Алексей, в предыдущем интервью мы говорили с Вами о том, как правильно покупать квартиру – с юридической точки зрения. Теперь давайте обсудим, как грамотно принимать новое жилье у застройщика. С чего начинается приемка новостройки и как не попасть впросак?
Алексей Буланцев:
С этим документом будущий жилец новостройки отправляется к застройщику принимать квартиру.
С чего обычно начинается эта процедура?
И вот они вместе заходят в квартиру. Что дальше?
То есть первый шаг – изучение проектной декларации? Все, что в ней указано, все, что обещал застройщик, должно наличествовать в натуре, так сказать?
Вправе ли покупатель прийти не один, а с юристом или экспертом по недвижимости?
И вот вся компания заходит в подъезд новостройки…
А как же быть жильцам, если ремонт начинать надо, а лифт не работает? Вправе ли они требовать от застройщика включить его?
Следующий этап – изучение квартиры…
Требовать от застройщика того, что не прописано в договоре, бесполезно. Так что в целом все просто – смотрим на квартиру и сверяемся с приложением. По результатам выставляем возражения застройщику, в письменном виде. В согласованный срок застройщик должен устранить нарушения и предъявить квартиру к осмотру заново.
Это то, что касается количественного состава. А как быть с качеством? Скажем, стены в квартире есть, но они кривые, причем не просто неровности, а угол не сходится в 90 градусов. Что делать в таком случае? Застройщик обязан это устранить или все останется на его совести?
То есть это ошибка покупателей, если они соглашаются въехать в квартиру с кривыми стенами, а потом самостоятельно нанимают отделочников, чтобы все привести в порядок перед ремонтом?
Алексей Буланцев:
— Да. Это ошибка. Лучше немного подождать – и пусть недочеты исправляет застройщик, у которого есть и бригада, и стремление побыстрее передать объект собственнику. Тем более, это вряд ли злой умысел: застройщику этот объект точно так же передал подрядчик, а за всеми не уследишь. Подрядчик же несет гарантийные обязательства, поэтому будет обязан отреагировать на претензии застройщика.
В вашей практике бывали случаи, когда покупатели предъявляли претензии за кривые стены в сером ключе?
Почему так мало?
К чему еще и в течение какого срока покупатели могут выставлять претензии?
Гарантийный срок по инженерному оборудованию равен 3 годам, 5 лет – на конструкции, капитальное строение (стены, перегородки, каркас). В течение этого времени застройщик несет ответственность перед дольщиком.
Насколько часто покупатели подают такие иски к строительным компаниям?
Так вот кого опасаются застройщики.
Может ли небольшое количество претензий быть связано с тем, что за последние 5 лет выросло качество строений? Согласны ли вы с мнением, что строить стали лучше?
Осталось понять, как удостовериться, кто из застройщиков строит хорошо, а кто халтурит.
Давайте вернемся к юридическим аспектам приемки объекта. Если визуально все в порядке, то что нужно не пропустить в документах?
Судебная практика стоит на следующем: поскольку объект долевого строительства обладает примерными характеристиками, то его цена может быть изменена. Если площадь стала меньше, то застройщик несет потери, но возмещает разницу. Если площадь стала больше, то, соответственно, доплачивает дольщик. В некоторых договорах указывают, что если разница в пределах 1 метра, то никто никому ничего не должен.
Сложно спорить с застройщиком про вдруг появившиеся в квартире два лишних метра?
Раньше вообще было сложнее, в том числе и с оформлением документов, так?
Кстати, а если парковка действительно намного меньше, чем застройщик заявлял в своей рекламной кампании?
А толк-то будет с этого?
…Как не будет удовлетворена и претензия по неудачной планировке. Кстати, как лучше поступить, если хочется изменить планировку квартиры?
В новых домах перепланировку объектов гораздо легче узаконить, пока дом еще не сдан в эксплуатацию. В таком случае надо напрямую обратиться к застройщику. Тот за определенную плату сам внесет изменения в проектные решения, зарегистрирует их, и дольщик получит квартиру с желаемыми параметрами. Если спохватились поздно и дом уже сдан в эксплуатацию, то все, такая тема закрыта, и заботы целиком и полностью ложатся на собственника жилья.
В таком случае сделать перепланировку можно только после получения разрешения в комитете архитектуры и строительства администрации Калининграда. Второй вариант – получить разрешение в судебном порядке. Так или иначе, это будет дороже и намного дольше: процесс согласования проекта может занять полгода-год, если в мэрии в этот период будет большая загруженность.
На каком этапе строительства обращаться к застройщику за перепланировкой?
Индивидуальная планировка увеличивает капитализацию квартиры в будущем?
Вы говорите об одном из зданий, которые будут ремонтироваться перед предстоящим ЧМ-2018?
Но ценится ли сегодня вторичное жилье на центральных магистралях Калининграда, где много машин и шума? Кажется, дешевле построить маленький домик за городом, чем купить квартиру на Ленинском или проспекте Мира?
Спасибо за беседу!
Интервью записала Анастасия Дроздова
Купили квартиру или дом, и у вас «серый ключ»?
Под бытовым понятием «серый ключ» подразумевается квартира или дом, сданная под чистовую отделку, то есть с отштукатуренными стенами, вставленными окнами и подоконниками, батареями. В дальнейшем хозяева могут сами выбрать дизайн нового жилья на свое усмотрение.
Один из самых трудоемких этапов предстоящего ремонта — выравнивание стен шпаклевкой для дальнейшей отделки стен обоями, декоративной штукатуркой или покраской.
Но существует альтернативный вариант отделки, без шпаклевания стен — жидкие обои или шелковая декоративная штукатурка. Так называют декоративное финишное покрытие для стен и потолков. Жидкие обои совмещают в себе лучшие свойства и обычных рулонных обоев, и декоративной штукатурки и лакокрасочных покрытий. В отличие от других материалов, жидкие обои не требуют идеально ровных стен, что упрощает ремонт дома, экономит время и деньги.
Наносить можно прямо на отгрунтованную штукатурку. Материал эластичный, не треснет при усадке дома. Состоит только из безопасных материалов. Его часто применяют в детских, спальнях.
В Калининграде набирают популярность жидкие обои российского производства «Silk Plaster».
Жидкие обои «Silk plaster» — материал «Сделай сам». Вы легко сможете выполнить весь ремонт самостоятельно, без привлечения мастеров.
В частности, декоративная штукатурка Silk Plaster помимо притягательной шелковой текстуры и шикарного выбора цветов обладает множеством неоспоримых преимуществ перед любыми другими декоративными материалами для отделки стен и потолков.
Предлагаем вам изучить таблицу, в которой сравниваются различные варианты отделки стен, и сделать правильный выбор.
С чего начать ремонт: пошаговая инструкция
Разбираемся вместе с экспертом, как отремонтировать квартиру, особенно если раньше вы этого не делали, стоит ли нанимать дизайнера и какие вопросы с ним обсуждать.
Материал проверил и прокомментировал Евгений Недоборов, партнер студии авторского дизайна INRE
Определяемся с типом ремонта
Необходимо оценить состояние помещения и свои возможности. Во многих случаях в старых квартирах делают капитальный ремонт с заменой электропроводки и окон, но нередко ограничиваются новыми окнами, дверьми и выравниванием стен. Иногда достаточно провести косметические работы: сделать циклевку паркета или постелить новый ковролин, снять обои и покрасить стены.
Капитальный ремонт включает:
Если вам сложно оценить объем ремонта и необходимые действия самостоятельно, обратитесь к специалисту. Необязательно заказывать дизайн-проект; подобрать стиль и наполнение интерьера вы можете самостоятельно. Но если недоработаны основные параметры, то не исключена ситуация, когда новый косметический ремонт будет испорчен из-за щелей в старых окнах или протечек в трубах. От количества работ зависит длительность, сложность и затраты на предстоящий ремонт. Последним стоит уделить особое внимание: чем больше планов, тем больше денег придется вложить в их реализацию.
Выбираем дизайн интерьера
С помощью косметического ремонта можно полностью преобразить квартиру. Если бюджет ограничен и профессиональный дизайнер не входит в ваши планы, потренируйте «насмотренность». Это лучше всего делать, собирая примеры на интерьерных сайтах. Подумайте, что вам нравится: яркие цвета или сдержанный минимализм, а может, кирпичные стены дома идеальны для создания лофта или вы хотите приблизить дизайн к уютному бохо-шику. Сохраните выбранные фотографии в отдельную папку на компьютере или телефоне, выделите характерные черты выбранных примеров.
Дизайнеры рекомендуют ориентироваться на интерьеры, созданные в схожих условиях: обращайте внимание на размеры комнат и их функционал, расположение окон. Учитывайте архитектуру пространства — в современном доме нет смысла делать лепнину и барельефы, но эти детали можно обыграть, если они уже есть. Если в квартире проживают несколько человек, согласуйте с ними выбранные стили, чтобы в отремонтированной квартире было комфортно всем.
Можно воспользоваться специальными приложениями и онлайн-сервисами по дизайну квартиры, чтобы подобрать правильные сочетания и дальнейшее расположение мебели. Изучите тренды и антитренды: в этих списках часто можно подсмотреть инновационные идеи, которые вам понравятся.
Кто будет делать ремонт в квартире?
Многие задачи можно выполнить самостоятельно, но если у вас нет опыта, лучше поручить особо сложные процессы специалистам. В конечном счете это позволит сэкономить на переделке и устранении недостатков. Вам не придется самостоятельно покупать материалы, дорогостоящее оборудование и инструменты. К тому же работа профессиональной бригады — большая гарантия того, что на новом потолке не появятся трещины из-за несоблюдения правил и технологий окрашивания, а свежая кафельная плитка в ванной комнате останется целой.
Специалистам лучше доверить установку дверей и окон, стяжку пола, работы по электрике и сантехнике. Покрасить стены и расставить мебель вы можете самостоятельно — это вопрос желания, сил и времени.
Выбор необходимых материалов
Когда определитесь с дизайном и наполнением, можно переходить к расчетам и созданию списка необходимых строительных материалов и расходников. Лучше всего закупать их с небольшим запасом. Так, если часть обоев будет испорчена при неудачной поклейке, вы можете заменить ее из запасного рулона. К тому же в магазине может не остаться выбранной плитки, а полметра плинтуса придется искать и заказывать с переплатами — оптовая закупка всегда обходится дешевле. Если сложно произвести расчеты самостоятельно, обратитесь к профессионалам. Многие компании предоставляют услугу по распределению бюджета и закупке всего необходимого для ремонта, даже если делать ее вы решили самостоятельно.
Помимо строительных материалов и мебели, постарайтесь включить в список мелочи и детали: светильники, дополнительные полки, ковры и элементы декора.
Прогноз бюджета на ремонт
Смета пригодится еще на этапе планирования ремонта. Вы можете использовать онлайн-калькуляторы, собирать корзину в интернет-магазинах и ориентироваться на советы вашего дизайнера. Чтобы сделать правильные расчеты, нужно знать точные параметры помещения: метраж, высоту стен, расположение окон и дверей. Смету может сделать подрядчик, но вы в любом случае должны предоставить ему обмерный план и согласовать конкретные пожелания к будущему ремонту. Обязательно озвучьте, а лучше зафиксируйте документально виды работ, используемые технологии, категории стройматериалов, сроки выполнения и желаемые затраты.
Желание сэкономить понятно и объяснимо, но постарайтесь обращаться к профессионалам, когда речь идет о безопасности. Эти ремонтные работы лучше доверить специалистам:
В среднем капитальный ремонт обойдется в два раза дороже косметического. Но это долгосрочное вложение в комфорт и безопасность жильцов, и на нем не стоит экономить.
План ремонта комнат
После разработки дизайн-проекта и покупки материалов можно приступать непосредственно к работам. В плане ремонта должны быть отражены все замеры, планировка, расположение розеток, выключателей и освещения. Лучше всего начинать работы с самых сложных и грязных: замены окон, труб, монтажа подоконников. В процессе чернового ремонта образуется много пыли, поэтому он несовместим, например, с подкраской стен в соседней комнате. Часто начинают с перепланировки и возведения стен, а после укладки плитки в ванной комнате переходят к кухне. Если вы остаетесь жить в квартире на время ремонта, позаботьтесь о том, чтобы грязь и мусор не разносились по всем комнатам. Обязательно упаковывайте вещи и переносите их на хранение из комнаты, в которой проводятся работы.
Последовательность работ при ремонте
Постарайтесь придерживаться намеченного плана работ; пошаговая инструкция поможет не упустить важные моменты:
Комментарии эксперта
Евгений Недоборов, партнер студии авторского дизайна INRE:
— Прежде чем приступить к ремонту, нужно определиться по двум направлениям — функционал пространства и дизайн интерьера. Сначала до деталей выясняются все «тонкости жизни» человека: количество детей, наличие животных, привычки. Например, готовит ли хозяин сам, в какое время суток больше времени проводит дома, любит ли собирать гостей, есть ли у него или членов семьи хобби, коллекционируют ли заказчики искусство, кто в семье первым начинает собираться на работу и многое другое. Исходя из совокупности сценариев продумывается дальнейший визуальный образ.
Следующий этап работы — выявить предпочтения в дизайне интерьера. После этого следует разработка и сдача поэтапно:
Стилевые решения на основе референсов клиента. Важно помнить, что «подружить» абсолютно все невозможно. Поэтому дизайнеры берут в проект только ключевые приемы и цветовые решения.
Рабочая документация становится чертежом для строителей. Она включает в себя: планировочные решения; верхнюю, среднюю и нижнюю электрику; напольное покрытие с высотными отметками и стыковками; потолок с узлами и разрезами; водоснабжение и канализацию; мебель с основными габаритными размерами; перечень помещений в квадратных метрах; развертки по стенам с указанием видов и типов нанесения отделочных материалов.
Документ передается заказчику и строителям, что упрощает общение между всеми сторонами и значительно экономит бюджет. Утвержденный дизайн-проект позволяет клиенту контролировать расходы, а строителям труднее запутать заказчика, так как все работы рассчитаны. Одновременно дизайн-проект является бизнес-планом для клиента: он понимает, за что заплатил и как происходит закрытие этапов.
Также дизайн-проект позволяет составить смету по стоимости материалов и изготовлению мебели. У нас в студии даже есть специальная услуга, благодаря которой можно прогнозировать расходы на месяц, на полгода. В любом интерьере есть фоновые вещи, на которых можно сэкономить, например отделочные материалы (обои, краска). Но акцентные элементы — люстры, мебель, ручки — придают интерьеру индивидуальность, делают его уникальным, поэтому мы всегда объясняем клиенту, что высокое качество оправдывает высокую стоимость.
Если хотите, чтобы интерьер полностью соответствовал дизайн-проекту, обязательно воспользуйтесь услугой авторского надзора. Только в этом случае гарантирована качественная реализация проекта. Все, кто работает на объекте — архитекторы, дизайнеры, проектировщики, инженеры и электрики, — решают только свою задачу. Никто из них не обращает внимания на связи и детали, которые возникают при решении рабочих вопросов в процессе стройки. И только архитектор обладает полным представлением о том, как должен выглядеть интерьер. Для того чтобы проект получился, нужно разбираться в нюансах, за которые отвечает сам автор.
Я отремонтировал однокомнатную квартиру без дизайнера за 300 000 ₽
Читатель Т—Ж поделился опытом ремонта за два месяца
Бригада строителей ремонтирует долго и дорого.
Отдельные мастера — быстрее и дешевле, но не гарантируют качество. Один из наших читателей выбрал этот путь и искал специалиста для каждого вида работ. Сбор отзывов занял немало времени, зато на сам ремонт ушло всего два месяца. Правда, с застройщиком повезло: квартиру сдавали с предчистовой отделкой, которую не пришлось переделывать.
Это история читателя из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Выбор квартиры
Мне 27 лет, работаю специалистом по корпоративным коммуникациям на заводе холодильников и стиральных машин «Бош» в Петергофе. Поэтому квартиру приобрел в малоэтажном жилом комплексе в 10 минутах езды на машине. Купил однушку площадью 39 м² в новостройке — в ипотеку по программе государственной поддержки в 2020 году.
Дом уже был сдан. От застройщика досталась предчистовая отделка: выполнена стяжка пола, оштукатурены стены, сделаны разводка электрики и оконные откосы. Одновременно снимать жилье и платить ипотеку было накладно, поэтому я поставил цель сделать ремонт максимально быстро и недорого.
Я не заказывал дизайн-проект — полагался на свой вкус, который раньше вроде не подводил. Примерную цветовую гамму продумал заранее, расположение мебели тоже спланировал по обмерам квартиры.
Поиск мастеров
Строительную бригаду я не нанимал: был наслышан, что с ними ремонт может затянуться, поскольку прорабы берут в работу несколько объектов сразу. Да и все бригады, которых мне рекомендовали знакомые, были заняты до декабря 2020 года. А ключи у меня были уже в конце сентября, и откладывать ремонт не хотелось.
Отделку санузла делал мастер, который работает только в моем жилом комплексе и знает все его нюансы. Его мне порекомендовали соседи. Плюс в том, что все объекты у него в работе были расположены рядом — ему не приходилось отвлекаться и тратить время на дорогу. Поэтому весь санузел с нуля удалось сделать всего за пару недель.
Для остальных этапов ремонта я самостоятельно искал мастеров на «Профи-ру», отбирал их по отзывам. Поскольку они, как и я, были заинтересованы в максимально быстром завершении работы, каждый этап ремонта занял два-три дня. Договоренности устанавливал сервис «Профи-ру», поэтому никаких дополнительных документов не потребовалось, а примерную стоимость я знал заранее.
Как сделать ремонт и не сойти с ума
Покупка отделочных материалов
Смету ремонта я не составлял — ее заменили списки покупок в личных кабинетах строительных гипермаркетов. Я заходил на сайты «Леруа Мерлена», «Петровича» и «Икеи» и отбирал то, что мне нравилось и стоило адекватных денег. Например, я выбрал в «Леруа Мерлене» двери «Парма» из МДФ со специальным водостойким покрытием. Они не только стильные, но и крепкие, тяжелые. Мастер-установщик даже удивился, что такие двери удалось купить в сетевом гипермаркете. Но при этом стоят они не как крыло самолета.
Были мысли поклеить обои под покраску, но это уже два этапа вместо одного. А цель была сделать максимально быстро и недорого. В итоге остановил выбор на обоях Inspire Pablo из «Леруа Мерлена».
С подготовленным списком я шел в те гипермаркеты, где в наличии имелись необходимые товары. Это важно, потому что, например, обои могут отличаться по цвету от того, что изображено на сайте, из-за различий в освещении и цветопередаче.
Я отказался от идеи нанять дизайнера, потому что полностью полагался на свой вкус. Например, подобрал сочетающиеся обои у разных производителей
Процесс ремонта
Этапы ремонта. В квартире уже был черновой ремонт от застройщика. Например, в санузле имелись только трубы и гидроизоляция пола. Поэтому предстояло немало работы.
Последовательность была следующей:
Ремонт я начал в конце сентября. Отделка санузла заняла около трех недель, затем на каждый следующий этап уходило по неделе. Большую часть времени я искал мастеров, а на сами работы требовалось два-три дня. В квартиру я заехал 4 ноября, когда постелили ламинат и поклеили обои. А к концу ноября ремонт окончательно завершили.
Вытяжку решил не ставить, поскольку не люблю эти убогие трубы под потолком и готовлю нечасто. К тому же есть принудительная вентиляция по нажатию кнопки от застройщика. А если вытяжка все же потребуется, то ничто не мешает установить в шкаф модель с функцией рециркуляции.
Плитка для фартука на кухне — это остатки после ремонта санузла. Ее осталось ровно столько, сколько нужно для фартука. Достаточно было придумать, как красиво совместить две ее разные фактуры.
Спальня. Особое внимание я уделил дальней стене в спальне. Из ее длины я вычел толщину плинтусов и в оставшееся расстояние идеально уместил шкаф, стол и стеллаж.
Абажуры в спальне расположены так, чтобы не мешать закрывать шторы и открывать дверь и шкаф.
Стоимость ремонта
Расходы на ремонт — 289 000 Р
| Товары и услуги | Цена |
|---|---|
| Ремонт санузла | 75 000 Р |
| Стройматериалы для санузла | 75 000 Р |
| Ламинат | 23 400 Р |
| Укладка ламината с плинтусами | 14 000 Р |
| Монтаж натяжного потолка и светильников, работа и материалы | 22 000 Р |
| Обои | 15 600 Р |
| Поклейка обоев | 25 000 Р |
| Двери | 22 000 Р |
| Установка дверей | 11 000 Р |
| Фартук на кухне | 6000 Р |
Недочеты, которые хотелось бы исправить
Пол. Я не поинтересовался заранее вариантами укладки ламината. Мастера сделали обычную шахматную раскладку, а она выглядит скучно и неактуально. Если бы я узнал об этом раньше, то выбрал бы раскладку со смещением на треть.
Балкон. Я оставил его на потом, но цены на отделочные материалы взлетели. Жаба душит делать обычный пол на деревянных лагах за 20 с лишним тысяч рублей — причем без всякого утепления.
Работа над ошибками: как сделать ремонт качественнее
Даниил не специалист в области дизайна помещений, и ему можно только поаплодировать. У меня нет никаких замечаний ни по цветовой гамме, ни по расположению мебели: все компактно, удобно и красиво. Удачно выбраны светлые оттенки отделочных материалов и белый цвет обстановки. Они визуально увеличивают объем небольших помещений. Порадовали складные стулья в кухне-столовой. Эти изделия из «Икеи» достаточно прочные и вместе с тем легкие. Их в любой момент можно сложить, чтобы упростить уборку, — этоя актуально для светлых интерьеров. Похвально безотходное использование плитки.
Но и в этом ремонте есть что улучшить.
Бригада. Если позволяет время, конечно, отделку лучше поручить одной проверенной бригаде. Так легче контролировать работу, предъявлять претензии и устранять недостатки, которые можно обнаружить уже некоторое время спустя.
Смета. Ее лучше составлять единым списком: так ее проще корректировать, чтобы не метаться по спискам товаров в личных кабинетах магазинов. А вот поехать в магазин и посмотреть на выбранный цвет — решение абсолютно правильное. Но надо учитывать, что искусственный дневной свет в гипермаркетах добавляет оттенкам голубизну. При теплом желтом освещении в квартире голубой цвет может оказаться серым.
Последовательность действий. Чистовую отделку санузла нужно оставлять на самый последний момент — такова технология производства отделочных работ. Причина в том, что она может пострадать в процессе остального ремонта.
Износостойкость. Такой вариант ремонта не подойдет для семьи с детьми и животными. И вообще он для очень аккуратных людей, не фанатеющих от кулинарии, не принимающих горячую ванну слишком часто и в принципе мало проводящих время в квартире. Несмотря на заверения производителей, все материалы отделки и обстановки довольно гигроскопичны, то есть способны впитывать влагу. А значит, быстро придут в негодность и интерьер потеряет вид.
Меламиновое покрытие кухни может пострадать от некоторых агрессивных средств бытовой химии и растворителей. Поверхность легко поцарапать острым предметом. Технология нанесения покрытия обычно применяется для отделки внутренних деталей мебели. Они не подвергаются сильным нагрузкам, и их не используют во влажной среде. Поэтому такую мебель нецелесообразно использовать не только на кухне, но и ванной.
Ремонт. Читатели рассказывают о своем ремонте и показывают, что у них получилось