспорта и его разгрузки.
Складские комплексы класса А
Рынок цивилизованных складских услуг в России бурно и стремительно развивается. Потребность в складах, отвечающих специфическим требованиям, испытывают буквально все – производители, импортеры, дистрибьюторы, розничные сети, логистические, транспортные компании и государственные структуры. Во многих отраслях бизнеса хорошо продуманная и эффективная внутренняя логистика играет ключевую роль и является выгодным конкурентным преимуществом.
Складское хозяйство – это сложный многоплановый организм, который требуется время от времени подвергать оптимизации. Удачное осуществление этого процесса – одна из приоритетных задач современных производственных, торговых и дистрибьюторских компаний.
Какие складские помещения пользуются наибольшим спросом и какая площадь складского комплекса наиболее востребована среди потенциальных заказчиков? Какой тип пожаробезопасности, мощность инженерных коммуникаций, удаленность от центральных магистралей и площадь земельного участка являются оптимальными для успешного функционирования склада? Для того чтобы потенциальные инвесторы, арендаторы, арендодатели, исполнители работ и другие участники рынка могли разговаривать на одном языке, необходимы общие термины и понятия. Сегодня многие определения, в том числе и касающиеся классификации складских комплексов, находятся в стадии формирования и обсуждения. Ряд риэлторских компаний использует систематизацию по классам ABCD. Разберем отдельные пункты этих классификаций на примере тех, что используют такие известные у нас компании, как Swiss Realty Group (SRG), Knight Frank (KF) и Jones Lang LaSalle (JLLS), ограничившись анализом характерных признаков складских комплексов класса А, поскольку именно они наиболее востребованы в нашей стране.
Начнем с анализа классификации, применяемой компанией SRG. Используя привязку к существующим реалиям и объектам, она считает, что складской комплекс класса А должен быть построен позднее 1994 г., располагаться «на основных транспортных магистралях в 10. 40 км от Москвы, иметь прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам».
Остановимся чуть подробней на понятии «транспортная доступность». С точки зрения логистики существенным фактором являются, разумеется, не показатели в километрах, а временные характеристики. Десять километров по Ленинградскому или Рязанскому шоссе можно преодолеть за два часа, а сорок километров по Симферопольскому направлению – за час. Вот почему важно обратить внимание не только на удаленность, но и на загруженность трассы. Простои в «пробках» существенно снижают производительность складского комплекса и, следовательно, его рентабельность. Разумеется, близость к МКАД критична для компаний, логистика которых непосредственно связана с Москвой; для остальных, работающих на регионы, она уже не так существенна. Необходимо также помнить, что у владельцев или арендаторов больших складских комплексов, расположенных на значительном удалении от Москвы, неизбежно возникает проблема нехватки квалифицированного персонала. Совершенно очевидно, что «транспортная доступность» – фактор многозначный и комплексный и требует более внимательного подхода.
Показатели, также требующие детальной проработки, – это требования, предъявляемые к полам складского комплекса, и высота потолков (пп. 3 и 4 в классификациях SRG, KF и JLLS). Начнем с высоты потолков. В одной классификации о складе класса А мы читаем: «Однообъемное здание с высотой потолков от 10 метров и более» (SWG), в другой – «Высокие потолки не менее 13 метров» (KF), в третьей – «Высота потолков в чистоте 10. 12 м» (JLLS). Внесем уточнения. Для современного складского комплекса не так важна полная высота потолков, сколько их «рабочая высота». Основное их различие заключается в том, что рабочая высота – это полезная высота, позволяющая размещать грузы и устанавливать стеллажи. Современная конструкция однообъемных зданий предполагает наличие ферм для устройства кровли. Соответственно то пространство, которое занимают фермы, не является полезным, т. е. не может использоваться. На фермы в среднем приходится расстояние от 2 до 3 м ближе к стенам и до 4 м в коньке. Таким образом, «рабочая высота» – это высота потолков минус неиспользуемое пространство. Оперируя термином «высота потолков», потенциальный арендатор может ошибиться, рассчитывая, что сможет использовать все 10. 12 м высоты здания. Поэтому термин «рабочая высота», или полезное пространство, является более точным с точки зрения будущей эксплуатации складского комплекса.
Высотное хранение предъявляет не только повышенные требования по нагрузке на полы, но также и требования по перепаду высот и ровности полов. Важными показателями являются такие характеристики, как «точечная нагрузка», «динамическая нагрузка» и «коэффициент вязкости поверхности полов». Рассмотрим их подробнее. Термины «абсолютно плоские бетонные полы», употребляемые в п. 4 классификации компании SRG, «ровный бетонный пол с антипылевым покрытием» в п. 3 классификации KF и «суперплоские противопыльные полы» в п. 13 (JLLS) требуют уточнения.
При высоте складирования свыше 10 м перепад должен быть не более 2 мм на 3 м. Кроме того, необходимо учесть требования, предъявляемые к полам производителями и поставщиками специализированной складской техники. На каждый тип техники у производителей существуют нормативные допуски по отклонению груза, находящегося на разной высоте, которые определяют ровность пола. В большинстве своем они схожи и варьируют в зависимости от массогабаритных характеристик груза и высоты его подъема. Например, по нормативам той же компании Linde для работы узкопроходного штабелера с высотой подъема мачты более 6 м при ширине колеи до 1 м перепад высот между внешними рабочими колеями не должен превышать 1,5 мм.
Кроме того, полы в обязательном порядке должны иметь специальное упрочняющее покрытие. В противном случае динамические нагрузки при работе штабелеров, ричтраков и узкопроходной техники разрушат их поверхностный слой, и работа на таком складе станет невозможной.
Следует отметить, что при проектировании и строительстве складского комплекса требования к полам являются одним из наиболее важных показателей и требуют детальной проработки и расчетов. Попытка сделать некие «усредненные» типовые полы, не опираясь на конкретный проект, учитывающий предполагаемое оснащение и топологию складского комплекса, сделает невозможным его полноценную эксплуатацию. Практика показывает, что оправданно заложить в проект более высокие требования к полам по сравнению с теми, которые приведены в существующих классификациях.
Несколько подробней остановимся на вопросе высотного хранения с точки зрения потенциального арендатора. Возможно, арендатор уже использует на своем складе высотное хранение, и это действительно оптимальное логистическое решение. Если же компания только думает о том, что высотное хранение неплохо бы применить для оптимизации и более эффективного использования складских площадей, имеет смысл проанализировать возможные трудности, которые могут при этом возникнуть. Зачастую многие потенциальные арендаторы даже не осознают того, что им, может быть, и нет никакого смысла переходить на высотное паллетное хранение. Для иллюстрации этого положения приведем лишь один пример.
Допустим, при анализе грузопотока потенциального арендатора выясняется, что 65% всего ассортимента приходится на товар, который, поступив на склад, уходит с него в течение 2 недель, и требуется много ручного подбора для комплектации заказов. При попытке организации высотного хранения подобный арендатор столкнется с целым рядом проблем. Вполне очевидно, что в этом случае произойдет замедление всех складских операций и неизбежное удорожание обслуживания 1 м 2 складской площади. Главный вопрос, который придется решать, – это пересечение людского и транспортного потоков при комплектации и подборе заказов. При попытке разобрать эту задачу возникнет новая проблема – неэффективное использование высотного складского комплекса и, следовательно, неоправданная арендная плата за пресловутые высотные метры. Как показывает практика, арендаторы зачастую не используют 10-метровые высоты, хотя при этом успешно их оплачивают.
Понятно, что, перед тем как принять решение о высотном хранении и аренде соответствующего склада, следует провести детальный анализ всех основных показателей существующего или планируемого грузопотока. Необходимо как минимум подготовить концепцию по оснащению нового складского комплекса и выяснить целесообразность данного решения.
Разобравшись с полами и рабочими высотами, перейдем к погрузочно-разгрузочному фронту (ПРФ). Показатель архиважный, непосредственно влияющий на производительность складского комплекса, и тут уж лучше, что называется, «перезаложиться» и выполнить его с запасом, чем потом ломать голову, что делать с этим узким местом. Анализ грузопотоков любой дистрибьюторской компании показывает, что требование «не менее одних погрузочно-разгрузочных ворот на 1000 м 2 » не совсем приемлемо. Так, Knight Frank в п. 10 своей классификации считает, что «автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) должно быть не меньше, чем одни ворота на 500 м 2 для складов класса А+, и не менее одних ворот на каждые 700 м 2 для складов класса А». Эта точка зрения, безусловно, более приближена к реальности, однако порой данные нормативы также являются недостаточными, так как для дистрибьюторских и логистических компаний с грузопотоками высокой интенсивности их придется увеличивать самое малое на 20%.
В заключение остановимся на п. 2 в классификации компании JLLS, который предусматривает наличие железнодорожного подъезда к территории, а в идеале – наличие железнодорожного ответвления с платформой, позволяющей производить разгрузку непосредственно на склад (для комплексов площадью свыше 150 000 м 2 ), и п. 21 компании KF, также говорящем о необходимости ж.-д. ветки в комплексах класса А. Безусловно, если есть возможность за небольшую стоимость подтянуть подъездной путь и при этом существенно не увеличить инвестиции в складской комплекс или стоимость арендной ставки, это плюс. Однако площадок под застройку с такими потенциальными возможностями не так много, если не сказать катастрофически мало. Обязательность данного условия существенно снижает возможность выбора земельного участка под застройку и как минимум на 15. 20% увеличивает размер инвестиций в строительство складского комплекса. Более того, это может серьезно затянуть сроки сдачи комплекса в эксплуатацию. Зато потенциальных арендаторов, в техническом задании которых наличие ж.-д. ветки обязательно, как правило, не более 10%. Поэтому логичнее это условие применять для складов со специализированными требованиями, равно как и требование наличия особого холодильного оборудования и центрального кондиционирования на территории всего складского комплекса.
Даже поверхностно проанализировав классификацию, можно понять, что попытка систематизировать складские комплексы по критериям, используемым для оценки объектов недвижимости, получается неполной или страдает различными излишками, недочетами и упрощениями. Проект каждого склада формируют прежде всего под индивидуальные требования потенциального арендатора, т. е. практически всегда это нетиповая задача, которая требует либо специализированной адаптации существующего объекта недвижимости, либо подбора помещения по специализированному техническому заданию, которое формируется на основе предварительного аудита бизнес-процессов и грузопотоков компании.
Склад для хранения проката и стальных заготовок принципиально отличается от склада детских игрушек или товаров народного потребления, а склад для хранения скоропортящихся продуктов питания с интенсивным грузопотоком – от складов длительного хранения. Причем разница – прежде всего в конструктивных особенностях складского комплекса. Разные типы потенциальных арендаторов предъявляют разные технические требования к полам, высотам, погрузочно-разгрузочному фронту и удаленности склада от Москвы. Вот почему попытка построить или снять универсальный «типовой» склад класса А, В, С или D неизбежно приведет к тому, что потенциальный арендатор или приобретатель либо заплатит за избыточное инвестирование с учетом всех ожидаемых вариантов использования, либо будет вынужден сам делать дополнительные капиталовложения для адаптации существующего комплекса или в итоге столкнется с невозможностью оптимальной эксплуатации последнего.
Безусловно, инвестор пытается создать востребованный складской комплекс, и при отсутствии на этапе стартовых инвестиций гарантированного покупателя или «якорного» арендатора велик соблазн пойти по пути возведения типового здания класса А с усредненными показателями или, понадеявшись на ажиотажный спрос на подобные объекты, сэкономить на принципиально важных моментах. Пока спрос на так называемые «типовые» склады достаточно высокий, так как потенциальный покупатель и арендатор слабо ориентируются не только в рынке, но и в своих потребностях. Не все компании пока могут четко сформулировать техническое задание на поиск или строительство складского комплекса и готовы серьезно относится к тем «мелочам», небрежное отношение к которым потом обернется непредвиденными финансовыми и временными затратами либо даже в худшем случае полной нецелесообразностью аренды или покупки нового складского комплекса.
Темпы возведения объектов, повышенный интерес инвесторов к этому рынку и растущая информированность потенциального потребителя говорят о том, что рынок может очень быстро насытиться складскими помещениями, возводимыми по «типовым» проектам. Учитывая все вышеприведенные моменты, можно сказать, что для складских комплексов требуется более расширенная классификация, чем существующее деление на типы А, В, С и D, куда войдет не только более полная детализация, но и учет профиля деятельности потенциальных арендаторов и хотя бы приблизительные характеристики ожидаемых грузопотоков и типов хранимых товаров.
При рассмотрении всех тонкостей данной проблемы становится очевидным, что любое действие, связанное с возведением складского комплекса, потенциальной арендой или приобретением, требует создания его предварительной детальной концепции. В случае инвестора она должна базироваться не только на существующей классификации складов и содержать, например, строительную часть и расчеты, но и учитывать все аспекты: маркетинг, особенности конкретного участка земли, потребности потенциальных арендаторов, логистику, оснащение специализированным оборудованием, архитектурные и инженерные решения, финансовую часть, строительство и т. д., которые должны рассматриваться взаимосвязанно. Только в этом случае можно смело принимать решение о целесообразности инвестиций.
Для арендатора попытка опереться только на стандартную классификацию, моду или собственные соображения без конкретного технического задания на подбор помещения и концепции с предварительной проработкой конкретных товаропотоков и перспектив роста оборачивается, как правило, серьезными проблемами.