можно ли ижс перевести в промназначение
Как проходит перевод земель промышленности в другую категорию назначения — условия, пошаговая инструкция и особенности
На территории Российской Федерации все земельные участки разделены на категории, которые указывают на целевое назначение земель. Это необходимо для ведения учёта земельных ресурсов и их рационального использования. Всего выделяют семь категорий земель.
Одна из них – земли промышленного назначения. Земли промышленности обычно расположены за пределами населённых пунктов. Их используют предприятия и организации, которые занимаются промышленным производством.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Особенности, условия и нюансы процедуры
Земли промышленности можно перевести в любую другую категорию земель, если возникнет такая необходимость. Так, эти участки можно без ограничений переводить в земли запаса, лесного хозяйства и сельскохозяйственного назначения при условии, что после использования они остались пригодны для этого.
При создании особо охраняемых природных территорий и туристско-рекреационных зон также может быть изменена категория промышленной земли.
Перевод земель промышленности в земли водного фонда осуществляется, если начинается строительство водохранилищ или других искусственных водных объектов, меняется русло реки или каким-то иным образом меняется местоположение водного объекта.
Есть два момента, которые препятствуют переводу земель промышленности в другие категории. О сложностях перевода земель указано в статье 9 ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года.
Как перевести — пошаговая инструкция
Сначала нужно определить, в чьей собственности находится участок земель промышленности, которому нужно изменить категорию. От этого зависит, в какой орган власти нужно обращаться с ходатайством.
Если территория находится в частной или муниципальной собственности, то ходатайство пишется в муниципалитете. В органах местного самоуправления обычно есть земельный комитет, который занимается вопросами смены категории.
Следующим шагом изменения категории промземель будет подготовка ходатайства по установленной форме. Образец ходатайства предоставляют органы власти.
В ходатайстве указываются:
К ходатайству необходимо приложить:
Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается за внесение изменений в реестр кадастрового учёта. Кроме госпошлины, нужно будет оплатить перевод земель из одной категории в другую.
Решения по ходатайству принимаются в установленные сроки. Если ходатайство направлялось в исполнительный орган госвласти, то на ожидание может уйти три месяца.
Если решение принимают местные власти, то им отводится два месяца. Акт о принятом решении отправляется заявителю в течение двух недель с момента рассмотрения.
Получено положительное решение
Что делать, если отказали?
Отказать в переводе земель промышленного назначения в другие категории могут по разным причинам. Не допускается перевод земель из одной категории в другую, если:
Отказать также могут, если:
К акту об отказе изменения категории земли прилагается обоснование отрицательного решения. Исправив замечания, заявитель может подать ходатайство повторно. Также он может оспорить решение через суд и составить новое ходатайство, если суд примет положительное решение.
Для обращения в суд нужно:
Если суд удовлетворит требования, то нужно получить экземпляр судебного решения и начать процедуру смены категории участка земли промышленного назначения с самого начала. То есть снова написать ходатайство и приложить к пакету документов судебное решение.
Перевод промышленных земель в другую категорию требует знания различных юридических тонкостей. Браться самостоятельно за реализацию всех процедур без помощи юриста не рекомендуется. Ведь из-за неверно оформленных документов можно потерять не только время, но и деньги.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую
ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.
При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.
Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.
При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?
Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.
Магазин
В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:
Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.
Гостиница
Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.
ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.
Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.
Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».
Автомойка
Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.
Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:
Торгово-развлекательный центр
Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.
Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».
Прочие объекты
По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:
До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.
Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.
Возможность и условия перевода
Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.
Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.
Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.
Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.
Как происходит изменение без публичных слушаний?
Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.
С публичными слушаниями
Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.
Порядок процедуры
Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.
В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.
При смене на вспомогательный вид
Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.
Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.
На условно-разрешенную коммерческую цель
Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.
Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.
Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.
Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.
Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.
Стоимость
Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:
Причины отказа
Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:
Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.
Заключение
Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.
Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.
Правила перевода земель сельхозназначения, ИЖС и лесного фонда в промышленные
Процесс перевода территорий, которые являются землями сельскохозяйственного назначения, в категорию промышленности может занимать весьма длительный промежуток времени.
Оформление различного рода разрешений и документов, необходимых для преобразования целевого назначения способно длиться более полугода. Также необходимо брать в учёт то, что такого рода процедуры сопряжены с серьёзными денежными расходами, включающими оплату предусмотренных государственных пошлин за выдачу кадастровой документации и возмещение государственных потерь, связанных с преобразованием правовых режимов сельскохозяйственных угодий.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Законодательная база
Перевод земельных участков в категорию земель промышленности выполняется решением местных властей, которое сопровождается изменениями данных о земельных угодьях, а также типах их разрешённого использования в рамках кадастровой базы ЕГРН.
Изменение категорий земель осуществляется на основе следующих правовых документов:
Что касается подачи ходатайств в органы власти, нюансов подготовки предусмотренной документации и рассмотрения обращений, то таковые регламентируются законом №172. Местными законами определяются также форма, а также регламент обращения лиц, которые заинтересованы в смене категории отдельного земельного участка (пункт 2 статьи 2 закона №172).
Можно ли и как перевести?
Особая плодородность угодий сельскохозяйственного назначения является основанием для строгого контроля над их оборотом со стороны государственной власти.
К примеру, возведение каких-либо строений на таких участках земли воспрещено на законодательном уровне.
Однако, если по причине определённого ряда обстоятельств возведение строений на таких участках всё же необходимо, то нормы действующего законодательства предусматривают возможность перевода угодий сельскохозяйственного назначения в промышленную категорию.
Условием перевода являются следующие обстоятельства:
К условиям из второго пункта может относиться, к примеру, необходимость стратегического развития региона, к которому относятся сельскохозяйственные угодья, подлежащие к переводу в категорию промышленности, наращивание производственных мощностей и т. д. Кроме того, причиной для изменения соответствующей категории земельных участков может стать необходимость возведения коммуникационных станций либо систем орошения.
Возможен ли переход участков сельхозназначения, ИЖС или лесного фонда в промышленные?
В вопросе перевода угодий в категорию промышленности есть один весьма важный нюанс. Если земля является уже зарегистрированной как собственность юридического либо частного лица, то согласно статьи 40 Земельного Кодекса Российской Федерации с этих лиц снимаются абсолютно все ограничения по законному использованию этих земель. То бишь эти земли при желании беспрепятственно могут быть переведены в промышленную категорию.
В остальных же случаях необходимо сначала оформить угодья на юридическое либо частное лицо и уже в дальнейшем осуществлять перевод оформленных земель в другую категорию в согласии с действующим Законодательством.
Иными словами: Как юридические так частные лица реализуют права, принадлежащие им в согласии с действительным Законодательством, исключительно на своё усмотрение, если другое не предусматривается действующим Кодексом, а также настоящими федеральными законами.
Порядок действий
Для ускорения процесса переоформления категории угодий из сельскохозяйственной в промышленную существует чёткая последовательность действий. Рассмотрим каждое из данных действий подробнее и поэтапно.
С чего начать?
Дабы получить документ, позволяющий перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, в категорию промышленности, изначально необходимо обратиться непосредственно в органы местного самоуправления с подачей соответствующего заявления и подтверждающих документов.
В случае использования земельного участка на правах аренды, чтобы преобразовать категорию земли, арендатор обязан первоначально обзавестись соответствующим разрешением, выдать которое должен арендодатель (собственник земельного участка).
Необходимые документы
Для перевода угодий, относящихся к категории «Сельскохозяйственные» в категорию «Промышленные» необходимо предоставить нижеследующие документы:
Составление ходатайства
Ходатайство является письменным заявлением, содержащим просьбу, которая касается изменения категории земельных угодий. Такое заявление, на ряду с пакетом других документов, направляется инициатором подобного изменения в адрес земельного департамента.
Правильно составленное ходатайство, непременно должно включать в себя данные следующего характера:
Подобного рода доказательствами являются выписки из местных земельных кадастров, а также расчёты экономического характера, указывающие на нецелесообразность использования нужного земельного надела в сельскохозяйственных целях, что обусловлено низким качеством почв.
Нелишним будет также указание (если, естественно, оно является истинным) того, что размещение промышленных мощностей на территории надела обеспечит существенное дополнительное наполнение местного регионального (либо муниципального) бюджета путём дополнительных налоговых поступлений.
Стоимость и госпошлина
Стоимость земельных наделов сельхозназначения напрямую зависит от рыночной стоимости земли, а также от её месторасположения. В свою очередь, рыночная стоимость может варьироваться в широком диапазоне (от 1000 до 100 000 за сотку), в зависимости от многих причин.
Также на этот показатель могут оказывать влияние налоговая политика в регионе, изменения в Земельном кодексе и Законодательстве РФ в целом, площадь приобретаемого земельного надела, его целевое назначение, доступные коммуникации, имеющиеся постройки, природные условия и т. д.
Поэтому дать реальную оценку приобретаемой земли возможно лишь учитывая все вышеуказанные факторы. Размер госпошлины с 2018-го года установлен на уровне 30 процентов от рыночной стоимости переводимой из категории в категорию земли. Однако, отныне, такой перевод предлагается осуществлять исключительно в случае наличия у инициатора документов, подтверждающих направление будущего использования земель.
Куда обращаться?
Рассмотрим, какими органами осуществляется перевод угодий из категории «Сельскохозяйственные» в категорию «Промышленные», поскольку именно от этого зависит, куда следует выполнять подачу необходимой документации. Решение по данному вопросу может приниматься различными органами и всё здесь зависит от того, кто является собственником угодья.
Существует всего 3 варианта обращения:
Сроки рассмотрения
Ходатайства о преобразовании категории земельных наделов подлежит рассмотрению в промежуток времени до 3-х месяцев правительственными ведомствами и до 2-х месяцев субъектами РФс момента обращения и подачи соответствующей документации.
Результатом такого достаточно продолжительного рассмотрения может стать либо акт, содержащий положительное решение, либо акт, содержащий отказ в преобразовании земель. Каким бы ни являлся ответ ответственного органа, акт с решением будет отправлен арендатору в двухнедельный срок после принятия решения соответствующего органа.
Акт непременно должен содержать в себе следующую информацию:
Далее, на фото Вы можете увидеть образец постановления о переводе земли в промышленную категорию
Что нужно сделать, когда принято положительное решение?
Как уже упоминалось немногим выше, при принятии соответствующим органом о преобразовании категории земельного надела арендатору в срок до 14 дней высылается акт с решением либо же официально заверенная копия данного акта.
После получения такого решения арендатору необходимо обратиться в Росреестр с приложенными актом и квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины в размере 350-ти рублей за перерегистрацию, а также кадастровым документом и копией паспорта.
Росреестр выполняет перерегистрацию в срок до 5-ти рабочих дней. При этом переоформление действующих документов на надел не требуется (согласно пункту 4 статьи 5 закона №172).
Отказ: причины, возврат заявления, возможность оспорить
Хотя об этом уже упоминалось немногими ранее, однако напомним, что решение об отказе может быть принято комиссией на основании следующих причин:
Сроки, в рамках которых соответствующие инстанции обязаны предоставить отказ, если таковой был принят, регламентируются всё тем же Законом номер 172 «О переводе земель из одной категории в другую». В данном Законе чётко прописано, что в случае принятия решения об отказе в переводе угодий из сельскохозяйственной категории в промышленную, лицо, подавшее соответствующее ходатайство, должно быть проинформировано об отказе не позже, чем 60 дней спустя, после принятия такого решения.
Такой документ должен быть передан заявителю в срок, указанный выше. Ходатайство о переводе угодий из категории в категорию, поданное юридическим либо физическим лицом, должно быть возвращено вместе с актом об отказе в те же самые вышеуказанные сроки. Возврат ходатайства подразумевает возможность повторного обращения в ту же самую либо в вышестоящую инстанцию для повторной подачи ходатайства.
В случае отрицательного решения по ходатайству об изменении категории угодий с сельскохозяйственной на промышленную, арендатор имеет полное право осуществить обращение в судебные инстанции для пересмотра принятого решения. Такое право регламентируется хозяйственным кодексом Российской Федерации и другими законодательными документами правового характера.
В большинстве случаев практика показывает, что положительные решения о переводе сельскохозяйственной земли в промышленную принимаются на основании территориального расположения участков. Чем отдалённей участок расположен от жилых пунктов, тем больше перспектив для дальнейшего наращивания производственных мощностей. А значит более вероятны шансы перевести данные земли в промышленную категорию.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую
Согласно Градостроительному кодексу РФ и ряду Федеральных законов, допускается возможность перевода гражданами земель ИЖС под коммерческую. Благодаря изменению категории, владелец имеет право возвести на участке недвижимость (торговый павильон, склад, офис), при помощь которой планирует получать прибыль.
В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению. В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие. Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.
Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.
Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.
Под торговую точку (магазин)
Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.
На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.
Под автосервис
На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.
Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.
Под гостиницу
Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.
Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.
Что еще можно построить на участке (таунхаус)
Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.
ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.
Алгоритм перевода земли для коммерческого использования
Куда обращаться?
Перевод земли из ИЖС под коммерческую начинается с обращения в органы местного самоуправления. В случае, если предполагаются крупные объемы строительства с использованием участка с большой площадью, нужно получить одобрение госвластей.
Получение разрешения
Для рассмотрения правомерности и необходимости перевода земель из ИЖС под коммерческую чиновники назначают публичные слушания. В заседании имею права участвовать все желающие. Как правило приглашают соседей по участку.
ВАЖНО! Владельцу участка стоит предусмотреть тот момент, что люди, живущие неподалеку от места строительства будущей коммерческой недвижимости, могут быть против постройки и ведения бизнеса в близи их домов. Их мнение может стать решающим на публичных слушаниях.
На основном слушании представители власти решают вопрос о переводе земель за закрытыми дверями. В случае положительного решения, владелец участка получает официальное разрешение для перевода.
Пакет документов
На втором этапе перевода земель необходимо собрать пакет требуемых для переоформления документов.
Документы передаются либо в органы местного самоуправления, либо в органы федеральной власти.
ВАЖНО! Унифицированного пакета документов для перевода земель ИЖС под коммерческую не существует. В Градостроительном кодексе РФ не предусмотрен конкретный перечень, поэтому региональные власти самостоятельно составляют списки необходимых для оформления бумаг и справок.
Следующий шаг – обратиться в Кадастровую палату или Росреестр, где специалисты проведут категорию земель из одной в другую по всем правилам.
Стоимость и сроки
Конечная стоимость стоимости оформления всех бумаг зависит от многих внешних факторов, и рассчитывается индивидуально.Усредненный диапазон цен: 3 тыс. рублей – 20 тыс. рублей. Редко сумма получается больше.
В сумму оформления бумаг входит:
Возможны дополнительные траты на разрешение спорных вопросов в инстанциях, работающих в сфере земельного законодательства.
Однозначно назвать сроки перевода земель так же не представляется возможным. Примерный диапазон: от нескольких месяцев, а в особых случаях, до нескольких лет. Можно смело сказать, что перевод будет долгим и хлопотным.
Повлиять на увеличение срока оформления документа может большая площадь земель, и их нахождение в статусе земли федерального значения.
Рекомендуем видео к просмотру
Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:
Заключение
Перевод земли ИЖС в коммерческую долгий процесс, сопровождающийся оформлением ряда документов и сбором необходимых разрешений. Не рекомендуется заниматься самовольным строительством, и организацией бизнеса без законных на то оснований. При несоблюдении закона по отношению к владельцу участка будут применены штрафные санкции.