Как можно заработать на ипотеке?
Планируя покупку недвижимости на условиях ипотечного кредитования ряд людей задается вопросом, как заработать на ипотеке? Дополнительный доход позволил бы компенсировать расходы по ежемесячным взносам, по итогу сохранив в собственности новую квартиру.
Стоит отметить, что никаких хитрых рабочих схем заработка на ипотеке не существует. Все сводится к вариациям бизнеса на недвижимости. Тем не менее, плюс ипотечного варианта в том, что не обязательно иметь начальные активы, эквивалентные полной стоимости квартиры. Однако, средства для первоначального взноса должны быть в наличии.
Оценка первостепенных вложений и своих возможностей.
Прежде чем принять окончательное решение, стоит взвесить все «за» и «против» и оценить собственные возможности. Если на текущий момент средств едва хватает на покрытие базовых потребностей, то, очевидно, пока рано задумываться об ипотеке. В противном случае есть риск влезть в большие долги. Более того, за несоблюдение условий договора жилищного кредита, банк может разорвать сделку и продать залоговое имущество, лишив заемщика и собственности, и части вложенных денег.
К любым инвестициям в недвижимость, в том числе и в ипотечном варианте, следует относится как к долгосрочному проекту. При этом лучше иметь представление о динамике развития рынка и собственного финансового положения в будущей перспективе.
Среди прочего, следует учитывать и свои материальные возможности на момент старта. В число предстоящих расходов следует заложить:
Стоит отметить, что чем выше первоначальный взнос, тем меньше итоговая переплата, ниже ежемесячные платежи и выгоднее сделка.
Выбор перспективного объекта.
Чтобы задумка о том, как заработать на ипотеке, оказалась прибыльной, следует тщательно отнестись к выбору приобретаемого объекта недвижимости. В ходе изучения предложений стоит обратить внимание на следующие моменты:
1. Строящийся объект.
Если квартира покупается в новостройке, то выгодней заключать договор на ранних стадиях строительства. Тогда цена на объект имеет минимальное значение. Чем ближе дата сдачи постройки, тем выше ее стоимость. На готовые квартиры цена выше на 50-100%, чем на этапе фундамента.
Хотя, сразу реализовать такой объект не получится, позже начальная цена оправдает себя. Как правило, полный цикл постройки многоквартирного дома не занимает более 2-2,5 лет, что в целом не такой длительный срок. Однако, к выбору застройщика также стоит отнестись внимательно и выбирать компании, зарекомендовавшие себя как надежные с многолетним опытом строительства.
2. Срок сдачи и тип договора.
Обозначенный застройщиком срок сдачи является ориентиром на отрезок времени, с которого можно оформить недвижимость в собственность и начать зарабатывать на нем. Однако, надеяться на исключительную точность не нужно. Зачастую сроки сдвигаются и не оправдывают ожиданий. Более того, многое зависит от типа заключаемого договора с застройщиком. Договоры ДДУ заключаются в соответствии с ФЗ № 214 и имеют строгие сроки сдачи объектов. Своевременное получение ключей по ним наиболее вероятно. Договоры ЖСК не имеют строгих временных рамок. Поэтому, как правило, сроки могут сдвигаться от первоначальной даты на год и более.
3. Местоположение.
Немаловажным фактором в рентабельности проекта является местоположение приобретаемой недвижимости. Наиболее перспективны районы с развитой инфраструктурой, транспортной сетью, благоприятной экологией и низкой криминальной статистикой. Расположение объекта предпочтительнее в черте города ближе к центру. Плюсом будет, находящиеся рядом парковые зоны, водоемы, автобусные и маршрутные остановки, станции метрополитена.
4. Характеристики объекта.
На перспективность объекта также влияют следующие показатели:
5. Планы развития района.
Цена объекта может зависеть от развитости и благоустройства района. Наиболее выгодны вложения в недвижимость в районах, обустроенных не полностью на начальных этапах строительства. Однако, если существуют проекты будущего развития дорожной и транспортной сети, возведения торговых, развлекательных центров, парков, зон отдыха в данном районе, то стоимость недвижимости в перспективе может вырасти на 100% — 300%.
Как заработать на ипотеке в краткосрочной перспективе?
Итак, первым действительным способом заработать на ипотеке является сдача в аренду. Иначе говоря, создание пассивного дохода. После заключения договора и оформления квартиры в собственность это первое, что можно сделать в кротчайшие сроки. При этом не обязательно дожидаться полного погашения займа. Однако, в ряде случаев для официальной сдачи ипотечной недвижимости в аренду может потребоваться согласие банка.
Прежде чем взять ориентир на сдачу будущего жилья следует хорошо изучить рынок и просчитать возможные варианты, в которых учесть:
Исходя из полученных значений, может получится три результата:
1. Деньги за аренду не покрывают ежемесячные расходы по ипотеке.
Этот вариант менее предпочтительный, поскольку, не создаст ожидаемой доходности и выхода в плюс. Однако, он позволит уменьшить финансовую нагрузку на заемщика и потребует меньше усилий для погашения займа. Что также является положительным моментом.
2. Средства за аренду покрывают расходы по ипотеке до выхода «в ноль».
При таком расчете доходы равны расходам. Конечно, дополнительной прибыли это не принесет. Тем не менее, ипотечная квартира достигнет состояния самоокупаемости и не будет являться пассивом на протяжении долгого времени.
3. Денежные средства, полученные за аренду, превышают все расходы по ипотеке.
Наиболее благоприятный сценарий развития событий, полноценно реализующий идею, как заработать на ипотеке и иметь пассивный доход.
Как заработать на ипотеке в долгосрочной перспективе?
Второй способ заработка на ипотеке носит спекулятивный характер. В таком случае объект приобретается с целью перепродажи. Для максимальной выгодности проекта следует придерживаться следующих принципов:
При этом квартиру не обязательно продавать сразу после получения ключей. На первых этапах возможна его сдача в аренду, чтобы объект не простаивал. Если появятся подходящие покупатели и цена будет полностью устраивать, то можно перейти к процедуре продажи.
Заработок на ипотеке: стоит ли игра свеч?
Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.
Особенности «ипотечного бизнеса»
Стартовый капитал
Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:
Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.
Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.
Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.
Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).
Трудности и риски инвестора
Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:
Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:
Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.
Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:
Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.
Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.
Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.
С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.
Расчет расходов и доходов включает:
Способ №1: купить и перепродать
Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках. Суть способа:
Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.
Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.
Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже.
Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».
Важно : завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.
Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.
Способ №2: купить и сдавать
Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.
Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.
Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.
Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.
Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов
История читателя Т—Ж, у которого получилось
Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.
Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке. Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.
Решение
Поиском квартиры я озадачился в 2013 году, когда мой уровень дохода достиг 100 тысяч рублей в месяц.
На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.
В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
необходимо;
достойно;
недостижимо.
У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?
Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.
В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.
План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.
Я пришел к выводу, что мне нужна квартира в Тюмени: в хорошем доме, недалеко от центра, однокомнатная и готовая — то есть на вторичном рынке, желательно даже с мебелью, чтобы ее можно было сразу сдать и тем самым компенсировать часть ипотечного платежа.
Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.
Выбор квартиры
Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.
Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет. В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.
Квартиру продавала не сама владелица, а ее сын. Все документы были в порядке, и на сделку уже приехала бабуля, хозяйка квартиры. Но квартира была не «бабушкина».
стоила квартира в 2013 году
Совет для покупателей недвижимости: не верьте риелтору и хозяевам на слово
Мне казалось, что квартира была в идеальном состоянии. Это был мой первый опыт такой покупки — никто не подсказал, что делать, а я думал, что сам все знаю. Но вот совет такому же балбесу, как я: прежде чем купить понравившуюся квартиру, лучше прийти туда без риелтора и хозяев, пройтись по соседям, узнать о доме и о людях, которые там живут.
Арендаторы и проблемы
Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.
Пришлось делать ремонт и утеплять стены.
Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.
В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.
Первого квартиранта я нашел через знакомых. Затем размещал объявления на «Авито» и во Вконтакте — без риелторов, никаких комиссий никто не платил.
Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.
Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет. Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.
Случай
Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.
Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась. Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга. Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.
Сдавая им квартиру, я понимал, что есть риск. Когда я был студентом, мы устраивали вечеринки в съемной квартире и разносили ее в пух и прах. Но вся мебель всегда была цела, а на следующий день у нас уже была чистота. В общем, я думал, что если уж у парней в квартире чистота и порядок, то тут у девочек все должно быть нормально.
И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркопотребителей и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры. 11»
Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.
Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.
Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!
Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.
Кухня! Керамическая плитка со стен разбилась. Порванные, грязные обои. Прокуренные шторы — зато целые, я просто их постирал. А плиту так и не отмыл. Я открыл холодильник — и по моей щеке побежала скупая мужская слеза: макароны в сковородке с плесенью, весь холодильник залит липкой субстанцией.
Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.
Совет для арендодателей: никаких студентов
Пусть живут в общагах. Если даже это родственники — нет! «Студент» и «сдать квартиру» — два несовместимых понятия. Родители будут вам рассказывать, что их дети не такие, что они умницы с красным аттестатом.
Схема
Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.
Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.
Я оценивал разные города, наиболее привлекательные для покупки жилья и сдачи в аренду. Брал среднестатистическую стоимость покупки (СтП) одно-двухкомнатных квартир в примерно одинаковых по престижности районах и стоимость сдачи в аренду (СтА) такой квартиры. В своем случае я еще учитывал кредитную нагрузку. Затем высчитывал срок окупаемости квартиры в разных городах:
Чем ниже получается этот коэффициент, тем выгоднее инвестировать в жилье в том или ином городе.
Деньги
На самоокупаемость вышел за три года.
Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.
Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.
Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?
Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Pavla, Вы несколько заблуждаетесь в «проверке под лупой» чистоты сделки банком. Есть ряд ситуаций, когда риски банка минимальны и полностью на заёмщике.
Катя, все так, банки не детально проверяют чистоту квартиры.
Светлана, банки детально проверяют на предмет платежеспособности,а что берешь по шаблону, абсолютно согласна!
Светлана, обсалютно с вами согласна
Татьяна, как обычно в судах. Особенно в городских, районных и т.д. Суд никогда против городской или районной администрации не пойдет, особенно в части возврата незаконно переданного муниципального имущества
Татьяна, вы правы. Таких историй у нас тоже полно. Как под копирку
Катя, я помню статью. Но ни один риэлтор, который заинтересован в том, чтобы побыстрее получить свой % и найти подходящий объект, от такого не спасёт и не предугадает.
Катя, например? Представим, что завтра я прекращаю выплачивать ипотеку, банк забирает у меня квартиру и приступает к реализации. И в этом случае квартира должна быть чиста от любых претензий внезапных людей (выписанных зеков, несовершеннолетних, внезапно состоящих на учете в ПНД бабушек и т.п.) Точно так же, как и для меня, если я продолжаю выплачивать ипотеку.
И хотелось бы понимать, как в ряде этих ситуаций отрабатывает их среднестатистический риэлтор со стороны покупателя.
Pavla, как читатели ниже указали риэлтор не всегда проверяет чистоту документов и историю квартиры. Чаще всего у него нет в этом коммерческого интереса, наоборот, ему интересно как можно быстрее сделать сделку и получить свою комиссию. Что касается банков, то они довольно часто полагаются на страховку (за которую, естественно, платит заемщик). Я видел ситуации когда банки при сомнениях в документах просто просят расширенную страховку и повышенный процент, т.е. банк при катастрофическом сценарии свои деньги получат в любом случае. А заемщик останется без квартиры, без уплаченного долга (процентов), а в худшем случае и с долгом перед страховой, которая получит от банка требование после страховой выплаты.
Pavla, предлагает варианты наиболее подходящие помогает с поиском тем более в статье написано что он живёт совсем в другом городе
Pavla, никакой лупы у банков нет. Они проверяют документы, которые вы им и принесли.
Но и риелторы тоже расследования не проводят. Ту же выписку из домовой возьмут максимум.
Если всякие зеки и несовершеннолетние не на поверхности, то их никто не будет искать.
Pavla, банк проверяет комплектность документов. Поэтому надеяться на банк самонадеянно. Даже если вы потеряете собственность, кредитный договор всё равно будет в силе.
Если вам повезло, то хорошо. Но так бывает не всегда.
Pavla, про отсутствие гена чистоплотности догадывался, но вы полностью разрушили все иллюзии.
Pavla, банк тоже представляет живой человек, который, как и риэлтор, никак не отвечает потом за какие-то проблемы с правом собственности. Поэтому наивно надеяться, что проверка будет именно под лупой.
Более того, для подобных сотрудников банка характерна высокая текучесть кадров, что уменьшает вероятность того, что ваши документы посмотрит действительно квалифицированный специалист.
Сергей, ниже я даже привёл пару примеров того, как риэлторы «сопровождали» (в кавычках) мою сделку. Можно привести и другие примеры, но это ненужно. Ваша аналогия с электриком неуместна. Проверить работу электрика можно, не разбираясь в электрике. Напр., однажды у меня в прихожей перестала гореть лампочка. Пришёл электрик и констатировал, что неисправна проводка. Покопавшись с проводкой, говорит, что неисправность устранил. Включаю. Лампочка горит. Мне тут не надо знать, что и как делал электрик. Тут мне достаточно увидеть результат: свет в прихожей восстановлен. Тогда я плачу электрику деньги, доподлинно зная, что он свою работу выполнил.
А вот как Вы проверите, что риэлтор действительно выполнил проверку квартиры? Просто поверите ему на слово? Или, по совету Кати, посмотрите справки, которые он запросил? Откуда вы знаете, что эти справки исчерпывают дело и другие запросы не нужны? Вы ведь не поверите электрику, если он скажет: «Я устранил неисправность, т.к. я в проводке целый час ковырялся». Вы скажете: «Если ты починил проводку, то покажи, что она теперь работает и свет горит». А маклеру Вы тоже так скажете? Будете проверять маклера по результату, как электрика? Это остроумно. Когда результат работы маклера наступит, то будет поздно звать этого мошенника обратно. Он уже сыграл на Вашей доверчивости и некомпетентности, соврав, что квартиру проверил. Вы в это поверили и согласились квартиру купить. А когда теперь в Вашей квартире появляется освободившийся зэк или неучтённый наследник, то разбирайтесь с ними сами. Маклер уже забрал Ваши деньги и смылся. И если проверять маклера наравне с электриком по результатам работы, то будет «поздно пить боржоми, когда почки полетели». Вы много знаете случаев, когда суд, признав покупку квартиры недействительной, привлекал к ответственности маклера, а не покупателя?
Станислав, ну лампочка у вас может и загорится, а через 5 лет пожар, т. к горе электрик скрутил аллюминий с медью, скрутка окислилась и нагрелась. Но вцелом на счет риэлторов я с вами согласен.
Сергей, обычно риэлтор занимается не проверкой сделки или обьекта, а организацией сделки. Проверка при этом минимальна
Когда остановился рост цен схема стала просто ужасной. Сам попал в похожую ситуацию, вместо того, чтобы в 2014 вложиться в валюту, купили квартиру в новостройке, цены пошли вниз, пришлось сделать ремонт и сдавать в аренду. По прошествии 3 лет понимаешь какое это мучение, сейчас недвижимость не является выгодной инвестицией.
Давайте я тоже попробую посчитать выгодность инвестиций автора.
Забегая вперед, скажу, что автор, ежегодно вкладывая абсолютно те же деньги, что вкладывал в квартиру, к началу 2019 года имел бы на счету 3765 тысяч рублей. На которые он мог бы спокойно купить эту самую квартиру, которая еще и подешевела за это время.
Абсолютно по такой же схеме c депозитами в 2018 году я купил квартиру в Москве, стартовав в 2013 году (можно сказать с нуля). Ставки по депозитам я писал, ориентируясь на ставку в Тинькофф банке. В реале же в раньше там можно было получать значительно больше, перекладывая деньги между депозитами каждые 3 месяца (что я и делал до 2017 года).
Итак, хроника действий автора:
— В 2013 году было потрачено 500 тысяч рублей, 2700 взято в кредит. Далее открываем любой ипотечный калькулятор и считаем. Сразу скажу, 2700 при 12.75% это 31.1к аннуитет, 33к, видимо, вышло с учетом страховок и прочего. Расчеты буду вести, как будто ежемесячный платеж был именно 31.1к, понимая, что реально автор заплатил больше.
— сейчас у автора, судя по аннуитету, осталось 1250 тысяч долга, значит автор погасил 1450 тысяч рублей за 6 лет. Для простоты будем считать, что автор регулярно платил минимальный платеж, а в конце года «докидывал» сумму, чтобы ежегодно долг уменьшался на 240 тысяч рублей (как раз
1450 за 6 лет)
— итого за шесть лет автор заплатил банку 3000 рублей, из них 1561 проценты (подробный расчет в середине поста).
— к моменту выхода «на окупаемость» автор потратил на квартиру 3500 рублей, без учета стоимости ремонта, налогов, и всего что автор забыл посчитать.
— за это время 1080 рублей составил доход от аренды (15 тысяч в месяц, 180 в год). При этом будем считать, что стоимость аренды не менялась с 2013 года, хотя что-то мне подсказывает, что тогда она могла быть меньше.
— теперь посчитаем, что было бы, если бы автор вкладывал деньги на годовой депозит, в конце года «подкладывая» отданные банку деньги за вычетом аренды.
— у меня вышло, что на начало 2019 года у автора было бы 3765 тысяч рублей (подробный расчет в конце поста).
— выводы делайте сами.