5 «нет» в вопросах машканты
Поделиться проектом с друзьями:
Иногда создается ошибочное мнение, что банк поможет вам взять машканту на самых хороших условиях. Даже если вы зайдёте в несколько банков и попросите их дать предложение лучше, чем у вас есть, все равно банк — это продавец и он защищает свои интересы. Проще говоря, он продает вам машканту настолько дорого, насколько может. Это обычный рынок. Поэтому постарайтесь добыть как можно больше информации об ипотечных кредитах в Израиле. Можно также обратиться к независимому консультанту по машканте.
Не соглашайтесь на условия, не поторговавшись
Израиль — особенная страна, здесь торгуются не только на рынке, но и в магазинах, суперах, больничных кассах, садиках — везде. Банки — не исключение. Торгуйтесь по любому пункту, начиная с «дмей птихат тик» (комиссионные за открытие дела по машканте), и кончая, на сколько лет вам предоставят машканту —на 15, 14 (чем меньше, тем лучше) на 30 или на 29. Если вам это делать тяжело и непривычно, хотя бы позовите знакомого, который получает удовольствие от таких торгов. Консультанты по машканте тоже сделают это за вас, но здесь появляется вопрос, доверяете ли вы в принципе таким консультантам. Любая выторгованная вами мелочь может сэкономить тысячи, а то и десятки тысяч шекелей.
Не покупайте слишком дорогую квартиру
Очень, очень рекомендую быть реалистами в этом вопросе. Выбирайте квартиру, стоимость которой вы сможете потянуть. Машканта — это не фея, которая приносит деньги на дом вашей мечты. Машканта — это серьёзные обязательства, которые могут обернуться неподъёмной ношей. Не суметь в итоге выплатить машканту — вполне реально, даже если в начале все шло хорошо. Важно учесть все факторы риска: потеря работы, немалые непредвиденные расходы, да и просто желание съездить в отпуск, купить какую-то новую вещь… Создавайте «буфера» — какие-нибудь накопления, подработки на случай, если нужда прижмет. Но лучше всего — покупайте такую квартиру, выплаты по которой ни сейчас, ни в будущем не будут превышать сумму аренды, которую вы платите за съёмную квартиру.
Есть такой тип людей, которым тяжело планировать, просчитывать, прогнозировать… Сейчас я могу взять ссуду, а потом… будет потом. Народная мудрость гласит: одалживаем мы чужие, а отдаём свои. Одолжить — легко, а отдать — ой как непросто! Поэтому если вы сами не хотите ничего продумывать, то по крайней мере посоветуйтесь с родственниками, знакомыми — с кем-то, кто умеет планировать, просчитывать и прогнозировать. Быть может, они помогут вам не утонуть в долгах.
И наконец, если что-то пошло не так, не отчаивайтесь. Выясните, что можно сделать. Выход есть всегда. Главное — оптимизм и максимум усилий, чтобы сохранить свой любимый дом. Сложности бывают у всех, спокойно, без паники идите к намеченной цели. В конце концов, обратитесь к специалисту — он вам поможет, ведь ваше сильное желание справиться с ситуацией определяет все! Есть огромное множество нюансов в вопросе ипотечного кредита в Израиле. Но, как говорится, волков бояться — в лес не ходить. Если вы хотите приобрести свою квартиру, или дом, дерзайте — читайте, интересуйтесь, советуйтесь, ищите способы и, конечно же, старайтесь «выбить» выгодные, прежде всего, для вас условия машканты. Усилия оплатятся сторицей.
Машканта в Израиле для репатриантов
Машканта в Израиле для новых репатриантов – это зачастую единственный способ обзавестись собственным жильем. В большинстве случаев, переехавшие в Израиль люди не имеют финансовой возможности сразу приобрести квартиру или дом в нашей чудесной стране.
И без того высокие цены на недвижимость в Израиле постоянно растут. За последние 10 лет цены на недвижимость выросли в 2 и более раз.
Большинство репатриантов по прибытии в страну не владеют ивритом. Найти высокооплачиваемую работу без знания языка могут далеко не все. На освоение языка и поиск работы с хорошей зарплатой может уйти несколько лет.
Так что накопить полную сумму для приобретения жилья в Израиле очень трудно. В то же время значительную часть средств приходится отдавать за аренду жилья. Это еще больше усложняет процесс накопления капитала.
Именно по этой причине, многие граждане Израиля задумываются об оформлении машканты. Это очень популярный среди израильтян вид ипотечного кредита.
Что такое машканта?
Машканта – это ипотечный кредит, выдаваемый определенной группе населения, на специальных, льготных условиях. Этот вид кредитования осуществляется при контроле и поддержке министерства финансов Израиля. Вы можете получить деньги на покупку квартиры, дома или участка под застройку.
Какие условия предлагаются по машканте?
Машканта отличается от обычной ипотеки более выгодными условиями:
Кроме того, государство погашает 15% стоимости жилья в течение 15 лет (1% в год). Если в этот период объект недвижимости не был продан – дотация от государства считается подарком, и возвращать её не нужно. Если же объект был продан в этот период – необходимо будет вернуть государству уже 17% от его стоимости.
Условия машканты могут улучшаться или ухудшаться в зависимости от некоторых факторов. Например, гражданин Израиля, который более 180 дней в году проживает в другой стране, сможет получить от банка не более 50% от стоимости объекта.
В то же время, если гражданин постоянно проживает в стране, прошел службу в армии, и имеет хорошую зарплату, сможет получить машканту по сниженной ставке. В любом случае, условия для каждого заёмщика рассматриваются индивидуально.
Кто имеет право на получение машканты?
Необходимые условия
1) Заёмщик или его супруг(а) не владеют жильем или частью жилья, и не владели им в период последних 10 лет
2) Новые репатрианты должны иметь Теудат-зеут (удостоверение личности израильтянина).
3) Репатрианты, получившие машканту до совершения алии, должны совершить её в течение 1 года после подписания договора о кредитовании.
Имеется возможность получения машканты, если у заёмщика уже имеется квартира. Однако заёмщик обязуется перед банком, продать данный объект в определенный период времени.
Что влияет на ставку по ипотеке?
Процентная ставка по машканте не может превышать 3% от стоимости объекта недвижимости, но её размер высчитывается по специальной бальной системе индивидуально для каждого клиента. На размер процентной ставки могут влиять следующие факторы:
Что нужно для получения машканты?
Иметь собственный капитал в размере 25% от стоимости объекта (10% при участии в программе Мехир ле-миштакен)
Иметь рабочее место, и стаж работы не менее 3 месяцев
Ежемесячный платеж по машканте не должен превышать 30-40% от дохода заёмщика, или его семьи.
Выбор условий
В настоящее время существует целый ряд условия по машканте. Это и кредит с постоянно процентной ставкой, и с плавающей, привязанной к валюте, и другие.
Для получения лучших условий, следует посетить несколько банков и узнать, какие условия они готовы вам предложить.
Самое главное – помните: банк является частной организацией. Сотрудник банка будет стараться предоставить вам условия, которые выгодны для компании. Если вы не разбираетесь в тонкостях израильского ипотечного кредитования, лучшим решением будет обращение к специалисту по ипотеке.
Такой специалист рассмотрит ваш случай и «выбьет» для вас максимально выгодные условия. Услуги специалистов по ипотеке обойдутся в 3000-4000 шекелей, но профессионал сэкономит вам, куда большую сумму.
Часто специалисту удаётся сэкономить клиенту до 150 тыс. – 200 тыс. шекелей. Кроме того, грамотный консультант может помочь вам получить машканту, даже если у вас нет необходимых 25% начального капитала или вы имеете плохую кредитную историю.
Заключение
Машканта в Израиле для новых репатриантов – это отличный способ получить собственное жильё. Если вы имеете право на её получение, вам обязательно стоит воспользоваться данной программой.
Самое главное грамотно подойти к выбору условий кредитования, чтобы приобретение недвижимости не превратилось в многолетнюю головную боль.
Машканта что это такое
Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечной ссуды гарантирует погашение кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения.
Общие термины в ипотеке:
Для Вашего удобства приведём некоторые термины из мира ипотеки.
Машканта с привязкой к индексу с постоянным процентом (משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה):
Машканта с привязкой к индексу потребительских цен с добавленным постоянным процентом. Подходит для людей, которые хотят знать точно, какие платежи они должны будут выплачивать. Остаётся лишь надеяться на низкий индекс цен.
Машканта с привязкой к индексу с переменным процентом (משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה):
Клиент выбирает периодически переменный процент. Переменный процент имеет ряд преимуществ:
Машканта с привязкой к индексу (משכנתא צמודת מדד):
Машканты оформляются на срок от 4-30 лет, привязаны к индексу потребительских цен.
Виды машкант с фиксированным процентом:
Замороженная машканта (שכנתא בהקפאה) –
Первые два года Вы полностью освобождены от платежа и за основной фонд машканты и по процентам. Через два года после этого платёж только процентов и начиная с пятого года платёж и самой машканты и процентов по ней.
Уникальное преимущество Клаль машкантаот (כלל משכנתאות): Разрешает точку выхода после 5-ти лет без выплаты комиссии за ранний выход полный или частичный для машканты с постоянным процентом.
Машканта с привязкой к индексу с переменным процентом (משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה):
Машканта оформляется на период 5 – 30 лет с переменным процентом каждые 30 месяцев или 60 месяцев или 120 месяцев. В точках изменения процента он меняется на средний процент объявленный Банком Израиля + добавка указанная в договоре на машканту.
Машканта с привязкой к доллару (משכנתאות צמודות לדולר):
Ипотечное кредитование с привязкой к доллару США на срок от 4 до 30 лет, с добавкой процента либор(ליבור)+ постоянный процент определённый заранее в договоре кредитовании.
Виды платежей машканты с привязкой к доллару США:
Машканта с привязкой к прайму (משכנתאות על בסיס ריבית הפריים):
Шекелевые машканты привязанные к проценту прайм (פריים) + с добавкой или уменьшением постоянной и не привязанной ни к чему. Эти машканты можно погасить без штрафа за исключением раннее оговоренной оперативной комиссии. Машканты оформляются на период до 25 лет.
Виды платежа машканты с привязкой к прайму:
liorasun55
liorasun55 Вкусная жизнь
Я не о еде. Во всяком случае, не только о ней
Сделала итоговый пост по машкантам, в основном для «потребителя», дублирую его здесь, чтобы не потерялся
В прошлом году я покупала квартиру и прошла весь путь взятия у банка машканты, причем, как мне кажется, сделала это весьма успешно. По крайней мере, я, имея опыт выплачивания взятой в 1995 году машканты, которую подписала, не проверяя варианты, не умея читать и не понимая толком, на что я подписываюсь, а потом выплатив астрономические суммы по ней, поставила себе целью не дать банкам на себе еще раз так нагло заработать.
Все свои шаги и свой опыт я описывала по свежим следам в своем ЖЖ, в основном для того, чтобы, когда моим детям ( сыну и невестке) придется заняться тем же, у них уже что-то было из моих наработок, и им не пришлось бы начинать сначала. А если кому-то, кроме них, мой опыт пригодится, то мне это будет только в радость! Такова была задумка у этих постов.
На днях сын, который перечитал накомпленный мною материал, сказал мне, что я напрасно не захотела поделиться этим всем с бОльшим количеством людей. Он считает, что наверняка кто-то ищет такой материал, есть немало людей, которым мой опыт пригодится. К тому же, я вижу, что в сообществе периодически возникают разные вопросы на эту тему.
Перепрыгивать от поста к посту, не соблюдая последовательность, нежелательно.
Этот пост о том, на что еще нужно отложить деньги.
машканта и математика
Вчера, 19 мая, исполнилось 8 лет со дня нашего приезда в Израиль.
Из всех вариантов выбрали самый ленивый, то есть мы заключили договор на квартиру, которую снимаем уже 4 года. Реакция у всех одна: вот здорово, не надо перезжать. И не покупаешь кота в мешке, знаешь все достоинства и недостатки. Последнее не совсем верно, когда мы начали ремонт, узнали о своей квартире много нового.
А что же машканта (ипотечная ссуда)?
И захотелось мне посчитать, сиятельные кроты.
Начнем со знаменитой формулы Шпицера. Вот она, не пугайтесь:
Формулу Шпицера я привел не для чтобы выпендриться, а потому что ее легко запрогрммировать в Excel и моделировать результаты.
Первое наблюдение, непосредственно из формулы: она линейна относительно суммы фонда. То есть если за 100 000 шек. платеж составляет 605.98, то за 200 000 он будет равен 1,211.96, ровно в два раза больше. Удобно делать прикидки в уме.
Кстати, суммарные проценты банку очень существенно зависят от срока. Если сократить срок до 15 лет, проценты банка составят 66,287.65, или 33.14%, т.е. на 12% меньше. Здесь я тоже не открыл Америку, на этом основаны всякие пересчеты машкант. Соответственно, возьмем машканту на льготные 28 лет, и переплата банку составит уже 66%! Ничего себе льгота!
Кажется странным, но намного меньше стоимость машканты зависит от процента. Одна десятая доля процента, за которую мы все так боремся, стоит меньше 3 000 на 20 лет. Так, сумма процентов при 4.1% годовых составит 93,406.05
И все-таки не зря мы боремся за десятые доли процента! Напомню, что до сих пор мы считали «идеальную» машканту без инфляции.
Что же происходит при инфляции? Так называемая привязка, «ацмада». Что это за зверь такой? Очень неприятный. Каждый месяц происходят две вещи:
1. Сумма остатка фонда умножается на коэффициент индекса инфляции («мадад»). Теперь это будет новый остаток нашего долга.
2. Получившаяся сумма пересчитывается на оставшееся количество месяцев, по той же формуле равных платежей Шпицера.
Без всяких расчетов понятно, что если сумма фонда выросла, а оставшийся период остался тем же, то ежемесячная плата неизбежно должна вырасти.
Отсюда понятно, что при высокой инфляции может сложиться ситуация, когда сумма долга с годами не уменьшается. То есть платишь, платишь, а должен столько же. Или больше.
«А раз так, не один ли х.?»- спрашивает народ. Неправльно. Не один. Потому что надо решить, как относится к рекламируемой как особому подарку машканте, не привязанной ни к чему. Есть и такой зверь, и сегодня можно, я думаю, получить «машканта ло цмуда» под 6.2-6.3%.
Если добиться у банка ответа на вопрос: из какого среднегодового индекса инфляции расчитан этот процент, они признаются: из расчета 2.2% в год. Расчеты подтверждают: стоимость машканты с привязкой под 4% примерно равна стоимости машканты без привязки под 6.2%. Когда это выгодно? Во-первых, когда ты не хочешь ни о чем думать и спать спокойно. Во-вторых, если ты точно уверен, что в ближайшие годы нас ждет большая инфляция.
В заключении хочу сказать, что все мои расчеты основаны только на здравом смысле и небольшом знакомстве с математикой. Начну выплачивать, узнаю как все на самом деле.
Comments
Все верно и боле-менее доходчиво.
Формулу в Excel заносить не надо. Там уже она есть : PMT
Спасибо за замечание.
Действительно, не стоило изобретать велосипед.
платеж = PMT(месячный процент/100, период, фонд)
У финансистов эти выплаты называются аннуитет.
Кто же такой Шпицер?
Спасибо огромное! я пока многого не поняла, надо еще пару раз перечитать и вникнуть, но зато теперь у меня будут вопросы конкретные, а не конкретные вопросы много легче искать ответы.
Большое спасибо за объяснение.
Хочу добавить, что при взятии машканты есть ещё большое вопросов.
1. Важным элементом является процент субсидирования.
Например, почти все банки будут с вас взимать дополнительные платежи для страховки ссуды в том случае если вы просите более 75% от стоимости квартиры. Так что если только имеется такая возможность, то лучше покупать такую квартиру на покупку которой вы можете набрать хотя бы 25% от её стоимости. И вообще чем меньше машканту (в процентном отношении) вы берёте, тем лучший процент вы получите.
большое спасибо.всё очень ясно.
Там вверху есть показатель степени к скобкам. Такой себе древний полиграфический выпендрёж, связанный в данном случае с отсутствием возможности в стандартном HTML-коде ставить показатель степени непосредственно без фокусов. То есть, если всё ещё не стало понятно, то в знаменателе единица вычитается от (1+P), возведённого в степень N.