можно ли ипотеку переоформить на поручителя
Как рефинансировать ипотеку мамы на себя?
Моя мама купила квартиру в ипотеку. Я выплачиваю ее, хотя я всего лишь поручитель. Оформить квартиру на себя в момент покупки я не мог, а сейчас появилась возможность помочь маме с выплатами.
Хочу переписать ипотеку на себя: сниму с мамы лишнюю заботу и, возможно, смогу уменьшить процент. Еще так мне будет проще вносить платежи. Сейчас приходится носить каждый раз в банк доверенность на доступ к маминому счету.
Могу ли я рефинансировать ипотеку на себя без изменения прав собственности? Сейчас квартира оформлена в равных долях на нас с мамой.
Тимур, препятствий для этого я не вижу. Поскольку вы тоже собственник квартиры и одновременно поручитель в кредитном договоре, вы можете переоформить ипотечный кредит на себя. Но мама все равно останется созаемщиком. Сейчас поясню почему.
Дело в солидарной ответственности
Банк берет в залог всю квартиру, несмотря на то что формально основной заемщик по кредиту — только ваша мама и ей при этом принадлежит не вся квартира, а часть. Если мама не сможет выплачивать кредит, банк обратится к вам, как к поручителю, и попытается взыскать долг с вас. Это называется «солидарная ответственность».
Если вы рефинансируете кредит на себя, изменится порядок заемщиков в кредитном договоре. То есть если что-то пойдет не так — сначала долг спросят с вас, а только потом — с мамы. Но порядок распределения долей в квартире у вас останется прежний: 50% у вас, 50% у мамы.
Банк требует, чтобы собственники недвижимости все равно оставались участниками кредитного договора. Поэтому полностью вывести маму из договора банк не позволит.
Найдите банк
Не все банки рефинансируют кредиты с долевой собственностью. Поэтому, когда будете искать банк, смотрите не только на размер ставки. Иначе вы рискуете только потратить время и получить отказ на этапе сбора документов по недвижимости.
При подаче заявки на рефинансирование сразу узнавайте в банке, работает ли он с долевой собственностью.
Подайте заявку и приложите документы
Укажите, что хотите стать основным заемщиком, а в графе «созаемщик» укажите маму. К заявке приложите документы о доходах, а также документы о рефинансируемом кредите и квартире. Вы можете сделать маму нефинансовым созаемщиком. Это созаемщик, который тоже выступает стороной кредитного договора, но не подтверждает свой доход и не собирает документы для банка. То есть вашей маме не придется запрашивать справки с работы, а понадобится приехать только на сделку и сходить к нотариусу.
Вы можете увеличить или сократить срок кредита, а также изменить размер платежа при рефинансировании. Но будьте внимательны. Когда увеличиваете срок, банк учитывает возраст заемщиков. Обычно кредит дают так, чтобы самый пожилой из заемщиков мог погасить его в среднем до 65 лет. То есть если вашей маме сейчас 55 лет, увеличить срок кредита до 15 лет не получится. Банк рефинансирует вам кредит только на 10 лет.
Выгоднее сохранить размер платежа прежним, а уменьшить только срок. Так вы быстрее расплатитесь с кредитом и уменьшите сумму переплаты банку.
Сделайте оценку и соберите документы на квартиру
Когда банк рассмотрит вашу заявку, вам понадобится собрать пакет документов на квартиру. Вот что обычно требует банк для квартиры на вторичном рынке:
Иногда банк просит дополнительные документы, например справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капремонту. Это зависит от требований банка и особенностей вашей квартиры.
Подпишите документы и сходите к нотариусу
Когда банк одобрит вашу недвижимость, вам назначат сделку. Вы подпишете кредитный договор, оформите новый страховой полис, и банк переведет на ваш счет деньги для погашения кредита в старом банке. После этого вы снимете обременение с квартиры и снова пойдете в банк, чтобы подписать договор залога. И вот тут в вашем случае будет еще один нюанс.
Поскольку у вас долевая собственность, вам потребуется сходить к нотариусу и удостоверить договор залога у него. Сделки с долями, в том числе и договоры ипотеки долей в праве общей собственности, обязательно должен заверять нотариус.
Скорее всего, банк выдаст образец, вы принесете его нотариусу, он проверит и удостоверит. Стоимость удостоверения — 200 рублей. А вот за техническую работу нотариус возьмет больше. Все зависит от региона, но цена варьируется от 5500 до 10 000 рублей.
После этого вы накладываете обременение уже в пользу нового банка. Обычно на период, пока заемщик перекидывает обременение с одного банка на другой, ставка по кредиту выше на 1—2%. Как только вы наложили обременение в пользу нового банка, банк снижает ставку.
Если кратко
Найдите банк, который возьмется рефинансировать ваш кредит, и получите одобрение на нужную сумму и срок. Сделайте свежую оценку, соберите документы на квартиру и отправьте на рассмотрение в банк. Когда банк все одобрит, подпишите кредитный договор, закройте кредит в старом банке и снимите его обременение. И не забудьте сходить к нотариусу. Удачи.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека
После заключения ипотечного договора банк и клиент сотрудничают годами. За это время могут возникнуть новые обстоятельства, произойти радикальные изменения, в связи с которыми иногда требуется передать имущественные права на недвижимость и обязанности по кредиту. К таким ситуациям относятся:
развод супругов-созаемщиков, проживающих в ипотечной квартире;
потеря платежеспособности в связи с увольнением или болезнью;
отсутствие необходимости в жилплощади, желание продать объект;
смена страны проживания.
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная сумма на личные нужды
До 90% от стоимости залоговой недвижимости
Закон говорит, что можно переоформить ипотеку с согласия банка на родственника или третье лицо. Финансовые организации не получают никаких выгод от этой процедуры, но с готовностью идут навстречу клиентам.
Процесс регулируется 77 статьей ФЗ «Об ипотеке». Банк может одобрить два типа сделки:
переоформление займа на другого человека;
рефинансирование, при котором кредит оформляется в новой финансовой организации.
Если ипотека переоформляется в рамках бракоразводного процесса, учитывается также Семейный кодекс, интересы как супругов, так и детей.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Кто может стать новым заемщиком
Перечислим варианты переоформления ипотеки.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
50% от стоимости имеющейся недвижимости
На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.
Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки
У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:
возраст в пределах 21-65 лет;
наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.
Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:
трудовую книжку или контракт;
Как переоформить ипотеку – поэтапно:
обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
оформить сделку передачи обязательств по кредиту.
На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.
Ограничения на сделку
Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:
кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.
Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».
Ипотека иностранным гражданам
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечная география: средние ставки по жилищным кредитам в разных странах мира
Погашение ипотеки: способы и порядок выплаты ипотечного кредита
10 необычных архитектурных сооружений в России, о которых вы могли не знать
© 2021. ПАО РОСБАНК. Генеральная лицензия №2272 от 28.01.15
Поручительство в ипотеке
Суть поручительства по ипотеке заключается в том, что одно лицо — поручитель — обязуется выплатить ипотечный кредит вместо лица, за которое оно ручается, если то лицо не сможет выполнить свои обязательства.
Часто, обращаясь в банк по вопросам ипотечного кредитования, потенциальный заемщик слышит такое понятие как «поручитель».
Поручительство по ипотеке: требования банков
Поручитель не имеет прав на приобретаемую заемщиком недвижимость и не погашает кредит вместе с ним, но он дает письменную гарантию банку, что обязуется исполнять кредитные обязательства заемщика, если тот не сможет сделать этого самостоятельно. Доходы поручителя должны быть выше ежемесячного платежа по ипотеке, но они не влияют на максимальный размер суммы займа.
Сегодня все меньшее количество банков требует наличие поручителя при оформлении ипотечного кредита, такое требование обычно является дополнительной гарантией для банка при работе с ненадежными клиентами. Предпенсионный или наоборот, слишком юный возраст заемщика, низкие доходы, частая смена работы, иные кредитные обязательства — все это может побудить банк потребовать наличие поручителя. Те из банков, которые оформляют ипотеку без поручителей, включают все свои риски в процентную ставку, поэтому привлечение поручителя может означать для заемщика более выгодные условия кредитования.
Разница между ипотечным кредитом с поручителем и ипотечного кредита без поручителя состоит в том, что обратить взыскание на залог банк сможет только тогда, когда неплатежеспособными окажутся и заемщик и поручитель (при ипотеке без поручительства залог может быть взыскан раньше, при невозможности заемщика погашать кредит). Таким образом, при ипотеке с поручителем вероятность банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью, значительно выше.
Поручительство по ипотеке: требования и сроки
В качестве поручителя по ипотеке может выступать любое физическое или юридическое лицо. Поручитель должен предоставить в банк пакет документов, которые подтверждали бы его платежеспособность, у него должна быть возможность ежемесячно выплачивать такую же сумму, как заемщик (здесь необходимо отметить, что если поручитель в дальнейшем решит оформить какой-либо кредит на себя, то его банк-кредитор будет учитывать возможность возникновения у клиента кредитных обязательств, что может значительно отразиться на максимальной сумме кредита, который будет доступен поручителю).
Сроки поручительства могут быть различны – иногда привлечение поручителя необходимо на краткое время, например, пока недвижимость не передана банку в качестве залога по кредиту. Такое поручительство не заканчивается само по себе по истечению определенного срока, здесь необходимо документально вывести поручителя из кредитного договора. Если наличие поручителя необходимо на протяжении всего срока договора, то одного поручителя можно заменить на другого. Сделать это можно только с согласия банка. Стоит отметить, что поручитель не может в одностороннем порядке отказаться от поручительства.
Ответственность поручителя в ипотеке
В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).
Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.
Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.
Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.
Права поручителя по ипотечному кредиту
Если обязательства заемщика перед банком выполнил поручитель, то к нему переходят права кредитора и он становится залогодержателем недвижимости заемщика. Документы, удостоверяющие его право требования к заемщику, поручитель должен получить в банке. В дальнейшем эти документы передаются в суд для взыскания задолженности с заемщика. К основным документам относятся кредитный договор, договор поручительства, справка из банка о погашении долга, договор уступки права требования, платежные документы.
Для получения затраченных на погашение ипотеки средств, поручитель обращается к заемщику письменно с указанием полной суммы долга (ипотека + проценты + судебные расходы + штрафы + пени). Письменное обращение должно содержать информацию о сроках и условиях возврата долга, а также пометку, что при невозврате долга поручитель вынужден будет обратиться в суд. Если ответ от заемщика не получен, то поручитель может подать в суд. Если решение суда вынесено в пользу поручителя (что вероятнее всего), поручитель обращается к судебным приставам за помощью во взыскании с заемщика его имущества. И только после реализации этого имущества поручитель вернет свои деньги.
Как переоформить ипотеку на поручителя с его согласия?
Здравствуйте. Ситуация следующая.
В 2008 году я с супругой приобрели квартиру, взяв ипотечный кредит под залог этой квартиры на 15 лет. В 2011 году мы развелись, условившись, что я плачу за кредит, тем самым предоставляя им (бывшей теперь супруге и совместной дочери, на тот момент 6 лет) жилье, с последующим переоформлением квартиры на дочь (дата полного погашения кредита отличается всего на месяц с достижением дочери 18-летия). 7 лет назад это обоих устраивало. Письменного соглашения никакого не было. 7 лет я исправно платил кредит. Сейчас ситуация осложнилась. Во-первых, полная потеря источника дохода. Во-вторых, я переехал к больной маме, за которой нужен уход и приличные денежные средства на лечение. Платить кредит больше не могу. Взять на себя обязанности по выплате кредита готова бывшая супруга, с переоформлением на нее квартиры и кредита. Меня такой вариант полностью устраивает, на квартиру не претендую. Но не устраивает банк. У бывшей супруги новая семья, двое детей во втором браке, т. е. сейчас в квартире, за которую я плачу ипотеку, живет бывшая супруга с новым мужем, наша совместная с ней дочь, 13 лет, и двое ее детей от второго брака, 3 и 5 лет. Банк предложил такой вариант:
1. бывшая супруга подает новое заявление на ипотечный кредит, и, если его одобрят, то:
2. я прошу у банка разрешения переоформить квартиру полностью на бывшую супругу, и, опять же ЕСЛИ мне банк ответит положительно,то:
3. ПОСЛЕ переоформления квартиры бывшая супруга опять подает в банк заявление с просьбой переоформить кредит на нее. Я уточнял у банка: в любой момент, на любом пункте банк может отказать. Т. о., может случится ситуация, что после переоформления квартиры банк откажет в кредите бывшей супруге (и именно этот пункт я тоже уточнял банке), а я останусь и без доли в квартире, и с ипотекой. Эта же ситуация может сложиться и после отказа (а вдруг!) бывшей супруги оформлять кредит, после того, как я переоформлю на нее квартиру. К сожалению, другой вариант банк не интересует, в том числе и ее материнский капитал. Подтвердить доход, который банк устроил бы, она тоже не может.
1) Есть ли способы переоформить ипотеку на бывшую супругу законные, но опирающиеся не только на интересы банка, но и наши? Т. е., как можно повлиять на банк?
3) Если банк все-таки решит отобрать квартиру с целью продать ее и погасить долг (с чем я, еще раз повторюсь, согласен. Не согласна бывшая супруга, которая хочет владеть этой квартирой), будут ли наложены на меня какие-то штрафные санкции, на то время, пока банк занимается этим вопросом (а это ведь может быть далеко не один месяц)? Могу ли я уведомить каким-то образом банк о том, что мне платить нечем, и с этого момента, кроме отчуждения у меня квартиры никаких других мер ко мне приниматься не будет?
Можно ли переоформить ипотечный кредит на поручителя?
Можно ли переоформить ипотечный кредит на поручителя?
Ответы на вопрос:
Если банк, который выдал ипотечный кредит даст согласие на перевод прав и обязанностей по договору кредита на поручителя, и поручитель с этим согласен, то возможно.
Согласно ст 391 ГК РФ 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Николай! Если поручитель согласен и банк не возражает, то ипотечный кредит может быть переоформлен. С уважением и готовностью помочь, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.
Здравствуйте. Можно ли переоформить ипотечный кредит на поручителя
Все можно, если банк даст согласие. Но банку это не выгодно.
А потому ВЫ сами заключите соглашение с поручителем на каких условиях он будет исполнять Ваши обязательства.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!
В данном случае, если Вы договоритесь с поручителем и с банком об этом, то конечно возможно. Удачи Вам и всего самого доброго.
Дело в том, что я нахожусь заграницей. Поручитель-моя теперь уже бывшая жена. Она действует по моей доверенности. Квартира остаётся ей и моим детям по обоюдному согласию и выплачивается моими средствами. Часть ипотечного кредита оплачена материнским капиталом. Меня многие годы не будет в России. Сейчас она собирает документы для залога. Собственность ещё не зарегистрирована. Оплачивать ипотечные взносы ей приходится с просрочкой в один день по заявлению. Таковы условия банка. Это очень неудобно и неприятно, так как у нас никогда не было просрочек платежей.
Ответы на уточнение:
В любом случае для замены заемщика по кредитному договору нужно согласие банка, где оформлен кредит. Поэтому нужно обратиться в банк и узнать возможно ли такое. Даст ли он согласие на это.
Похожие вопросы
Оформила кредит на себя для поручителя, поручитель его оплачивает сам уже в течении 3-х лет. Я уезжаю. Как переоформить этот кредит на данного поручителя? Может быть через суд? Поручитель не против.
При получении кредита в Фонде поддержки предпринимательства выступало два поручителя: юридическое лицо и физическое лицо. Полностью кредит вовремя возвращен не был. Суд определил солидарную обязанность по погашению остатка кредита кредитополучателю и обоим поручителям. В настоящее время кредит погашен. Часть остатка долга погасил кредитополучатель, часть поручитель-физ. лицо, но большую сумму выплатил поручитель-юр.лицо. Теперь поручитель-юр.лицо предъявил регрессный иск кредитополучателю и второму поручителю. Правомерны ли претензии первого поручителя ко второму поручителю? Никакие договоры или соглашения между поручителями не составлялись и не заключались.
Заемщик умер, есть два поручителя. 1-й. Жена она и поручитель и наследник. Платит сейчас кредит она. Как можно выйти из поручительства 2-му поручителю.
Я ИП не могу платить кредит отец поручитель арестовали пенсию после банкротства будут ли взимать 50% у поручителя с пенсии? Поручителю тоже можно оформить банкротство?
Скажите, пожалуйста, в каком случае поручитель освобождается от платежей задолжника, если он (задолжник) в полном здравии, только не имеет официального заработка и места жительства (скитается по съемным квартирам)? При этом информация поручителю (судебные иски) о том, что поручитель должен выплачивать за задолжника не была доведена до этого поручителя. Все открылось случайно через 5 лет, когда поручитель стал оформлять ипотечный кредит. Я очень буду вам благодарна за разъяснение.
Прошу пояснить какую ответственность несут поручители при не выплате кредита. Я имею в виду ситуацию когда с поручителя нечего взыскать а кредит большой. Какие санкции могут применяться к поручителю.
Ипотечный кредит. Правомерно ли обращение взыскания на иное личное имущество заемщика и поручителя (кроме недвижимости, приобретенной по ипотечной программе)?