Можно ли застраховать недвижимость с перепланировками?
В статье расскажем, как застраховать квартиру с перепланировкой, как согласовать уже проведённые работы и где можно заключить договор страхования недвижимости с несогласованной перепланировкой.
Переустройство – это работы, связанные с изменением размеров помещений, функционального назначения, а также инженерного оборудования. Термин часто путают с перепланировкой. Под ней понимают изменение конфигураций помещений.
Страховые компании отдают предпочтение недвижимости, в которой перепланировка проведена по всем правилам. Что можно сделать:
Запрещены следующие работы:
Что сделать перед страхованием?
Если перепланировка уже сделана, но не узаконена, обратитесь в БТИ. Там изготовят проект перепланировки. С ним нужно обратиться в местную администрацию и получить решение о согласовании работ. К вам придут специалисты администрации и составят акт приёмки перепланировки.
Нужно будет получить новый техплан помещения и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Если перепланировка только планируется, порядок действий будет таким:
Перед заключением договора страхования подготовьте следующие документы:
Где страхуют недвижимость с перепланировкой?
Если перепланировка согласована, страховая компания даже не обратит на неё внимания. На страховой сумме это не скажется. То есть квартиру или дом будут страховать по обычным правилам. Если вы пока не успели согласовать проведённые работы, могут возникнуть сложности. Например, в «АльфаСтраховании» требуют акт о согласовании перепланировки, без него договор не будет заключён. В «Ингосстрахе», напротив, это не станет препятствием. Компания не отказывает в страховой защите тем, кто ещё не успел узаконить перепланировку квартиры.
Страхование во время перепланировки
Может возникнуть ситуация, когда квартиру страхуют во время перепланировки или работы начались в период действия договора. Стоит знать, что страхователь обязан сообщать в страховую компанию о начале таких работ, поскольку это считается существенными изменениями в принятом на страхование риске.
Кроме того, следует учитывать, что ущерб, причинённый имуществу во время перепланировки, зачастую не считается страховым случаем.
Например, его не возмещают компании «РЕСО» и «Югория».
В «ВТБ» не является страховым случаем ущерб при проведении переоборудования или перепланировки, не согласованных в установленном порядке с органами местного самоуправления. То есть если урон возник во время работ по согласованной перепланировке, его возместят.
«Росгосстрах» и «Сбербанк» предлагают страхование по следующему риску: механическое повреждение имущества при проведении перепланировки за пределами территории страхования, то есть у соседей.
В компании «АльфаСтрахование» можно вписать в полис отдельный риск, связанный с ущербом в результате проведённых и завершенных на момент начала срока страхования работ по реконструкции, переоборудованию или переустройству. Исключение – несогласованные работы.
Как страховать перепланировку или переустройство квартиры
Когда мы начинаем ремонт в квартире, у многих из нас появляется желание поэкспериментировать с вариантами планировки ради создания более удобной и уютной обстановки. Но на этапе принятия решения о проведении перепланировки или переустройства немногие задумываются о том, что некоторые дизайнерские решения с элементами конструктива и инженерных коммуникаций могут повлечь определенные проблемы. В частности, наличие неузаконенной перепланировки или переустройства может стать препятствием как на этапе заключения договора страхования, так и на этапе получения возмещения.
Сегодня мы расскажем о том, как наличие перепланировки и переустройства влияет на взаимодействие со страховыми компаниями.
1. Что такое перепланировка и переустройство, какие риски они несут
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ:
— требующие согласования в уведомительном порядке;
— требующие согласования проекта;
Страховщик при рассмотрении вопроса о принятии объекта на страхование оценивает внесенные изменения с точки зрения вероятности наступления страхового события. То есть принимаемое имущество оценивается комплексно с учетом технических характеристик (износа здания, материала стен и перекрытий) и параметров желаемой страховки (объекты страхования, риски, страховая сумма, срок страхования). Перепланировки и переустройства, согласуемые в уведомительном порядке, чаще всего не влияют на оценку риска страховщиком, кроме перепланировок в домах со смешанными и деревянными перекрытиями. В таких видах многоквартирных домов наиболее высока вероятность наступления страхового события по причине самых незначительных изменений. Например, залив в результате переноса или установки инженерных сетей в доме с деревянными перекрытиями причинит гораздо больший ущерб имуществу, нежели аналогичный залив в доме с железобетонными перекрытиями.
Квартиры с имеющейся перепланировкой или переустройством, требующими согласования проекта, также могут быть приняты на страхование без внесения соответствующих изменений в план БТИ на дату заключения договора. Но тариф по подобным перепланировкам и переустройствам часто значительно возрастает. Например, создание новой ванной комнаты с переносом мокрой точки может увеличить страховой тариф в полтора раза.
2015 год стал продолжением динамичного 2014 года. Если в прошлом году основное внимание уделялось ОСАГО, то в 2015 году к нему добавилась «чистка рядов» страховщиков. В течение года рынок покинули 70 страховщиков. По данным регулятора, в «зоне риска» находятся еще 138 компаний. Претензии есть даже к системно значимым страховщикам.
Наличие запрещенных перепланировок не означает однозначного отказа в принятии объекта на страхование. В зависимости от вида перепланировки/переустройства и технических характеристик принимаемого на страхование объекта страховщик может принять на страхование имущество либо по повышенному тарифу, либо с исключением из страхового покрытия определенного риска.
Например, одной из самых распространенных перепланировок является объединение жилого помещения с лоджией с выносом радиатора отопления. Орган местного самоуправления по такой перепланировке может отказать в согласовании, а страховщик, скорее всего, примет подобный объект на страхование по рискам, связанным с конструктивными элементами, так как риск причинения конструктивного ущерба из-за подобной перепланировки незначителен.
При страховании гражданской ответственности при эксплуатации жилых помещений подход к оценке перепланировки значительно жестче. Страховщик может принять на страхование объект с перепланировкой или переустройством по имущественным рискам, но отказать по риску гражданской ответственности, поскольку произведенные работы могут и не нанести значительного ущерба конструктивным элементам, но причинить значительный ущерб соседним помещениям.
2. Как застраховать квартиру с перепланировкой
Принимая решение о страховании своего имущества, не соответствующего плану БТИ, нужно четко понимать, что наличие неузаконенной перепланировки, о которой страховщик не был уведомлен на момент заключения договора, может послужить поводом для отказа в выплате при наступлении страхового случая.
Принимая решение о страховании имущества, многие отдают предпочтение коробочным продуктам. Этот способ отличается удобством и простотой в оформлении, ведь купить такую страховку можно, не тратя времени, например воспользовавшись соответствующим разделом на Банки.ру.
Но при страховании имущества с перепланировкой или переустройством лучше воздержаться от подобного способа страхования. Большинство коробочных страховок содержит оговорку о том, что страхователь подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок или переустройств в страхуемой недвижимости. Даже если подобная прямая оговорка отсутствует в тексте самого полиса страхования, то в правилах страхования имущества большинства компаний содержится пункт, согласно которому не является страховым случаем и не возмещается ущерб, возникший в результате нарушения норм эксплуатации имущества. К таковым можно смело отнести неузаконенную перепланировку. Внести изменения в коробочный продукт или отметить наличие перепланировки не представляется возможным. При наличии желания или необходимости страхования недвижимости с неузаконенными внесенными изменениями лучше прибегнуть к классическому страхованию.
При заполнении заявления в рамках классического имущественного страхования или страхования объекта ипотеки стоит как можно подробнее указать сведения об имеющейся перепланировке квартиры. А при наличии отчета об оценке, содержащего проектное изображение проведенных перепланировок, или письменного согласования работ по перепланировке, полученного из компетентных органов, — предоставить их в страховую компанию. Страховщик для оценки степени риска может запросить дополнительную информацию. Например, фотографии объекта недвижимости, принимаемого на страхование, либо справку из ГУП «Мосгаз» (в случае проведения работ по переустройству, затрагивающих газовое оборудование), либо иную проектную или разрешительную документацию.
При отсутствии этой документации страховщик может пересмотреть тариф или исключить из страхового покрытия определенные риски. Например, при отсутствии справки из ГУП «Мосгаз» в случае перемещения газовой плиты в квартире страховщик вправе принять решение о повышении тарифа либо исключить из страхового покрытии ущерб по причине взрыва бытового газа. Если ваша перепланировка или переустройство являются серьезным нарушением строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности, то страховая компания с большой долей вероятности откажет в заключении договора.
При оформлении полиса гражданской ответственности в случае эксплуатации недвижимости с перепланировкой стоит обратить внимание на то, что не все страховые компании готовы покрывать ущерб, являющийся следствием уже имеющейся перепланировки (переустройства), о чем прямо указывают в правилах страхования.
3. Страховка ипотечной квартиры на этапе перепланировки
Так как квартира, приобретенная в ипотеку, является залогом в банке, согласовать перепланировку в БТИ можно только при наличии письменного согласования с залогодержателем. Согласно законодательству объект залога должен быть застрахован. Но, поскольку многие страховщики не покрывают риски, связанные с проведением строительно-монтажных или ремонтных работ, либо покрывают, но с существенным увеличением тарифа, банк-залогодержатель потребует разрешение из страховой компании на проведение данных работ.
Для получения согласия от страховщика потребуется предоставить в страховую компанию уведомление о планируемых работах, заполненное по форме страховщика. Уведомление содержит полную информацию о планируемых работах: вид работ, сроки, исполнитель. Если планируемая перепланировка требует согласования с соответствующими техническими службами, к уведомлению должен быть приложен проект. Проект предполагает: титульный лист, описание планируемых ремонтных работ, экспликацию помещений до и после перепланировки/переустройства, план помещения до и после перепланировки/переустройства, с печатями организации и подписями ответственных сотрудников, выполняющих данный проект. В случае когда подобное согласование не требуется, к уведомлению прилагается эскиз — план квартиры до и после изменений.
Для согласования внесения в покрытия рисков, связанных с работами по перепланировке, страховая компания может увеличить тариф на период проведения указанных работ. Так что при планировании ремонта будьте готовы к дополнительной, пусть и не самой значительной статье расходов.
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
И избежать штрафа и проблем с продажей квартиры
Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.
Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.
В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.
Что такое перепланировка и переустройство
Простой ремонт в квартире не нужно ни с кем согласовывать. Переклеить обои или уложить плитку на стенах владелец имеет право в любое время и любым способом. Такие перемены никак не обозначаются в техническом паспорте помещения.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, например когда планируется передвинуть стену или прорубить новый дверной проем.
Переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, если нужно перенести в другое место унитаз и раковину или газовую трубу — это будет переустройство. И без проекта это делать тоже нельзя.
Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.
Проектировщики учитывают существующие нормы и правила и разрабатывают проект перепланировки. Например, если собственник хочет объединить кухню с комнатой, проектировщик уточнит, какая между помещениями стена и есть ли на кухне газ. Если стена не несущая, а варочная панель не газовая, объединять можно. Если нет — нельзя.
Если сделать перепланировку самовольно, то владельца квартиры могут оштрафовать и обязать все же согласовать перепланировку. В 2020 году штраф составляет 2000—2500 Р для физических лиц, 4000—5000 Р для должностных лиц и 40 000—50 000 Р для юридических лиц.
Какая перепланировка считается незаконной
Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.
Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.
Приведу реальные примеры.
Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.
Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.
Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.
Таких решений по России наберется немало.
А если сделать перепланировку тайно?
Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.
Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.
Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.
Как проверить законность перепланировки
Если владелец квартиры только планирует перепланировку или сделал ее самовольно, но собирается узаконить, то прежде всего он должен сверить все изменения с теми, что запрещены законом.
Вот какие правовые акты и нормы, связанные с перепланировкой, ему надо изучать:
В нормах и правилах прописаны требования к жилым помещениям. В них может не быть ни слова о перепланировке, но если после ремонта какое-то из этих правил будет нарушено, то контролирующие органы не согласуют перепланировку.
При согласовании перепланировки органы местного самоуправления будут учитывать, соответствует ли проект и федеральному, и региональному законодательству. Например, присоединить лоджию к комнате в Москве нельзя ни при каких обстоятельствах, а за пределами столицы — в большинстве случаев пока еще можно. А вот балконы нельзя присоединять по всей России без исключений.
В Белгороде, где я живу, на сайте местной администрации указано, что контролирующий орган руководствуется только Жилищным кодексом РФ и строительными нормами и правилами. Никаких постановлений с дополнительными ограничениями в регионе нет. Такая же ситуация и в Санкт-Петербурге. Поэтому дизайнеры и архитекторы порой специализируются на перепланировке только в одной из двух столиц.
Чтобы быть уверенным в законности своих действий, стоит зайти на сайт администрации региона или населенного пункта и поискать там раздел о жилищных правоотношениях. Если там указана ссылка только на жилищный кодекс, то сверять свою перепланировку можно только с ним и строительными нормами и правилами. А если есть дополнительный ограничивающий региональный закон, то на сайте администрации обязательно будет ссылка на него.
Дальше в статье я подробно расскажу о перепланировках, которые совершенно точно запрещены.
Допустим, собственник квартиры решил присоединить к прихожей тамбур или часть общего коридора. В многоквартирном доме лестничные клетки, лифтовые холлы и прочие помещения — общее имущество всех жильцов дома, то есть у каждого собственника есть доля в общем имуществе. Но выделить эту долю по закону нельзя.
Чтобы распоряжаться этой долей, нужно разрешение остальных жильцов, причем всего дома: поскольку их доля в общем имуществе уменьшится, они должны добровольно на это согласиться. Для этого придется организовать собрание всех собственников, запротоколировать его и получить согласие на перепланировку.
Но даже если кажется, что имуществом пользуетесь только вы и переустройство никому не помешает, все равно это нужно уточнить. Наглядный пример — мусоропроводы и вентиляционные короба. В некоторых старых сталинских домах в квартирах сохранились мусоропроводы, которые выходят прямо на кухню. Чтобы их убрать, нужно получить разрешение владельцев других квартир, с которыми у вас общий стояк коммуникаций. Просто так ликвидировать его нельзя.
Также запрещается демонтировать вентиляционный короб. Хотя он и расположен в квартире, но пользуются им жильцы квартир сверху и снизу. Если повредить вентиляционный короб, тяга в вентиляционном канале пропадет во всех квартирах ниже по стояку. Без согласования с соседями убрать вентиляцию могут только владельцы квартир на первом этаже.
Допустим, собственник решил объединить две комнаты, увеличить кухню за счет соседней комнаты или присоединить коридор к комнате. Для этого нужно снести стену, которая разделяет эти два помещения. Прежде чем делать это, предстоит узнать, какая это стена — несущая или нет.
На несущих стенах держится вся конструкция здания. Если такую стену снести, то подъезд или даже целый дом может рухнуть. А ненесущие стены просто разделяют пространство квартиры на помещения, поэтому их разрешено демонтировать. Но предварительно перепланировку все равно нужно согласовать.
Узнать, где какая стена, можно на поэтажном плане здания, который есть в БТИ. Несущие стены на плане обозначены толстыми линиями, а ненесущие — тонкими.
В старых кирпичных домах обычно несущие только внешние и межквартирные стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. В монолитных — несущие только колонны и участки стен, но располагаться они могут где угодно. В панельных домах почти все стены составляют основу каркаса. Демонтировать их категорически запрещено, ведь на них держатся плиты перекрытия.
В некоторых случаях можно прорубить в несущей стене дверной проем, если это разрешит конструкторское бюро, которое разрабатывало проект здания.
Размеры и расположение кухонь и санузлов устраивают не всех, поэтому иногда собственники расширяют санузел или переносят кухню, чтобы получилась просторная кухня-гостиная. Но если перенести «мокрую зону» в жилую часть квартиры, то соседи снизу оказываются под угрозой. В случае протечки пострадают их жилые комнаты.
Поэтому переносить санузел или кухню в помещения над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. И точно так же нельзя перенести свою жилую комнату под санузел или кухню соседей сверху.
Переносить или расширять кухню и санузлы можно только за счет нежилой площади квартиры. Например, можно перенести кухню в кладовую, гардеробную, коридор или даже прихожую. Некоторые при этом присоединяют получившуюся кухню к гостиной. Присоединить часть подсобных помещений или коридора к санузлу тоже можно.
Подобная перепланировка законна, но ее в любом случае придется согласовывать. Больше того — согласованию подлежит даже перенос сантехники, раковины или плиты на десяток сантиметров, потому что такие детали есть на плане квартиры в техпаспорте. Любые отличия реальной планировки от той, что указана на схеме в документах, требуют согласования.
Если собственнику квартиры нужно увеличить количество комнат, он может, например, разделить одно из помещений на две части или перенести кухню в коридор, а на ее месте обустроить кабинет. Но в этом случае получится темная комната или кухня, в которой нет естественного освещения. Такую перепланировку не согласуют.
В жилых комнатах и на кухне обязательно должно быть окно. Обойтись без естественного освещения можно только в санузлах, кладовых, коридорах и других технических помещениях, а также в кухне-нише, которая присоединена к гостиной.
Чтобы все же согласовать такую перепланировку, в получившемся темном помещении обязательно должна быть полупрозрачная стена или окно, через которое будет проходить естественный свет. А площадь этого окна должна быть как минимум в восемь раз меньше площади самой комнаты.
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.