мошенники отбирают квартиру что делать
Росреестр назвал четыре способа защитить жилье от мошенников
Случаи с мошенничеством при покупке, продаже и аренде жилья не редкость. Аферисты придумывают все более изощренные способы, чтобы завладеть чужой недвижимостью. Для того чтобы уберечь свою собственность, нужно знать основные методы защиты и своевременно их применять.
Росреестр разъяснил, какие существуют способы защиты при совершении сделок со своей недвижимостью.
Способ № 1. Подайте заявление о невозможности проведения сделок без вас
Самый простой способ защиты — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.
Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества (например, при утере паспорта или документов о праве собственности) в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение. Исключением являются случаи, когда основанием для учетно-регистрационных действий является вступившее в силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. В этом случае обозначенная выше запись в ЕГРН не учитывается, отметили в Росреестре.
Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра (в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись), а также в офисах Федеральной кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально). Это можно сделать и по почте — тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.
Читайте также:
Способ № 2. Сообщите в ЕГРН свой адрес почты для защиты электронной подписи
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь оформление сделок с помощью УКЭП возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Другими словами, без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно.
Исключением являются случаи, когда документы на регистрацию в электронном виде направляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или нотариус, у которых с Росреестром налажено межведомственное взаимодействие. Или если электронные документы подписаны УКЭП, квалифицированные сертификаты ключей проверки которых выданы ФГБУ «ФКП Росреестра». Также исключение составляют случаи, когда документы в Росреестр направляет кредитная организация.
Росреестр всегда уведомляет собственников (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр и сделка не состоится. Для защиты от аферистов гражданам необходимо обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества, говорится в сообщении ведомства.
Способ № 3. При покупке жилья внимательно проверьте документы продавца
Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить. Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Способ № 4. Изучите выписку ЕГРН и доверенность на подлинность
Убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект). Проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, — другими словами, единственный он собственник объекта недвижимости или нет. Также стоит проверить, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних. В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, советует Росреестр.
Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.
Эта выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Женщина купила квартиру у мошенницы, а потом взыскала стоимость жилья со страховой
Нотариус не увидела в этом паспорте ничего подозрительного и оформила доверенность от имени собственницы, которая в этот момент была совершенно в другом месте. В качестве доверенного лица мошенница указала человека, от имени которого выступала она же — по другому поддельному паспорту. Позже она выдала себя за это доверенное лицо, продала квартиру женщине из Башкирии, получила деньги и исчезла.
Настоящая собственница узнала, что ее квартиру продали, и, естественно, оспорила сделку. В российских судах такие дела рассматриваются регулярно. В результате договор купли-продажи признали недействительным, а покупательницу обязали вернуть квартиру настоящей хозяйке. В итоге женщина осталась и без денег, и без квартиры.
И тут начинается самое интересное. Покупательница могла потребовать деньги у мошенников, но, разумеется, был большой шанс ничего от них не получить. Поэтому она нашла более платежеспособного ответчика — страховую компанию, которая застраховала ответственность нотариуса, выдавшего доверенность по поддельному паспорту.
Страховая отказалась платить и предложила женщине обратиться с гражданским иском к мошенникам. Но покупательница решила судиться именно со страховой. В качестве соответчика суд привлек к участию в деле и нотариуса.
Аргументы сторон
Нотариус. При удостоверении доверенности все было как обычно: я пригласила «доверительницу» к себе, в беседе обращалась к ней по имени и отчеству, которые были указаны в паспорте. Потом задала еще несколько вопросов.
Страховая компания. Мы согласны с нотариусом. Она сделала все необходимое для установления личности доверителя. К тому же страховой случай не наступил: по условиям договора страхования с нотариусом нужно, чтобы факт причинения вреда гражданину установил суд и решение суда вступило в законную силу. Платить ничего не будем.
Осторожно, мошенники: как сохранить и вернуть свою квартиру
Угрозами и обманом пенсионерку, которой принадлежала квартира на Дербеневской набережной, заставили продать жилье. В итоге женщина осталась и без жилплощади, и без денег, как и многие до нее. Читайте в новом материале «Право.ru» о тех, кто чаще всего становится жертвами таких афер, по каким схемам работают «черные риэлторы», как этого избежать и насколько велик шанс вернуть похищенное жилье.
«Честные схемы» отъема жилья
Выбор жертвы
«Под пристальным прицелом мошенников находятся одинокие люди, пенсионеры, инвалиды, алкоголики, дети, выросшие без родителей. Таких граждан обмануть проще всего, именно поэтому аферисты в первую очередь оценивают статус человека. Но и многие здравомыслящие и умные люди могут попасться на удочку мошенников, совершая самые различные сделки с квартирами», – говорит Давид Мелконян, гендиректор московского правового центра «Вектор».
Сбор информации
Сначала преступники стараются убедиться, что жилье находится в собственности жертвы и других претендентов на него нет. Нередко мошенники входят в доверие к собственникам, выдавая себя за сердобольных соседей, медиков, работников социальных служб, участковых.
Отъем квартиры
Некоторые собственники даже не знают о том, что их квартира продана, пока не появляются новые хозяева. В этом случае преступники похищают документы и оформляют договор купли-продажи или дарения жилплощади без участия хозяев, подписывая документы от их имени.
«Мошенник под различными предлогами может втереться в доверие к юридически малограмотному пенсионеру и уговорить его подарить или завещать ему квартиру за какие-то обещания. А после этого он сразу же на законных основаниях выписывает дарителя из его собственной квартиры», – рассказывает Мелконян. Если пенсионер на уговоры не поддается, в ход идут «силовые методы воздействия». «Известны случаи, когда одиноких пенсионеров похищали с целью завладения их квартирами, вывозили за город, заставляли заниматься изнурительным трудом, применяли в отношении них сеансы гипноза. Через несколько месяцев такой «обработки» жертва была согласна на все», – продолжает юрист.
Оформление права собственности
Если сделка проведена «по правилам», когда жертву заставили подписать все необходимые документы, пусть даже обманом или угрозами, и нотариально удостоверена (нотариус подтвердил ее законность, дееспособность всех участников соглашения и их права на заключение договора), Росреестр выполняет чисто технические функции, оформляя жилье на нового собственника в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов.
А что с хозяевами?
В «лучшем» случае после заключения сделки владелец дорогостоящей и вполне обустроенной квартиры оказывается либо на улице, либо в аварийном строении где-нибудь на окраине, совершенно непригодном для проживания. Иногда у мошенников есть «карманные» психиатры, которые могут помочь упрятать неугодного законного владельца в специализированную лечебницу, откуда тот может уже не выйти. Некоторые же действуют по принципу «нет человека, нет проблемы», предпочитая физическую расправу с потерпевшими. Таких случаев в прессе описано немало.
Из недавних громких случаев можно вспомнить историю режиссера-документалиста Тамары Якжины, которую преступники из-за жилья лишили жизни. Семидесятилетняя женщина перестала отвечать на звонки близких 16 марта прошлого года, а уже 28 марта ее родственники обнаружили, что квартира по улице Габричевского, в которой жила режиссер, выставлена на продажу на специализированном сайте. В начале апреля по факту исчезновения Якжины было возбуждено уголовное дело об убийстве (ч. 1 ст. 105 УК) и покушении на мошенничество (ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК). В результате следствие задержало троих подозреваемых, один из которых, 52-летний сосед режиссера, и признался в ее убийстве. Он сообщил, что встретил соседку на улице и предложил подвезти, по пути между ними вспыхнула ссора, которая кончилась убийством. Квартиру на продажу выставили двое других задержанных. Следователи считают, что именно попытка завладеть жильем и стала мотивом преступления. Приговор обвиняемым пока не вынесен.
Не верьте добрым «участковым» и злым «сотрудникам Центробанка»
Москвичке Прасковье Панковой повезло больше. Она осталась жива, но потеряла принадлежащую ей квартиру на Дербеневской набережной. В июне прошлого года 80-летней женщине позвонил неизвестный, который представился сотрудником Центробанка, и сообщил, что у них произошел сбой в системе, и со счетов пропала большая сумма денег. Та удивилась, ответив, что она не при чем, на что звонивший пообещал «разобраться» и положил трубку.
Панкова набрала «02» и сообщила о подозрительном звонке. Видимо, мошенники предполагали такое развитие событий, поскольку примерно через полчаса ей перезвонил некто, представившийся местным участковым Алексеем Сурковым. Между тем, согласно информации, размещенной на официальном портале управы Даниловского района ЮАО Москвы, дом потерпевшей находится в границах административного участка № 25, за который отвечают участковые, лейтенанты полиции Николай Неверов и Денис Белов.
Сурков заверил пенсионерку, что держит ситуацию под контролем и посоветовал следовать его инструкциям. Тем же вечером ей снова перезвонил «сотрудник Центробанка», который, угрожая физической расправой над женщиной и ее родственниками, потребовал перевести все имеющиеся наличные деньги на продиктованный им банковский счет. Испугавшись, та на следующий день через отделение Сбербанка перевела по указанным реквизитам 300 000 руб., солгав сотрудникам, что делает перевод для внука (ведь звонивший был мужчиной), хотя внуков мужского пола у нее нет. Не удовлетворившись полученной суммой, «сотрудник ЦБ» на следующий день снова позвонил и заявил «А теперь будем продавать квартиру!»
После этого паникующей пенсионерке перезвонил «участковый Сурков», рассказавший, что прослушивает ее телефон и в курсе того, что происходит. Он посоветовал следовать инструкциям преступников и пообещал приставить к ней человека, которого в присутствии других людей нужно называть «внуком», и «своего» риелтора. Они должны были оформить документы для заключения «фиктивного договора купли-продажи квартиры», который «поможет раскрыть преступление». В этот же день к Панковой приехал тот самый «внук» – молодой человек по имени Александр, уточнивший, что он «от Суркова», и девушка по имени Дарья, риелтор агентства недвижимости «Арманд-риэлти». Они отвезли женщину в риэлтерское агентство, чтобы оформить предварительные документы по сделке. Вечером та еще раз перезвонила «участковому», сказав, что боится. «Не переживайте, Даша – наш человек!» – заверил тот. Панковой ничего не оставалось, кроме как поверить, и 18 июня она подписала договор купли-продажи.
Покупателями стали некто Александр Спарышкин и Дмитрий Арманд, владелец риэлтерского агентства, через которое оформлялась сделка. Спарышкин заложил в ячейку отделения «ФОРА-банка» 4,75 млн руб., а Арманд – 750 000 руб., хотя в договоре купли-продажи значилось, что они приобретают квартиру за 8 млн руб. После этого, по версии Панковой и ее защиты, «внук» Александр забрал деньги из ячейки и скрылся с полученными средствами. В итоге женщина осталась и без денег, и без крыши над головой.
«Пожилые люди – как дети. «
Панкова, к сожалению, не первая и не последняя жертва мошенников, «специализирующихся» на обмане пенсионеров. «Количество преступлений по ст. 159 УК (мошенничество), растет, – говорит Григорий Марченков, руководитель ОДУУП и ПДН УВД по СВАО Москвы. – Причем, в отношении пожилых людей, входящих в группу риска – одиноких или проживающих отдельно от родственников, – у нас по округу оно выросло на 12%».
По официальной статистике, за 5 месяцев на территории СВАО число зарегистрированных мошенничеств общеуголовной направленности выросло на 39,4% (с 558 до 804). Раскрыто на 27,6% таких преступлений больше, чем за аналогичный период прошлого года. Число выявленных мошенников возросло на 40% (с 45 до 63 человек).
Из зарегистрированных мошенничеств:
– 12 преступлений совершили лица, представившиеся сотрудниками социальных служб и медицинскими работниками;
– 10 – мнимыми сотрудниками коммунальных служб;
– 8 преступлений связаны с незаконным завладением жильем;
– 427 совершены с использованием средств мобильной связи и интернета.
Сколько бы ни предупреждали мы своих пожилых родственников, от мошенников их это не спасет, считает Марченков. «Пожилые люди они как дети, сколько им ни говори, они все равно сделают по-своему, особенно если боятся за близких», – объясняет он. Тем более преступники часто оказываются хорошими психологами и имеют надежные источники получения информации – поделиться ею, в том числе за деньги, могут и врачи, и сотрудники социальных служб. Мошенники не ходят по квартирам, выбирая жертву, а бьют прицельно – приходят по определенному адресу, зная имя пенсионера и его родственников, отслеживая перемещения и так далее.
Самое лучшее в такой ситуации – организовать постоянный контроль: нанять сиделку, попросить соседей присматривать за одиноким пенсионером. Ну и, конечно, самим как можно чаще звонить родным, интересоваться, как у них дела, и говорить, что с вами все в порядке. «Нередко, когда такому дедушке или бабушке звонят и говорят: ваш родственник попал в беду, нужны деньги, они самому родственнику даже не перезванивают, чтобы узнать, все ли в порядке», – рассказывает Марченков.
О любых таких визитах, звонках, угрозах необходимо сообщать в полицию и не предпринимать никаких действий, пока с вами не свяжутся сотрудники полиции. Если преступники настаивают на личной встрече, можно вызвать наряд к тому же времени. Полицейским проще поймать мошенников на месте, чем разыскивать их после того, как преступление уже совершено. Все потому, что оперативно реагировать на такие случаи мошенничества очень сложно: пожилой человек не сразу понимает, что его обманули, обычно заявляет в полицию через день, а то и через несколько, к тому моменту преступники успевают уйти далеко, не оставив почти никаких следов.
Как можно видеть из статистики, мошенники нередко представляются сотрудниками социальных служб, чем себя, между прочим, и выдают. «За каждым пожилым человеком, находящимся в группе риска, который не может обслуживать себя самостоятельно, закреплен определенный сотрудник службы социального обеспечения. Только он общается со своим подопечным, приходит к нему, звонит. Пенсионер прекрасно его знает, соседи скорее всего тоже. У него есть соответствующее удостоверение. Больше никто «из собеса» прийти не может», – рассказывает Марченков. Все выплаты, путевки и прочие соцгарантии на дому также не оформляют – для этого пенсионер или его представитель сами должны обратиться в социальную службу.
Участковый может проводить проверку по какому-либо факту или обращению, брать объяснения, писать запросы в различные инстанции и так далее, но организовывать и координировать мероприятия по задержанию преступников – работа оперативных сотрудников уголовного розыска, к которым участковый не относится. Но, в любом случае, это мероприятие будут проводить сотрудники уголовного розыска или службы экономической безопасности, а не «свои риэлторы» или «подставные внуки».
Была ли расписка?
История с Панковой все еще не окончена. То, что ее обманули, пенсионерка поняла довольно быстро. Сначала обратилась в полицию и 20 июля прошлого года была признана потерпевшей по делу, возбужденному в отношении неизвестных лиц по ч. 1 ст. 159 УК (мошенничество). Расследование все еще не окончено, в числе подозреваемых Александр Аляпин – тот самый «внук», который помогал «ловить преступников».
Одновременно с этим 20 июля прошлого года Панкова подала иск в Симоновской районный суд, требуя признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру (дело № 2-35/2016). В отзыве на иск покупатели Спорышкин и Арманд указали, что являются добросовестными приобретателями. «При обращении в суд с целью признать сделку, совершенную под влиянием обмана, недействительной, бремя доказывания виновности ложится на истца. В исковом заявлении не приведено ни одного довода и не представлено ни одного доказательства в подтверждение того, что со стороны покупателей – ответчиков были совершены какие-либо противоправные действия, приведшие к заключению договора купли-продажи квартиры», – говорилось в отзыве на иск. Кроме того, Панкова в присутствии нотариуса подтвердила, что заключает договор добровольно и полностью осознает свои действия и их последствия, что, по мнению ответчиков, также говорило в пользу действительности сделки.
Вместе с тем следствие провело две психофизиологические экспертизы с использованием полиграфа, в ходе которых были допрошены Арманд и Дарья Ильина – риэлтор, сопровождавший сделку. Результаты показали, что оба они на момент заключения договора знали, что Аляпин не является внуком Панковой и «похищает ее квартиру», а также, что в ячейку банка Арманд заложил сумму значительно меньшую, чем была указана в договоре. Подтвердили они и информацию о том, что Панкова при оформлении документов у нотариуса не знакомилась с их содержанием и подписывала их не глядя. Кроме того, по словам Матвея Ревякина, адвоката АБ «Резник, Гагарин и Партнеры», который представлял интересы пенсионерки, отвечая на запросы, направленные им в адвокатские конторы, которые вели сходные дела с участием Арманда как покупателя жилья или риэлтора, тот всегда пользовался для удостоверения сделок услугами одного и того же нотариуса.
19 мая этого года судья Павел Вершинин отказал в удовлетворении иска. В решении (текст имеется в распоряжении редакции) он указал, что Панкова не представила ни одного доказательства, что Арманд или Спорышкин совершали какие-либо противоправные действия, которые привели к заключению договора купли-продажи квартиры путем обмана истца или введения ее в заблуждение, а также, что в ее адрес действительно поступали угрозы. Здесь судья сослался на п. 14 договора, в котором, помимо прочего, говорится, что все его стороны в присутствии нотариуса подтвердили, что они понимают суть соглашения, которое заключают, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить его на крайне невыгодных условиях, договор не заключается под влиянием стечения тяжелых для сторон обстоятельств.
По мнению заявительницы и ее представителя, сговор покупателей квартиры и лиц, которые способствовали ее продаже, был налицо – ведь риэлтор Дарья работала в агентстве недвижимости, принадлежавшем одному из новых собственников. Однако суд указал, что «сам факт исполнения определенных служебных или трудовых обязанностей данных лиц не подтверждает факт обмана истца при заключении договора купли-продажи».
Между тем допрошенный в ходе заседания Аляпин рассказал, что его наняли сыграть роль «внука», заплатив 500 000 руб. Действиями всех участников сделки (в том числе покупателей и риелтора) руководил некий «Володя» – знакомый его знакомого, который и предложил Аляпину такой способ «заработка». Однако суд к его показаниям отнесся критически, поскольку они «противоречат фактическим обстоятельствам заключенного договора».
Адвокат Ревякин настаивает, что ответчики не представили расписку истца, которая свидетельствовала бы, что она получила деньги за квартиру. Аляпин говорил, что Панкова такую расписку давала (копия протокола допроса есть в распоряжении редакции), более того, переписывала ее дважды: сначала при подготовке сделки в «Арманд-риэлти», а потом в «ФОРА-банке» 18 июня в момент передачи денег.
Ревякин считал доказанным факт введения его доверительницы в заблуждение, однако суд не применил положения ст. 178 ГК. В п. 1 говорится, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Ситуацию прокомментировал адвокат Адвокатского бюро «Резник, Гагарин и Партнеры» Константин Гагарин (его адвокатское бюро ведёт данное дело на условиях pro bono) –
Судья взял на себя смелость лишить пенсионерку ее единственного жилья при наличии неопровержимых доказательств обмана в деле. Более того, судья обесценил работу правоохранительных органов, до заершения следствия по уголовному делу заранее предрешив вопрос о невиновности так называемых «покупателей», причастность которых к мошенничеству проверяется следствием. Складывается впечатление, что судья проигнорировал очевидные факты обмана под воздействием обаяния риэлтеров в малиновых пиджаках. Фактически настоящее решение представляет собой индульгенцию для мошенников, которые цинично выкинули одинокую пенсионерку на улицу
Шанс выиграть дело есть
Ревякин уже подал апелляционную жалобу по делу, а его коллеги полагают, что у Панковой есть все шансы вернуть жилье. Правда, Лада Горелик, управляющий партнер КА «Горелик и партнеры», считает, что раз уж пенсионерка признана потерпевшей по делу о мошенничестве, суду стоит применить не ст. 178, а ст. 179 ГК, где речь идет о возможности признания недействительной сделки, совершенной потерпевшим под влиянием насилия, угрозы или обмана.
Михаил Воронин, старший партнер КА «Юков и партнеры», говорит, что квартира в любом случае вернется владелице, если будет вынесен обвинительный приговор по уголовному делу о мошенничестве. «Это дело однозначно следует квалифицировать по ч. 4 ст. 159 УК, все причастные должны быть привлечены к ответственности, а когда суд определит виновных, и приговор вступит в силу, квартиру вернут женщине, пострадавшей от мошеннических действий, даже если нынешние приобретатели являются добросовестными», – говорит он. «Возможно, целесообразной являлась бы еще подача в уголовном деле, когда оно будет передано в суд, иска о возмещении потерпевшей имущественного ущерба путем возврата квартиры», – добавляет Горелик.
«Распространенной ошибкой в подобных делах является, что потерпевшая сторона возлагает основные надежды на должностных лиц органов внутренних дел, игнорируя возможность проведения адвокатского расследования. Вместе с тем результаты качественного адвокатского расследования в значительной степени упрощают работу как правоохранительных органов, так и суда», – говорит адвокат Антон Пуляев, заместитель председателя коллегии адвокатов «ДЕ-ЮРЕ».
В целом с ним согласен и адвокат Алексей Михальчик, который предлагает юристам, представляющим в подобных делах жертв мошенничества, активнее использовать в качестве аргументов материалы уголовных дел или доследственных проверок.»В моей практике был случай, когда квартиру вернули владельцу по заявленным основаниям после того, как техническая экспертиза документов установила, что подпись на расписке о получении денежных средств за квартиру была выполнена ранее текста расписки, то есть на чистом листе. Суд признал данные действия обманом и расторг договор купли-продажи квартиры», – делится опытом защитник.
Пока же, по мнению юристов необходимо добиться принятия обеспечительных мер, чтобы «квартира не ушла дальше». Горелик, например, предлагает сделать это в рамках расследования уголовного дела: признать жилье вещественным доказательством, наложить на него арест и передать на хранение потерпевшей. А адвокат Пуляев полагает, что ходатайство о наложении ареста необходимо было подать вместе с исковым заявлением.
Адвокат Оксана Филачева напомнила также и о профилактике, отметив, что пожилые одинокие люди в первую очередь попадают в такие ситуации и прежде всего потому, что не советуются вовремя с родственниками, друзьями, соседями. «Я убеждена в том, что подобное мошенничество не прошло, обратись пострадавшая за консультацией к юристам во время. На мошеннические схемы с жильем попадаются как лица, страдающие психическими расстройствами, так и совершенно здоровые, вопрос только в том, насколько убедительны мошенники, – уверена юрист. – В моей практике огромное количество таких дел. Заниматься ими нужно, но каждое дело требует большой работы, поэтому лучше предотвращать такие ситуации, а не разрешать их последствия».
А как же покупатель?
О другой стороне медали квартирных мошенничеств напомнил гендиректор правового центра «Вектор» Давид Мелконян. По его словам, если при расторжении сделки, заключенной путем обмана, саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, которые заплатил мошенникам добросовестный приобретатель, как правило, приходится бороться. «Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости, – это признание сделки недействительной по решению суда», – говорит Мелконян.
Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной, и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы, ему следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги. «Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени, – говорит юрист. – Конечно, у покупателя есть возможность обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски – заключить договор страхования на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора. Но это определенные расходы, на которые навряд ли пойдут стороны сделки».
Главное, необходимо запомнить, что предъявлять иски к добросовестным приобретателям по статье 167 ГК РФ неправомерно. Это правило утверждено КС в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. Требовать возврата имущества на основании статьи 167 ГК собственник может только у недобросовестного приобретателя. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Предъявляя подобные иски, истцы должны знать, к какой категории отнести последних владельцев имущества: к добросовестным или недобросовестным приобретателям. И в зависимости от этого принимать решение о предмете и основании иска. Если сделка признается недействительной, то должны применяться правила двусторонней реституции. Это означает, что каждая из сторон недействительной сделки возвращает все полученное по ней другой стороне. То есть применительно к жилой площади, одной стороне должна быть возвращена эта площадь, но другая сторона возвращает полученные за эту площадь денежные средства. В противном случае решение суда подлежит отмене как нарушившее права участников недействительной сделки.