Условия нового закона о прописке в апартаментах
Постоянная прописка в апартаментах теперь возможна, однако только в том случае, если помещение официально переведено в жилой фонд. На нежилых площадях допускается исключительно временная регистрация. Причем максимальный срок последней может составлять не более 5 лет. Непосредственно процедура прописки проводится по стандартной схеме, правда на руках потребуется иметь все необходимые документы. При отсутствии хотя бы одной бумаги, регистратор имеет полное право отказать в приеме заявления.
Что такое апартаменты
Некоторое время назад на рынке недвижимости появился ряд предложений, связанных с покупкой апартаментов для постоянного проживания. Новая формулировка заинтересовала потенциальных покупателей, однако многие из них не подозревали, что за приобретением подобного помещения могут последовать проблемы, связанные с пропиской.
Сами по себе апартаменты или лофты представляют собой помещение, размещенное в границах конкретного объекта коммерческого назначения. Обычно застройщики при возведении такого здания выделяют в нем территории, позднее оборудуемые санузлами и коммуникациями, требуемыми для комфортного проживания. Нередко под лофты перестраивают уже существующие офисы, размещенные на последних этажах, или, например, части цехов в отреставрированных зданиях бывших заводов.
Главными достоинствами апартаментов считаются большая площадь и расположение в центральных районах городов, чаще всего, крупных. Такие квартиры находят владельцев очень быстро.
Однако, если покупка лофта обычно проблем не составляет, то вот дальше могут начаться трудности. Причем таковые затрагивают одну из гражданских обязанностей человека – регистрацию по месту проживания. Поэтому перед покупкой важно учесть все юридические ограничения, существующие относительно прописки в апартаментах.
Виды регистрации
Чтобы более четко понимать, о чем идет речь, стоит кратко обозначить, что представляет собой регистрация и какие ее виды допустимы. Процедура заключается в том, что человек в четко регламентированный срок подает заявление в ГУВМ МВД с целью официального документирования факта проживания по определенному адресу.
Регистрация может быть двух видов:
Важно понимать, что регистрация по месту жительства либо пребывания считается обязательной процедурой. Невыполнение норм закона грозит штрафными санкциями, да и сам человек не сможет воспользоваться рядом социальных услуг.
Вдобавок статус помещений, где возможна прописка, определен на законодательном уровне. Так постоянная регистрация допускается на следующих территориях:
А вот временно можно прописаться в:
Как можно заметить, про апартаменты нигде не сказано. Однако регистрация в таких квартирах все-таки возможна.
Как прописаться в апартаментах: закон 2018 года
Итак, если человек приобрел апартаменты с целью проживания в них, ему потребуется в них прописаться, предпочтительно на постоянной основе. Однако, несмотря на имеющиеся удобства и функционирующие коммуникации, такие квартиры по-прежнему считаются коммерческой площадью, а значит относятся к нежилому фонду и проживание в них исключено. Как, впрочем, на любой другой территории, обладающей таким статусом.
Но ведь если лофт предлагается к покупке, как помещение для проживания, должны существовать какие-то варианты. И они, разумеется, есть, причем абсолютно законные.
По причине того, что приобретение апартаментов с каждым годом становится все более популярным и рост продаж на такие квартиры постоянно растет, был разработан ряд правил, позволяющих регистрацию в таких помещениях. Опираться здесь следует на закон РФ № 5242-1 и Постановление Правительства РФ № 713.
Основные моменты, касающиеся прописки, таковы:
Вдобавок, по-прежнему на рассмотрении находится проект, касающийся вопросов регистрации в лофтах. Предполагается, что условия нового закона о прописке в апартаментах будут позволять документально фиксировать факт проживания в помещениях такого типа на бессрочной основе. В этом случае лофты и прочие подобные квартиры будут считаться жилыми помещениями.
Стоит пояснить, что на самом деле процедура постоянной прописки доступна уже сейчас. Однако для регистрации собственнику потребуется самостоятельно пройти длительный и достаточно сложный процесс перевода помещения из нежилого фонда в жилой. Процесс подразумевает многочисленные проверки и сбор документов для доказательства того факта, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности. Владельцу потребуется подтвердить наличие удобств, обязательных для круглосуточного проживания.
Подавать такой запрос следует в местную администрацию. Но стоит быть готовым к урегулированию вопроса через суд. Практика показывает, что чаще всего решения о смене статуса помещения принимает именно высшая инстанция.
Процесс регистрации
Процедура краткосрочной регистрации обладает максимально простым алгоритмом. Заявителю требуется подготовить документы и обратиться в отдел ГУВМ МВД либо в один из офисов МФЦ. Также допускается подать запрос на прописку через Госуслуги. Правда в этом случае явиться за свидетельством все равно придется лично, потому как в момент выдачи документа уполномоченный сотрудник проведет сверку данных, высланных ранее, с теми сведениями, что указаны в оригиналах бумаг.
Пакет документации включает:
В обязательном порядке бумаги подкрепляются заполненным бланком заявления на временную регистрацию, где следует указать сроки прописки. При этом оплата дополнительных взносов не требуется – процедура проводится совершенно бесплатно.
Документы, подтверждающие краткосрочную регистрацию, подготавливаются в течение 10-14 дней. Получать бумаги следует лично заявителю.
Закон о возможности постоянной прописки в апартаментах до сих пор находится на рассмотрении, однако, это не означает, что проживать в таком жилье запрещено. При наличии всех документов допускается оформить краткосрочную регистрацию, причем максимальный период составляет 5 лет. После окончания срока его допускается продлить. Если же существует острая необходимость постоянной прописки в лофте, стоит попробовать самостоятельно перевести помещение в жилой фонд. Если процедура будет иметь положительный результат, то оснований для отказа в оформлении бессрочной регистрации уже не будет, и владелец сможет провести процедуру в стандартном порядке.
Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус
В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России. Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания». В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.
Вероятно, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. В Минстрое России считают целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, отметили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства. В ведомстве намерены ознакомиться с предложенным проектом закона и представить свои предложения и комментарии.
Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.
Многофункциональное здание
Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.
Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.
Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».
На что распространяется закон
Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.
«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов»
Николай Алексеенко, глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.
Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании
Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.
Перевод в нежилые и жилые помещения
Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.
Что не так с апартаментами
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Как предлагали решить вопрос с апартаментами
В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.
Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.
В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры
Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.
Почему апартаменты
Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.
Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.
Просрочка от застройщика
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Плюсы, минусы, подводные камни
Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.
Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.
Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.
Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.
К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.
Мой опыт жизни в апартаментах
Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.
Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.
Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.
Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.
Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.
Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.
Почему я купил апартаменты
Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.
На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.
Личный опыт: «Живу в апартаментах, но не могу получить регистрацию»
Никита Журавлев, блогер, автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ:
— Моя семья с двумя детьми — школьницей второго класса и младенцем — купила апартаменты бизнес-класса на «Павелецкой». Никаких бытовых проблем в комплексе мы не испытываем. Все то же самое, что и в аналогичном жилом доме. Никаких офисов и салонов по соседству на этаже нет и никто не собирается их открывать. Магазины и бытовые услуги находятся на первых этажах, все соседи живут и часть собственников сдают в аренду, как и в других жилых комплексах Москвы.
Основная трудность в том, что невозможно получить временную регистрацию, как обещают все застройщики апартаментов, даже учитывая факт, что моя недвижимость имеет статус гостиничного назначения. Ни МФЦ, ни УФМС не принимают доводы о том, что это помещение с гостиничным назначением, и отказывают в регистрации. Я не знаю ни одного апарт-комплекса в Москве, где человек получил бы обещанную застройщиком временную регистрацию. Поэтому все решают эти вопросы по-разному: либо покупают регистрацию в интернете, либо получают где-то по другому адресу (если человек имеет постоянную регистрацию в другом районе столицы или в Московской области, то его данная история вообще не беспокоит).
Социалка
Устроить дочь в школу, расположенную в нашем районе, не составило никаких трудностей — госуслуги у нас работают отлично, и дочку взяли в школу без проблем. К поликлинике также «пристегнулись» без каких-то ограниченней, участковый врач к детям приходит при необходимости постоянно. В нашем доме всего 160 апартаментов, семей с детьми — с десяток. Дети самостоятельно бегают во двор гулять и друг к другу в гости, как в старые советские времена, без сопровождения взрослых. У нас территория закрытая и охраняемая, можно на айфоне смотреть в камеры и при необходимости проверить, что там во дворе происходит.
Коммуналка и налоги
Коммунальные платежи отличаются незначительно — все зависит от «жадности» управляющей компании, они сами назначают и «придумывают» стоимость. У нас тариф 160 руб. за 1 кв. м в месяц. При площади в 70 кв. м платеж составляет примерно 12 тыс. руб. В эти деньги входит консьерж, круглосуточная охрана, ежедневная уборка и весь комплекс услуг бизнес-класса. Мы перешли на прямые договоры с «ресурсниками» и платим напрямую за электроэнергию и воду, потому что управляющая компания «закладывала» 30% сверху. Свет выходит примерно в 1,5 тыс. руб. в месяц и мы не экономим, вода — 300 руб. По налоговой ставке у меня 0,5% кадастровой стоимости, это 32 тыс. руб. в год, налог на аналогичную площадь в моей локации на жилое помещение составил бы около 15–20 тыс. руб.
Режим тишины
Существует еще миф о нераспространении на апартаменты закона о тишине — мол, ночью будут соседи шуметь и в выходные отбойные молотки стучать по голове. Но такого нет, все соседи договорились о правилах проведения шумных работ и сделали режим тишины. Да и не так много ремонтов в нашем новом доме, поскольку все апартаменты сдавались уже с чистовой отделкой.
Комментарии юристов
Редакция обратилась к юристам, с просьбой прокомментировать ситуацию
«Регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице»
Наталья Тарасова, адвокат (Москва):
— В настоящее время апартаменты не относятся к жилым помещениям, а их правовой статус полностью не определен. Перевести апартаменты в жилой фонд возможно, но для этого помещение должно соответствовать требованиям к этой категории объектов с точки зрения санитарных норм и инженерных систем. Иногда застройщики получают разрешение на строительство апартаментов, но в процессе работ меняют статус объектов.
Но стоит учитывать, что застройщик может и не выполнить требование, если оно не прописано в документах, заключаемых с дольщиком. Привлечь компанию к ответственности в этом случае не получится, а перепланировку, необходимую для перевода объекта в статус жилого помещения, придется делать самим. Делать перепланировку надо до подачи заявления о переводе апартаментов в жилой фонд. К заявлению прикладывается заключение о соответствии помещения необходимым требованиям.
Оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, так как они не относятся к жилому фонду. Мнение о том, что в них можно зарегистрироваться временно по месту пребывания, также не совсем корректно. В соответствии с п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы. И регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице или подобному учреждению (п. 3 разд. I, п. 14 разд. II, п. 16 разд. III Правил).
«Апартаменты должны быть оборудованы всеми удобствами»
Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер юридической группы AVG Legal:
— Вопросы о возможности регистрации граждан в апартаментах поднимались уже давно, но хотя по сути апартаменты представляют собой жилые помещения, юридически они относятся к коммерческой недвижимости, постоянное проживание в них не предполагается. Еще в 2018 году для апартаментов были разработаны правила, регулирующие порядок регистрации в них. Согласно этим правилам, постоянная регистрация в апартаментах невозможна, потому что они относятся к нежилому фонду. Но поскольку при продаже лофты позиционируются как помещения для жилья, временная регистрация в них все же возможна, хотя и с ограничениями. Во-первых, владелец должен иметь документы, в которых указано, что его апартаменты оборудованы всеми удобствами (санузел, коммуникации), что позволит приравнять к помещению гостиничного типа, временная регистрация в которых разрешена. При наличии указанных документов временная прописка возможна без проблем. Во всех остальных случаях апартаментам требуется присвоить статус помещения гостиничного типа. Кроме того, в конце 2020 года в СМИ появилась информация о том, что существует законопроект, который позволит регистрироваться в апартаментах на постоянной основе. В результате спрос на апартаменты вырос, а вслед за ним и цены, но до сих пор законопроект не принят, так как он требует существенной доработки.
Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует.