Прописка в ипотечной квартире
Ипотека сегодня является одним из наиболее востребованных видов кредитования. С ее помощью многие заемщики смогли приобрести собственное жилье или улучшить условия проживания. Можно ли прописаться в ипотечной квартире, если долг еще не погашен? До сих пор бытует мнение, что это возможно только после полной выплаты кредита. Так ли это на самом деле, и какие в 2020 году есть нюансы регистрации недвижимости, находящейся в ипотеке – расскажем ниже.
Правовое обоснование
Чаще всего покупатель, приобретающий квартиру в ипотеку, полагает, что законным ее владельцем является банк, а сам заемщик будет иметь права на нее только после выплаты всей суммы долга. Однако это является ошибочным мнением. Банк – всего лишь держатель залогового имущества, но не его собственник. Законным владельцем недвижимости является именно заемщик. Ему принадлежит ипотечная квартира, в которой он имеет право проживать и пользоваться ею по своему усмотрению. Об этом говорится в статье 209 Гражданского кодекса и Законе «Об ипотеке».
Договор купли-продажи с привлечением кредитных средств наделяет заемщика теми же правами, что и при покупке квартиры за собственные деньги. При этом кредитор в нем не упоминается вообще. Сведения о кредитной организации содержатся только в договоре об ипотеке, согласно которому недвижимость передается в залог банку.
Собственник квартиры, находящейся в ипотеке, ограничен лишь в немногих своих действиях. В частности, при прописке третьих лиц могут возникать проблемы, если процедура не была согласована с кредитором.
Особенности регистрации в ипотечном жилье
Прописка в квартире, приобретенной в ипотеку, мало чем отличается от аналогичной процедуры в недвижимости, купленной на собственные деньги, подаренной или унаследованной. Отличаться будет только договор-основание права собственности.
Ограничения на прописку
У любой кредитной организации разработаны положения, касающиеся оформления прописки и проживания в жилье, находящемся в ипотеке. Как правило, заемщик может прописаться без проблем. Обычно кредиторы не возражают только против прописки ближайших родственников. Однако многие организации выдвигают ограничения, касающиеся регистрации иных лиц. Если вы решите зарегистрировать на своей жилплощади постороннего человека, банк имеет право вам отказать. Спорные ситуации возникают из-за того, что данный вопрос не урегулирован должным образом на законодательном уровне.
Сбербанк не выдвигает столь категоричных требований. Каждая заявка рассматривается индивидуально. Без официального разрешения Сбербанка можно прописать семью заемщика и его ближайших родственников (родителей, детей, супругу).
Возможные конфликтные ситуации
Стараясь минимизировать риски, банк может добавить в договор ипотеки пункт, по которому заемщик должен будет выписать несовершеннолетних детей с жилплощади в случае неисполнения им обязательств по кредиту.
При перепродаже жилья могут возникнуть трудности, связанные с тем, что в нем зарегистрированы малолетние дети. Несовершеннолетние граждане в дальнейшем могут предъявлять свои права на недвижимость, даже если они там не проживают.
Можно ли оформить прописку для родственников заемщика – собственник жилья может столкнуться с некоторыми трудностями. По закону, финансовая организация не имеет права запрещать сделать это. Однако банк, желая оградить себя от возможных проблем в связи с неуплатой долга, может отказать в проведении регистрации. Так он пытается сохранить ликвидность объекта ипотеки и сократить риски.
Сроки прописки в ипотечной квартире
Прописаться в купленной квартире заемщик может практически сразу после того, как был подписан договор ипотеки и оформлено право собственности на данную недвижимость. Если владелец планирует зарегистрировать еще кого-то, во избежание разногласий и претензий лучше согласовать этот вопрос с банком, особенно – если в кредитном договоре присутствует соответствующий пункт.
Для этого необходимо обратиться в кредитно-финансовую организацию с заявлением на согласование прописки всех указанных лиц (нужны личные данные каждого прописываемого гражданина, а также степень родства с заемщиком). Банк рассмотрит ваше обращение и сообщит вам о принятом решении. Следовательно, прописка родственников и посторонних граждан может быть осуществлена только после того, как кредитор дал на это согласие. Обычно это занимает не более недели.
Временная регистрация
Оформить временную регистрацию в недвижимости, приобретенной в ипотеку, можно только в том случае, если кредитор допускает это. В большинстве случаев кредитный договор предусматривает такую возможность для граждан, не являющихся родственниками заемщика. Максимальный срок временной регистрации составляет 60 месяцев. В течение всего этого времени закон запрещает снимать прописанного человека с учета. Собственник квартиры в ипотеке должен согласовать с банком-кредитором возможность временной регистрации третьего лица. Если финансовая организация даст согласие, то заемщику необходимо посетить МФЦ или паспортный стол для проведения процедуры. Когда сведения будут проверены, собственник жилья и прописываемый гражданин получат уведомление о готовности документов для временной регистрации.
Как прописаться в залоговой квартире
Список документов
Для того, чтобы оформить прописку в квартире, купленной в ипотеку, необходимо обратиться в паспортный стол или отделение МФЦ с пакетом документов:
Порядок проведения процедуры
Вы можете прописаться в жилье с обременением в режиме онлайн. Чтобы это сделать, необходимо войти в аккаунт на портале государственных услуг (подтвержденная учетная запись). Далее вы должны зайти в раздел «Регистрация гражданина», в котором нужно указать персональные данные и информацию из выписки ЕГРН. После этого вам останется только отслеживать статус исполнения заявки. После приглашения необходимо посетить подразделение МВД с подлинниками всех документов. Электронная процедура значительно упрощает процедуру и экономит время собственника. Срок исполнения услуги составляет 3 дня.
Кого можно прописывать в залоговом жилье
Если банк не разрешает прописываться в недвижимости до тех пор, пока задолженность по ипотеке не будет полностью погашена, он нарушает гражданские права собственника. Если получено одобрение кредитора, можно прописывать любого человека. Обычно заемщик без проблем может прописаться в купленной в ипотеку недвижимости. В остальных случаях лучше предварительно согласовать действия с банком.
Желательно заранее узнавать о требованиях банка, чтобы обратиться в наиболее лояльную организацию (например, Сбербанк).
Заключение
Заемщик и его семья имеют право прописаться в недвижимости, находящейся в ипотеке. При этом им необязательно получать одобрение кредитора. Но для того, чтобы прописать третьих лиц, не являющихся близкими родственниками заемщика, необходимо получить официальное разрешение. Регистрация в ипотечной квартире мало чем отличается от обычной прописки. Однако специалисты рекомендуют заемщикам заранее уведомлять кредитора о намерении прописать родных и посторонних, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная сумма на личные нужды
До 90% от стоимости залоговой недвижимости
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
50% от стоимости имеющейся недвижимости
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
Прописка в ипотечной квартире
Благодаря оформлению ипотеки, многим семьям, не имеющим достаточного количества собственных средств на покупку квартиры, удается приобрести желанное жилье с постепенной выплатой его стоимости. При этом жить в купленной в кредит квартире можно сразу, а выплачивать деньги за нее на протяжении нескольких лет. В этом случае важно понимать, как решать вопросы прописки членов семьи – детей, родителей, дальних родственников.
Можно ли прописать человека в ипотечной квартире?
По вопросам прописки в жилье, которое приобреталось по ипотеке, появляется много споров, конфликтов между банком и клиентом, оформившим на себя кредит. Их причиной является отсутствие в законодательстве прямых данных об урегулировании этой проблемы.
Важно знать, что законодательство позволяет оспаривать в суде все условия ипотечных договоров, ограничивающих право прописки.
С правовой стороны владельцем ипотечной недвижимости считается заемщик, а не кредитор, так как приобретение квартиры на деньги ссуды наделяет покупателя аналогичными правами, что и во время покупки жилья за свои средства. Финучреждение при этом является только держателем залога, а не его собственником. Соответственно, кредитор может накладывать ограничения по отношению к владельцу жилья только по отдельным действиям, которые прописываются в законодательных актах.
Спорные моменты вокруг прописки на ипотечных квадратных метрах родственников и прочих граждан связано с отсутствием конкретного регламента, регулирующего в РФ регистрацию заемщика, а также его родственников по месту проживания.
Многие кредиторы прописывают все условия в договорах по предоставлению ипотечных ссуд, включая и регистрационный учет жильцов в недвижимости, находящейся в кредите.
Нужно обязательно выяснить все требования банка по возможности прописки других граждан еще во время выбора кредитора для оформления ипотеки.
Кого можно прописать?
Существует мнение, что прописать кого-либо кроме собственника в жилье, которое находится в залоге, разрешается, только если ссуда будет полностью погашена. Это требование, если оно предъявляется кредитором, нарушает права собственника (заемщика).
Прописка детей в ипотечную квартиру
Детей заемщика прописывать в таком жилье можно. По закону ребенок должен быть прописан по месту регистрации его родителей. Прописка ребенка является частью прав собственника на владение и использование собственного недвижимого имущества. Поэтому он имеет все права на регистрацию в нем всех своих детей.
Прописка родственников
Также нет ограничений в нормативных документах на регистрацию близких родственников – жены или мужа, а также их родителей. Но чтобы прописать прочих граждан, понадобится разрешение кредитора. Можно его не получать, но у кредитора появится повод досрочно разорвать договор – он может потребовать досрочно погасить займ.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, нужно внимательно читать соглашение, подписываемое с кредитным учреждением. В этом документе может прописываться требование об обязательном его уведомлении и получении у него разрешения на регистрацию родственников. Хотя такое ограничение вступает в противоречие с законом.
Возможна ли временная регистрация в ипотечной квартире?
Оформить временную регистрацию в жилье, находящемся под ипотекой разрешается, если кредитор установил такую норму. Обычно кредитная организация предусматривает в договоре пункт, в котором указывается такая возможность для посторонних граждан. Законодательство требует оформлять временную прописку людям, которые меняют место жительства на период, превышающий 90 дней. Об этом сказано в Приказе No288 от 11 сентября 2012 г. Максимальный срок временной регистрации – 5 лет. До окончания срока прописки снять с учета без судебного решения в произвольном порядке такого гражданина нельзя.
Возможна ли при ипотеке в Сбербанке?
Лидером по оформлению ипотечных займов является Сбербанк. Это финучреждение не запрещает прописывать родственников и других лиц. В договорах ипотеки таких требований не содержится. Заемщик может регистрировать в своей собственности любое физлицо не только постоянно, но и временно, при этом он должен в письменном виде уведомить банк о регистрации в квартире этих лиц.
Но если он не будет выполнять свои кредитные обязательства, перестанет погашать долг, Сбербанк потребует снять с учета всех приписанных в ипотечном жилье граждан, включая также и несовершеннолетних детей.
Что говорит закон?
В соответствии с 208 Приказом от 20.09.2008 г., во время регистрации жильцов в ипотечных квартирах и домах дополнительное согласие для этого у залогодержателя получать нет необходимости.
В ст. 346 ч.1 ГК РФ, а также в ст. 29 ФЗ об ипотеке оговаривается, что залогодатель имеет возможность пользоваться своим имуществом, заложенным по ипотеке, на свое усмотрение в случаях, не противоречащих назначению недвижимости, а также нормам законодательства РФ.
Ст. 209 ГК РФ гласит о принадлежности собственнику прав владения, использования, а также распоряжения собственным имуществом. Владелец обремененной ипотекой недвижимости также наделен такими правами. Но он не может продать, подарить, или каким-либо другим способом отчуждать принадлежащее ему, но находящееся под залогом жилье без получения согласия кредитора. Все остальные права собственника такого недвижимого имущества идентичны правам, лиц, приобретающих квартиры за свои деньги.
Особенности прописки
Заемщик может прописаться в купленной квартире практически сразу после подписания ипотечного договора и оформления права собственности на нее. Чтобы прописать кого-либо еще, желательно согласовать свои действия с банком, чтобы избежать разногласий и возможных претензий, если в договоре были прописаны такие условия.
С этой целью нужно подать в банк заявление о согласовании прописки определенных лиц с указанием всех данных прописываемого гражданина, а также состоит ли он в родственных связях с заявителем.
После рассмотрения заявления банк вынесет свое решение и сообщит о нем клиенту.
Ограничения
Каждая кредитная организация имеет свои разработанные положения, которые затрагивают вопросы регистрации. Поэтому при внимательном прочтении ипотечного договора можно узнать, какие ограничения банк накладывает на заемщика, который желает прописать родственников или других граждан.
Могут ли банки выдавать условия на ограничения по прописке?
Получить добро на прописку собственных родственников у кредиторов просто. Но при желании зарегистрировать постороннего человека они могут накладывать ограничения, банк может отказать в его регистрации. Подобные действия кредитора объясняются его желанием минимизировать собственные риски, если заемщик перестанет выполнять свои кредитные обязательства. Но эти действия довольно спорные.
Как прописаться?
Не зависимо от того, какой кредитной организацией выдан ипотечный кредит, прописка в ипотечном жилье не отличается от оформления в любой другой жилой собственности – подаренной, унаследованной, купленной за свои средства.
Единственная разница – договор основания.
Что необходимо?
Для постоянной прописки нужно выписаться из прежнего места прописки. Если регистрация осуществляется в том же населенном пункте, что и выписка, заранее оформлять выписку не нужно, прописка вместе с выпиской будет выполняться автоматически паспортистом. Но зачастую этот процесс затягивается надолго, поэтому желательно решать этот вопрос самостоятельно.
Далее нужно подать заявление в регистрационный орган, заполнив заявку стандартной формы. Вместо детей до 14 лет заявку подают их родители. Нужно указать основание, приложить к нему все документы.
Требуемые документы
Пошаговая инструкция
Регистрация осуществляется поэтапно:
Если в квартире прописывается не ее собственник, его присутствие обязательно. Регистрация осуществляется на протяжении 3 рабочих дней.
Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.
Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.
Содержание
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Требования банков к созаемщикам
Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.
Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.
Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».
Поручитель и созаемщик
Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.
Права созаемщика
Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).
5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.