можно ли зачесть обеспечительный платеж по новому договору аренды

Можно ли зачесть обеспечительный платеж по новому договору аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Договором предусмотрен обеспечительный платеж, который арендодатель вправе зачесть в счет арендной платы за последний месяц аренды или в счет иной задолженности арендатора по договору. Договором также предусмотрено, что в случае, если арендатор дважды нарушит срок уплаты арендной платы по договору, то арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа. Арендатор допустил просрочку уплаты арендной платы более двух раз подряд. Арендодатель имеет намерение удержать данный обеспечительный платеж в качестве штрафа. Каким образом и какими первичными документами необходимо оформить удержание обеспечительного платежа для целей налогового и бухгалтерского учета у арендодателя (ООО применяет общую систему налогообложения)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В целях налогообложения прибыли у организации возникнет внереализационный доход на дату признания арендатором суммы штрафа. В бухгалтерском учете возникает прочий доход.
Согласие на зачет обеспечительного платежа может быть оформлено двусторонним актом.

Обоснование позиции:
На основании п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Налог на прибыль

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются при налогообложении прибыли доходы организации в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По мнению Минфина России, залог и обеспечительный платеж имеют общую правовую природу, поэтому положения пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ могут быть применены и к обеспечительному платежу (письма Минфина России от 18.02.2016 N 03-03-06/1/8968, от 31.05.2016 N 03-03-06/1/31325, от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360). Таким образом, на момент получения обеспечительного платежа у организации-арендодателя не возникает облагаемого налогом на прибыль дохода.
При этом внереализационными доходами признаются доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба (п. 3 ст. 250 НК РФ).
Поэтому если обеспечительный платеж будет направлен на уплату штрафных санкций за нарушение условий договора, то в налоговом учете арендодателя необходимо признать внереализационный доход. Такой доход при применении метода начисления учитывается на дату вступления в законную силу решения суда или на дату признания должником суммы санкции (пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ, письма Минфина России от 25.08.2017 N 03-03-07/54554, от 08.09.2014 N 03-03-06/1/44829).
Как указывает Минфин России, документом, свидетельствующим о признании должником обязанности по уплате кредитору в полном объеме либо в меньшем размере штрафов, пеней, иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств и (или) по возмещению убытков (ущерба) исходя из условий договора, может являться двусторонний акт, подписанный сторонами (соглашение о расторжении договора, акт сверки и т.п.), или письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, позволяющий определить размер суммы, признанной должником.
Кроме того, самостоятельным основанием, свидетельствующим о признании должником данной обязанности полностью или в части, является соответственно полная или частичная фактическая уплата им кредитору соответствующих сумм. В этом случае фактически уплаченные должником суммы подлежат включению кредитором в состав внереализационных доходов (письмо Минфина России от 17.12.2013 N 03-03-10/55534).
По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации организация может оформить двусторонний акт о зачете суммы обеспечительного платежа (его части) в счет уплаты штрафа. Форму такого акта можно разработать самостоятельно с учетом ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Арендатор, подписав акт, выразит свое согласие с суммой штрафа и одновременно признает неисполнение обязательств по договору.
На дату подписания акта арендодателю необходимо будет признать внереализационный доход.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
По мнению уполномоченных органов, в случае получения продавцом от покупателя денежных средств в качестве обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг, указанные денежные средства, на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 и абзаца 2 п. 1 ст. 154 НК РФ, включаются в налоговую базу по НДС в том налоговом периоде, в котором указанные денежные средства получены (письма Минфина России от 06.09.2018 N 03-07-11/63743, от 28.12.2018 N 03-07-11/95829, от 10.04.2017 N 03-07-14/21013). То есть, по мнению Минфина России, обеспечительный платеж рассматривается как аванс полученный.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 N Ф06-12583/13 по делу N А12-22792/2013*(1) указано, что, поскольку обеспечительный взнос, как и задаток в момент его получения, платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (оказания услуг) оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара. Мы согласны с приведенной позицией судей и, по нашему мнению, на дату получения обеспечительного платежа организация не должна была исчислять НДС с аванса полученного.
Если организация исчислила при получении обеспечительного платежа НДС к уплате, то необходимо учитывать, что суммы штрафа, неустойки, как ответственность за просрочку исполнения обязательств, не признаются объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), и данные суммы не связаны с оплатой товаров (работ, услуг) в смысле ст. 162 НК РФ, поэтому указанные суммы санкций обложению НДС не подлежат (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-03-06/1/54946, от 04.03.2013 N 03-07-15/6333).
То есть при зачете обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа ранее исчисленный с аванса полученного НДС становится излишне уплаченным (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829). По мнению высших арбитров, налогоплательщик в подобных ситуациях может принять к вычету ранее исчисленный НДС на основании п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ, так как зачет и новацию можно рассматривать как возврат аванса (смотрите п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33*(2), определение ВС РФ от 19.03.2015 по делу N 310-КГ14-5185, письмо ФНС России от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@, дополнительно смотрите письмо Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571).

Бухгалтерский учет

Сумма полученного обеспечительного платежа доходом организации не признается (п. 3 ПБУ 9/99). Поэтому на дату получения данного обеспечения в учете организации возникает кредиторская задолженность (п. 12 ПБУ 9/99):
Дебет 51 Кредит 76 (62), субсчет «Расчеты с арендаторами» (Обеспечительный платеж)
— получен обеспечительный платеж;
Дебет 008
— сумма полученного обеспечения отражена за балансом.
Штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров признаются в бухгалтерском учете прочими доходами и признаются в сумме, присужденной судом или признанной должником в отчетном периоде, в котором судом вынесено решение об их взыскании или они признаны должником (п.п. 8, 10.2, 16 ПБУ 9/99):
Дебет 76, субсчет «Расчеты по претензиям» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— сумма предъявленного арендатору и признанного им штрафа учтена в составе прочих доходов;
Дебет 76 (62), субсчет «Расчеты с арендаторами» (Обеспечительный платеж) Кредит 76, субсчет «Расчеты по претензиям»
— сумма обеспечительного платежа (его части) удержана в качестве штрафа.
Кредит 008
— отражено уменьшение обеспечения.
Если организация начисляла НДС с аванса и решила принять его к вычету:
Дебет 68, субсчет «НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с аванса»
— принят к вычету НДС (часть суммы, приходящаяся на засчитываемую сумму штрафа), ранее исчисленный с «аванса».
Если организация решит не принимать к вычету ранее исчисленный НДС, то приходящаяся на сумму штрафа сумма налога списывается на прочие расходы:
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов»
— сумма НДС, уплаченная в бюджет при получении обеспечительного платежа, отнесена на прочие расходы (эта сумма в целях налогообложения прибыли не учитывается (п. 19 ст. 270 НК РФ)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды;
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет при получении задатка (иных денежных обеспечений).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

04 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;

✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;

✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита.

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле.

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ.

Просрочка арендной платы и другие нарушения

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон.

По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.

При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Можно ли зачесть обеспечительный платеж по новому договору аренды

Получен гарантийный взнос (обеспечительный платеж) по договору аренды нежилых помещений в период по 31.12.2018 с НДС 20% (прописано по условиям договора аренды). Арендатор требует выписать днем оплаты счет-фактуру на 20% НДС. В соответствии с условиями договора обеспечительный платеж может быть зачтен в счет последнего арендного платежа либо, по выбору арендатора, возвращен ему по окончании действия договора аренды. Во избежание налоговых споров с суммы полученного обеспечительного платежа (к примеру, 500 тыс.) организация (арендодатель) уплачивает НДС как с авансового платежа.
Каковы особенности применения ставки НДС с 2019 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции.
1. Указание в счете-фактуре, выставленном при получении в 2018 году обеспечительного платежа, ставки НДС 20/120% и суммы налога, исчисленной из этой ставки, считаем неправомерным.
2. При возврате в 2019 году обеспечительного платежа (рассматриваемого в качестве аванса), полученного в 2018 году, к вычету могут быть приняты суммы НДС, фактически исчисленные по ставке 18/118%.

Обоснование позиции:
Действительно, с 1 января 2019 года основная ставка НДС повышается с 18 до 20% (п. 3 ст. 164 в редакции, вступающей в силу с 01.01.2019). Каких-либо переходных положений для применения ставки 20% не предусмотрено. Поэтому, вне зависимости от даты и условий заключения соответствующих договоров, в отношении товаров (работ, услуг), отгруженных (выполненных, оказанных) начиная с 1 января 2019 года, применяется налоговая ставка 20% (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ, письмо Минфина России от 06.08.2018 N 03-07-05/55290, ФНС России от 03.10.2018 N ЕД-4-20/19309, от 10.09.2018 N СД-4-3/17537@).
Сказанное в полной мере относится и к услугам по предоставлению в аренду имущества, оказываемым после 1 января 2019 года, в том числе на основании договоров, заключенных до указанной даты (письмо Минфина России от 10.09.2018 N 03-07-11/64576).

Обеспечительный платеж

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Переход на применение ставки НДС 20% с 2019 года.
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

Источник

К новому собственнику переданного в аренду имущества переходит в том числе обязанность по возврату арендатору обеспечительного платежа

prosotphoto / Depositphotos.com

В рамках дела о банкротстве находящееся в аренде недвижимое имущество должника было внесено в уставный капитал созданной в порядке замещения активов организации. Впоследствии арендатор и новый собственник расторгли договор аренды, в связи с чем арендатор потребовал у приобретателя имущества возврата суммы страхового депозита, уплаченного при заключении договора в обеспечение надлежащего исполнения обязательств (Определение Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-14025).

Суды трех инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения этого требования. Они исходили из того, что средства страхового депозита первоначальным арендодателем новому собственнику не передавались и, следовательно, не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения последнего. По мнению судов, эти денежные средства и не могли быть переданы в связи с переходом права собственности на предмет аренды, поскольку после признания первоначального арендодателя банкротом вошли в состав конкурсной массы.

Верховный Суд РФ с таким выводом не согласился. Он указал, что по смыслу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, а прежний собственник выбывает из правоотношений по аренде. При этом к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Ст. 115 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регламентирующая порядок и последствия замещения активов должника, также предполагает переход к вновь созданной организации имущественных прав и корреспондирующих им обязанностей должника, связанных с приобретенным в порядке замещения имуществом.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Таким образом, по мнению ВС РФ, пока не доказано иное, предполагается, что права, связанные со страховым депозитом (обеспечительным платежом) переходят к приобретателю переданного в аренду имущества вместе с правом собственности на предмет аренды. Соответственно, к новому арендодателю переходит и обязанность по возврату депозита в случае прекращения арендных отношений.

Источник

ВС пояснил порядок возврата обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019 о возврате обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника недвижимого имущества.

В июне 2016 г. предприниматель Юрий Дорофеев сдал в аренду сроком на 10 лет нежилое помещение для размещения точки общепита обществу «Ложка Вилка». По условиям договора арендатор уплатил ИП обеспечительный платеж за два месяца аренды в размере 454 тыс. руб.

В сентябре 2017 г. предприниматель продал нежилое помещение вместе с 2/100 земельной доли под ним ООО «Здоровье», которое зарегистрировало право собственности в ЕГРН.

Спустя некоторое время новый собственник заключил с обществом «Ложка Вилка» соглашение о расторжении договора аренды, в котором упоминалась обязанность нового арендодателя выплатить арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного. В соглашении стороны также отметили, что уплата отступного прекращает все договорные обязательства, кроме тех, что вытекают из ненадлежащего исполнения договора ИП Юрием Дорофеевым и по возврату им обеспечительного платежа. В нем также подтверждался факт того, что предприниматель не передавал обеспечительный платеж обществу «Здоровье». Тем самым стороны договорились о том, что арендатор должен сам предъявлять ИП претензии по возврату обеспечительного платежа.

Поскольку Юрий Дорофеев не возвратил обеспечительный платеж, общество «Ложка Вилка» обратилось в суд с иском к ИП (дело № А65-42798/2017). Суды отказали в удовлетворении требований о взыскании обеспечительного платежа со ссылкой на то, что договор купли-продажи от 21 сентября 2017 г. не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости. Суды также отметили, что условие соглашения по расторжению договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к ИП не влечет для него каких-либо обязанностей, поскольку последний не является стороной этого соглашения (ст. 308 Гражданского кодекса).

Далее общество «Ложка Вилка» обратилось в суд с заявлением о пересмотре судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, указав в качестве такового решение суда об отказе в удовлетворении иска о взыскании с общества «Здоровье» обеспечительного платежа ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о передаче новому арендодателю обеспечительного платежа.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять требование со ссылкой на то, что п. 5 спорного соглашения ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем. При этом апелляция, ссылаясь на п. 3.4.5 договора аренды, указала на безвозвратность обеспечительного платежа. В свою очередь, окружной суд добавил, что претензии по возврату должны предъявляться не к ответчику, а к ИП.

Общество «Ложка Вилка» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по экономическим спорам которого поддержала его доводы. Так, ВС напомнил, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, а прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

«Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды. Между тем п. 4 соглашения от 23 июня 2016 г. общество “Здоровье” как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа», – отмечено в определении Суда.

Как пояснил ВС, при наличии такого условия судам следовало оценить п. 5 соглашения, в котором общества «Ложка Вилка» и «Здоровье» фактически согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Дорофееву, возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора. При этом в деле № А65-42798/2017 суды указали на отсутствие у общества «Здоровье» требования к ИП. Таким образом, суды должны были решить, освобождает ли, исходя из обстоятельств дела, нового собственника от требования о возврате ООО «Ложка Вилка» обеспечительного платежа совершенная им уступка требования к предпринимателю Юрию Дорофееву обществу «Ложка Вилка» с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к ИП суды уже это требование признали несуществующим.

«Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней, – указал ВС. – В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО “Здоровье” и предпринимателем Юрием Дорофеевым не может ухудшать положение ООО “Ложка Вилка” и лишать его права на возврат обеспечительного платежа». Таким образом, Суд отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что судебная практика по спорам о взыскании обеспечительного платежа при смене арендатора изменялась с течением лет, а потому и сегодня достаточно разнообразна. «Ранее суды исходили из того, были ли денежные средства в размере обеспечительного платежа получены новым собственником недвижимости (арендодателем) от прежнего или самого арендатора: если нет – говорить о неосновательном обогащении первого не представлялось возможным. Следовательно, денежные средства подлежали взысканию с прежнего собственника, в пользу которого первоначально и был внесен обеспечительный платеж (Определение ВАС РФ № ВАС-2273/11 от 11 марта 2011 г. по делу № А40-8153/10-60-28, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 г. по делу № А45-5243/2014)», – пояснила она.

По словам эксперта, в последние же годы правоприменительная практика складывается обратным образом. «Суды исходят из того, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений. В прошлом году Верховный Суд высказал мнение о том, что отсутствие передачи обеспечительного платежа новому собственнику не снимает с него обязанности по возврату арендатору данных денежных средств после прекращения договора аренды (Определение ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-14025). Соответственно, в русле данной позиции, учитывая, что прежний собственник имущества выбывает из правоотношений по аренде, складывается судебная практика последнего года (решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2021 г. по делу № А71-2877/2020, г. Москвы от 24 июня 2021 г. по делу № А40–213061/2020, г. Москвы от 22 июня 2021 г. по делу № А40-246149/2020). Суды созвучно утверждают, что положение арендатора не должно ухудшиться или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю», – подчеркнула юрист.

Екатерина Розум добавила, что определением Верховный Суд усилил существующую позицию о необходимости предъявления требований о взыскании обеспечительного платежа к новому собственнику. «Вместе с тем на данном этапе в судебной практике встречаются решения, устанавливающие необходимость передачи обеспечительного платежа, уплаченного прежнему арендодателю, новому арендодателю. В данном случае суды исходят из того, что поскольку переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, то и сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (решение Арбитражного суда Самарской области от 8 сентября 2020 г. по делу № А55-9945/2020). Таким образом, судебная практика в вопросе взыскания обеспечительного платежа при смене арендатора не пришла к единому мнению, однако на пути к этому. На мой взгляд, рассматриваемое определение ВС РФ позволит стабилизировать правоприменительную практику и окончательно внести ясность в данный вопрос», – подытожила она.

Партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner Иван Веселов отметил, что Верховный Суд, с одной стороны, разрубил «гордиев узел» и указал на принцип недопустимости ухудшения положения должника при смене кредитора, а с другой стороны, в добавок к этому, довольно тонко и не столь однозначно истолковал соглашение сторон.

«Позицию Верховного Суда о недопустимости ухудшения положения арендатора из-за смены арендодателя, пожалуй, следует оценить позитивно. Действительно, при разрешении двух исков арендатора к новому и старому арендодателю сложилась несправедливая ситуация, когда оказалось, что обеспечительный платеж возвращать никто не должен. Выяснение нижестоящими судами в качестве основного обстоятельства – передавал ли прежний арендодатель новому обеспечительный платеж – выглядит достаточно приземленным. Здесь ВС РФ обоснованно показал, что обеспечительный депозит должен был быть включен в цену в рамках обязательства купли-продажи, а также его возврат все также остается обязательством в рамках договора аренды», – отметил эксперт.

Иван Веселов добавил, что более спорной является квалификация условий соглашения о прекращении аренды как уступки новым арендодателем арендатору права требования по договору купли-продажи к прежнему арендодателю. «Во-первых, маловероятно, что такое толкование следовало из буквального смысла условия. Если нет, то тогда что послужило основанием для столь телеологического толкования, если буквальное значение ясно? Во-вторых, из описания дела не следует, что прежний арендодатель не исполнил перед новым какое-либо обязательство по договору купли-продажи. Таким образом, встает вопрос – какое было передано право требования, если договор был полностью исполнен сторонами (здесь претензии опять должны быть направлены к новому арендодателю как к цеденту, уступившему несуществующее требование). Несмотря на возникающие вопросы, можно поприветствовать отход от формалистской позиции с целью помочь пострадавшей стороне договора. Также было бы интереснее, если бы в ВС РФ попало дело по требованию арендатора к прежнему арендодателю: как бы в этом случае Коллегия развила идею с уступкой права требования?» – заметил он.

Источник