Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
Права несовершеннолетнего на недвижимость
Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
На что обращают внимание органы опеки
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как продать квартиру с долей ребенка
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью
Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости «Бон Тон», адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», московской коллегии адвокатов «Арбат», управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.
В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.
Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.
В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.
Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.
Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника. В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения. Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.
При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых. В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.
Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.
Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.
При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним. Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства. Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут «заморожены», родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).
Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже
Выписка ребенка из квартиры при продаже — обязательная процедура, ведь найти покупателя на недвижимость с подобным обременением достаточно сложно. Как снять с учета несовершеннолетнего и могут ли возникнуть сложности — узнаем прямо сейчас.
Общие правила
Особенности процедуры снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего зависят от множества факторов, например, возраста ребенка и наличия прав собственности на жилье или его часть. Однако во всех случаях выписки действуют некоторые общие правила:
Подобные правила действуют в отношении не достигшего 18 лет гражданина. Для совершеннолетнего условия выписки закон определяет иначе.
Рассмотрим подробно частные случаи снятия с учета, учитывая различные обстоятельства.
Если зарегистрирован в качестве собственника
Право на владение имуществом возникает у малолетнего с рождения. Соответственно несовершеннолетний может числиться среди собственников квартиры. В этом случае для выписки потребуется обязательно получить разрешение от органов опеки. Это правило принято для защиты интересов детей, ведь до 18 лет они не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Подобное право есть только у совершеннолетних граждан. А значит распоряжаются до указанного момента недвижимость законные представители, которые по незнанию, или даже по злому умыслу, способны ущемить права малолетнего.
Стоит отметить, что до 14 летнего возраста присутствия ребенка, являющегося собственником квартиры, не требуется. А вот с 14 до 18 он обязан присутствовать при заключении договора о продаже и даже ставить подпись на соглашении вместе с родителями или опекунами.
Документы для выписки
Чтобы снять с учета малолетнего, который является владельцем жилого помещения, нужно собрать два пакета бумаг. Первый направляется в органы опеки для оформления разрешения. Второй потребует сотрудник паспортного стола для совершения непосредственно процедуры снятия с учета.
В органы опеки следует принести:
Также потребуется заполнить заявление с просьбой выдать разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Запрос рассматривается 2 недели. В случае положительного решения можно приступать к формированию пакета документов для УФМС. А отказ можно попытаться оспорить через суд.
Для снятия с регистрационного учета и в дальнейшем оформления новой прописки родители несовершеннолетнего предоставляют:
Вписка производится на основании заявления. Заполнять форму нужно родителям, если последний не достиг возраста 14 лет. А значит брать его с собой не нужно. Несовершеннолетним 14-17 лет придется посетить УФМС совместно с матерью или отцом — они должны самостоятельно написать заявление о выписке и проставить подпись.
Порядок выписки
Чтобы снять с учета ребенка-владельца дома, потребуется произвести ряд действий:
В дальнейшем нужно поставить на учет по новому месту проживания. Для этого потребуется пакет документов, идентичный собранному при снятии с регистрации, а также полученный листок убытия.
Аннулирование выписки несовершеннолетнего не собственника
Если малолетний просто прописан в квартире, но доля помещения не находится в его владении, снять с учета его проще. Ждать разрешения от органов опеки не нужно. Соответственно, инициировать сделку по продаже недвижимости получится в разы быстрее.
Документы для выписки
Предоставить пакет бумаг нужно только в одну инстанцию — паспортный стол. В список необходимых входят:
Чтобы избежать отказа, лучше выписывать несовершеннолетнего одновременно с родителями.
Порядок выписки
Процедура проводится в 3 этапа:
После завершения последнего стоит озадачиться постановкой на учет по новому месту проживания. Закон предписывает, что сделать это нужно в течение 3 дней после выписки.
Аннулирование регистрации в муниципальной квартиры
Если местом проживания выступает помещение, собственником которой является муниципалитет, снять с учета малолетнего можно при соблюдении нескольких требований:
Если условия соблюдены, можно приступать непосредственно к процедуре ликвидации регистрации.
Документы для выписки
Если дети зарегистрированы в муниципальной квартире, для перерегистрации потребуется посетить несколько инстанций. Для каждой требуется отдельный пакет документов.
Чтобы получить справку о количестве проживающих и сведения о лицевом счете, выдаваемые УФМС, нужно предоставить:
Для опеки формируется следующий пакет бумаг:
И, наконец, документация, необходимая непосредственно для выписки:
Уточняйте список требующихся документов в каждой инстанции, так как практика регионов по выписке несовершеннолетних может различаться.
Порядок выписки
Начать оформление следует с посещения паспортного стола. Без выдаваемой ведомством справки о проживающих и информации о лицевом счете, подтверждающей отсутствие долгов, обратиться в органы опеки для получения разрешения не получится.
После получения документов направляется запрос в органы опеки, подкрепленный заранее собранным пакетом документов. Рассмотрение может занять до 30 дней. Защитники несовершеннолетних должны убедиться, что условия проживания не станут хуже, поэтому тщательно проверят место, где в дальнейшем пропишется ребёнок.
Если необходимое разрешение получено, обращаемся в паспортный стол и получаем листок убытия, свидетельствующий о снятии с учета.
Снятие с регистрации через суд
Обращаться в судебную инстанцию следует в двух случаях:
Рассмотрим подробно порядок выписки в каждом случае.
Документы для выписки
Если законным представителям опека выдала отказ в выписке, в суд следует идти со следующими бумагами:
Перечень может изменяться в зависимости от индивидуальных обстоятельств дела.
Новый собственник квартиры передает в судебную инстанцию:
В обоих случаях придется заплатить госпошлину и представить подтверждающий платежный документ. Согласно статье 333.33 НК РФ размер взноса составляет 300 рублей.
Порядок выписки
Если родители обращаются в суд в связи с несогласием органов опеки, они должны привести веские обоснования незаконности отказа. То есть доказать, что условия проживания в новом помещении полностью соответствуют требованию закона и не ухудшились по сравнению с предыдущими.
Добиться снятия с учета не выйдет, если:
Если суд принимает положительное решение, можно отправляться в УФМС и снимать несовершеннолетнего с учета. В иных случаях аннулирование регистрации не допускается.
Когда инициатором судебного разбирательства выступает новый собственник, процедура осложняется. Во-первых, купивший квартиру гражданин не обладает нужной документацией, например, у него отсутствует свидетельство о рождении и иные документы на несовершеннолетнего. Соответственно, их должен запросить суд, что увеличивает сроки рассмотрения дела.
Во-вторых, на защиту встают органы опеки, представитель которых обязательно присутствует на каждом заседании. И просто выселить ребенка не получится.
В третьих, ребенок по достижению 10 лет также присутствует на заседании и его мнение учитывается при принятии решения. Практика показывает, что обычно суд запрещает выселять детей, если зарегистрировать их по новому адресу невозможно. Поэтому при приобретении жилья следует убедиться в отсутствии обременений, в том числе в виде прописанных несовершеннолетних граждан.
Как заполнить заявление в различные инстанции
Для каждого ведомства предусмотрен свой образец заявления на аннулирование регистрации. Поэтому перед тем, как выписать ребенка, нужно узнать, как заполняются формы в основные инстанции.
Для опеки
Чтобы получить согласие попечителей, нужно не только подать документацию, но и правильно сформировать запрос. В письменном обращении указывают следующие сведения:
Подписывает документ законный представитель.
Для УФМС
В паспортный стол подается типовое заявление, бланк которого выдает принимающий запрос сотрудник. Потребуется указать:
Если заполнением занимается один из родителей, то есть ребенок не достиг 14 лет, нужно указать данный факт. Тогда и подписывает заявление законный представитель.
Для суда
Самый сложный в заполнении документ для выписки. От истца требуется не только информация о ребенке и его родителях, но и знание закона. Поэтому лучше перед обращением в суд проконсультироваться у юриста или даже привлечь профессионала к заполнению документа.
В типовом заявлении содержится следующая информация:
Чем полнее изложены обстоятельства дела, тем вероятнее получение положительного решения.
Помощь юриста и адвоката при выписке ребёнка из квартиры
Напишите о вашей ситуации в форме ниже и дежурные юристы и адвокаты свяжутся с вами. Первая консультация проводится бесплатно!
Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
Ребенок может быть собственником всей квартиры или ее доли, а может просто быть в ней прописан. В любом случае, если собираетесь продать такую квартиру, сделка будет особенной.
В статье расскажу, как не нарушить права ребенка при продаже квартиры, в каких случаях понадобится помощь родственников и что делать, если органы опеки запрещают продавать квартиру.
Как дети становятся собственниками недвижимости
Маткапитал. При рождении второго и следующих детей, а с 2020 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям.
Собственность у ребенка может появиться не в момент приобретения жилья, а позже. Например, такое бывает, если:
Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным.
Для приватизации нужно согласие совершеннолетних будущих собственников и детей от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние могут отказаться только с согласия органов опеки. Такое согласие дают, если у детей есть другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.
Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.
Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию. Обычно это делают по нескольким причинам:
Также квартиру могут подарить ребенку или передать по наследству.
Можно ли продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
Могут ли дети распоряжаться недвижимостью. Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.
Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства. Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района.
То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.
Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.
Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными. Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.
Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.
В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.
Законодательная база. В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает гл. 4 ФЗ «Об опеке и попечительстве» и некоторые статьи гл. 3 гражданского кодекса. В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — ст. 1157 ГК РФ, а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — ст. 292 ГК РФ.
Условия продажи квартиры несовершеннолетнего
Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.
Вот как органы опеки определяют, что доля больше:
По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться. Остальные способы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
Также можно купить ребенку отдельную квартиру. Органы опеки будут оценивать ее по тем же критериям, что и долю.
Перечисление денег на счет ребенка. Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку и банк отказывается выдавать кредит, если одним из собственников будет несовершеннолетний. Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя. Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.
Опека не всегда одобряет такую схему и требует наделить ребенка собственностью. Сотрудники опеки могут не назвать родителям причину отказа, но обычно опасения такие:
При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с дарением или обменом. Используют эти виды сделок, поскольку закон запрещает родственникам заключать с ребенком возмездные сделки. Родители находят еще одну квартиру, которой владеют сами или их родственники. Договариваются с опекой, что в день сделки подарят ребенку долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, или обменяют долю ребенка на большую. Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечислят на счет ребенка. Так у ребенка будет и недвижимость, и деньги.
Если опека отказала из-за того, что новая доля дешевле предыдущей, можно использовать еще один необычный вариант договоренностей: предложить разницу в цене перечислить на счет ребенка. Тогда ребенок получит и долю, и деньги.
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку
Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить какие-то требования. Решение принимают максимум через 15 дней после подачи заявления.
Предварительное решение опеки. Перед тем как выбирать новую квартиру, получите предварительное решение органов опеки. Иногда проконсультироваться удается по телефону, но лучше прийти лично. Позвоните в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы понадобятся. Затем соберите документы на квартиру, которую собрались продавать, и идите на консультацию.
Сотрудник опеки скажет предварительное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что такое же решение примут на финальном рассмотрении. Чтобы увеличить шансы на одобрение, после консультации зайдите к руководителю отделения и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы попадете к новенькому сотруднику, он предварительно разрешит продажу, а когда придете на основное согласование — получите отказ. Руководитель — человек более опытный, и, скорее всего, его предварительный ответ совпадет с финальным.
После консультации оцените сложность ситуации. Скорее всего, сделка будет простой, если соблюдаются три условия:
Заботиться нужно не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет совершеннолетним, а затем родители станут пенсионерами. Если внутри семьи сложатся недружественные отношения, то при продаже квартиры, где ребенку принадлежит больше половины, пенсионеры могут пострадать. Например, переедут из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, потому что только на нее хватит денег от продажи долей.
Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора. Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.
Требования органов опеки. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Если ситуацию одобрила опека Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что эту же ситуацию одобрит опека другого района.
Нет строгих законов, в которых прописаны критерии, по которым опека принимает решение. Есть только рекомендации, которые также могут отличаться в разных регионах.
Главное требование органов опеки — чтобы при продаже квартиры не ущемлялись права ребенка и не ухудшались его жилищные условия.
Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшились. Но по своему опыту я поняла, что шансы получить одобрение органов опеки выше, если:
Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но, если жизнь ребенка улучшится, опека одобрит сделку.
Также на решение опеки влияют нюансы сделки. Например, если покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки будет сложнее. Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребенка будет в залоге. Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк и ребенок останется без жилья.
В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не достроена, выделить долю детям нельзя, а гарантий, что дом сдадут вовремя, нет. Но иногда органы опеки дают разрешение. При этом проверяют вот что:
Если семья решила переехать заграницу и для этого продает квартиру, опека, скорее всего, даст разрешение. Органы опеки могут даже не попросить предоставить информацию о новой квартире и выделить в ней долю. Главное — предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.
Основания для запрета сделки. Если органы опеки откажут в продаже квартиры, то объяснят свое решение так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Как именно — скажут не всегда. В основном опека отказывает по таким причинам:
Документы для опеки
Комплект документов для каждой сделки будет свой. Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся. Вот какие документы обычно просят.
Заявление от родителей несовершеннолетнего. Бланк выдают сотрудники опеки. Заявление пишут оба родителя, даже если они в разводе.
В некоторых ситуациях можно, чтобы заявление написал один из родителей:
В этих случаях потребуются документы, которые подтверждают, что другой родитель не может написать заявление.
Если ребенку больше 14 лет, он тоже пишет заявление.
Документы, которые подтверждают личность. Обычно это паспорта родителей или одного родителя, свидетельства о рождении детей младше 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.
Постановление об установлении опеки. Если ребенка представляет опекун, потребуется документ об установлении опеки над несовершеннолетним.
Свидетельство о регистрации брака. Если родители в браке, в опеку нужно представить свидетельство о его регистрации. Если в разводе — свидетельство о расторжении брака.
Документы от продавца. Если продаете и взамен покупаете другую квартиру, от продавца новой квартиры потребуются:
Документы на квартиры. Органы опеки попросят представить документы на продаваемую квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, и на ту, где ребенку будет выделена доля. Вот примерный список:
Некоторые отделения опеки могут попросить представить предварительный договор купли-продажи, если взамен покупаете новое жилье и там планируете выделить долю ребенку. Но, например, в Санкт-Петербурге предварительный договор не смотрят.
Если покупаете квартиру в ипотеку, представьте в опеку согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний.
Процедура продажи квартиры
После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.
Подписание договора. В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.
Также нужно подробно описать другие условия сделки:
В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.
На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.
Нотариальное удостоверение договора. В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.
Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.
Регистрация сделки. Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно. Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.
Сбор документов. Для Росреестра нотариус запросит:
Если собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Тогда для сделки нужно приложить:
Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены. Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН. Так опека увидит, что ребенок стал собственником. Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.
Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях
Если покупать другое жилье не планируется. Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет. Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.
Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом. Если решили продать квартиру в своем городе и купить в другом, сделка усложняется. По-прежнему нужно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились. Но теперь органы опеки будут оценивать не только квартиру, дом и район, но и город. Поэтому часто возникают сложности, если семья решает уехать из Москвы, например в Тверь. Московские органы опеки считают это ухудшением качества жизни. Та же проблема возникает в Санкт-Петербурге, но реже. Если переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут такую смену города улучшением качества жизни и разрешат продажу.
Главная сложность в подобной сделке возникает, если нет еще одной квартиры, где можно выделить долю ребенку. Тогда придется проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и взамен покупать новую.
Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город. Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку. По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.
Если родители разводятся. Если семья жила в общей квартире и родители решили развестись, опека лояльнее отнесется к продаже квартиры. Развод родителей — это стресс для ребенка, и если он будет продолжать жить в квартире и видеть скандалы родителей, пострадает его психика. Поэтому органы опеки одобряют продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости. Иногда опека одобряет сделку даже без выделения доли ребенку.
Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:
В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую. Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.
Если продаете квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.
Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах. По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.
Вряд ли они будут работать одинаково. Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.
Если ребенок не вступил в наследство. Если ребенка учли в завещании, он должен вступить в наследство — только после этого можно продавать квартиру. Отказаться от наследства несовершеннолетний может только с согласия органов опеки и попечительства.
Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну. Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними.
Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок
Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником. В этом случае продать квартиру проще: разрешение опеки получать не надо, достаточно самим проследить за соблюдением прав ребенка. Но есть исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей, понадобится разрешение органов опеки.
Решите, где ребенок будет жить после продажи. Если уже куплена новая квартира, пропишите его там. Или зарегистрируйте несовершеннолетнего у родственников или друзей. Учтите, что дети младше 14 лет живут вместе с родителями, поэтому вместе с ребенком нужно прописать мать или отца.
Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.
Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний
Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.
Часто покупатели путают собственность и регистрацию. Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке. Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.
Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. В ней перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.
Свидетельство выдается каждому собственнику, на обратной стороне перечислены остальные собственники квартиры. Так по одному свидетельству вы поймете, есть ли другие собственники и совершеннолетние ли они.
Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием маткапитала, но продавец не выделил детям доли. В этом случае сделку могут аннулировать. Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, — проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.
Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.
Для продавца. Продавцу не стоит молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что тот не сказал о детях-собственниках. Покупателя защищают статьи 178 и 179 гражданского кодекса — если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.
Также продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет. Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.
Больше всего рисков возникает у продавца, если при покупке использовали маткапитал, не выделили доли детям и продали квартиру. Тогда пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал, сделку аннулируют и может наступить уголовная ответственность по статье 159 УК РФ о мошенничестве.