Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания
Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».
Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания
М. М. Бродач, канд. техн. наук, директор журнала «Энергосбережение», вице-президент НП «АВОК», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)
Н. В. Шилкин, канд. техн. наук, шеф-редактор журнала «Энергосбережение», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)
Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».
Нормативная база, термины и определения
Следует различать малоэтажные многоквартирные здания и одноквартирные дома в блокированной застройке. При внешнем сходстве это разные типы зданий. Отличия определяются сводами правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01–2003», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02–2001», СП 30-102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
Согласно определению СП 30-102–99, малоэтажная жилая застройка – жилая застройка этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. При этом в п. 5.1.1 указывается, что малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до трех этажей включительно. Блокированный жилой дом, согласно этому же СП, – это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.
Свод правил СП 55.13330.2016 определяет термин «блок жилой автономный» как жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.
Еще одно важное отличие многоквартирных зданий от одноквартирных домов в блокированной застройке с точки зрения проектировщика – это необходимость экспертизы проекта многоквартирного здания. Для домов в блокированной застройке Градостроительный кодекс такой экспертизы не требует. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года), экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов не проводится в отношении проектной документации жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Исходя из определений СП и Градостроительного кодекса, малоэтажное многоквартирное жилое здание – это здание высотой до трех этажей включительно с общедомовыми инженерными системами.
Энергоэффективное инженерное оборудование
Одно из преимуществ, которые можно реализовать при строительстве малоэтажных многоквартирных жилых зданий, – внедрение энергоэффективного инженерного оборудования, использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ) и вторичных энергетических ресурсов. В индивидуальном строительстве потребителей отпугивают высокие первоначальные капитальные затраты; в многоэтажных многоквартирных зданиях эффект энергосбережения не очень заметен для отдельного жителя.
Уменьшить капитальные затраты на теплонасосные установки можно при использовании так называемых бивалентных систем. В моновалентной системе теплонасосная установка рассчитывается на пиковую нагрузку. В связи с этим возрастают капитальные затраты как на сам тепловой насос, так и на систему сбора низкопотенциальной теплоты (например, дополнительные геотермальные скважины). В бивалентной теплонасосной системе мощность теплового насоса и системы сбора низкопотенциальной теплоты ниже пиковой; пиковые нагрузки покрываются за счет использования теплоносителя из тепловой сети или индивидуального источника (котла).
Поскольку тепловой насос работает тем эффективнее, чем ниже разность температур источника и потребителя теплоты, выгодно использовать этот тип оборудования совместно с низкотемпературными системами отопления, прежде всего теплыми полами. Такая система была реализована, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья [2], в котором геотермальные теплонасосные установки работают в комбинации с системой отопления теплыми полами. В качестве отопительных приборов применяются низкотемпературные системы на основе замоноличенных в стяжку змеевиков из термостойких труб и сшитого полиэтилена (PEX). Для предупреждения возникновения в помещениях холодных нисходящих воздушных потоков от окон, предупреждения выпадения конденсата на внутренней поверхности стекла при отсутствии отопительных приборов, размещенных под окнами, использовалось уменьшение шага замоноличенных в стяжку змеевиков. Если шаг основной укладки составлял 250 мм, то в зоне окон он уменьшался до 100–150 мм. При этом для снятия пиковых нагрузок в периоды, характеризуемые экстремально низкими температурами наружного воздуха, предусмотрен электрический водонагреватель (электробойлер) для догрева теплоносителя после теплонасосной установки. Электробойлер включается в работу автоматически. Для отопления каждой секции жилых домов используются две теплонасосные установки, что позволяет обеспечить резервирование на случай возможного выхода из строя части оборудования.
По словам технического директора российского производителя тепловых насосов Thermex Energy Александра Федорова, в повседневную практику входит применение геотермальных теплонасосных систем не только для круглогодичного отопления и нагрева горячей воды, но также и для высокоэффективного и экономичного охлаждения зданий. Такое решение позволяет снизить общие эксплуатационные издержки, избежать размещения на фасадах наружных блоков кондиционеров и характерного шума. Для обеспечения максимальной энергоэффективности и надежности работы системы в российских условиях при выборе геотермальных тепловых насосов, помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие погодозависимой автоматики, встроенного ТЭНа и/или функции управления вспомогательным или резервным источником тепла.
Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в [3]: для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.
В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).
Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.
Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции. Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).
Умный дом
Особенности малоэтажной застройки выдвигают требования не просто желательности, а необходимости использования цифровых технологий. Дело в том, что малоэтажная застройка характерна для районов, удаленных от центров городов (так называемая рурализация; подробнее см. в [4]). В современных условиях это означает необходимость использования развитых средств цифровой коммуникации, и вполне логичным выглядит следующий шаг: малоэтажное жилое здание – это умный дом, в котором различные подсистемы связаны посредством автоматизированной системы управления (в том числе на основе технологий самообучающихся математических моделей).
В ближайших номерах журнала мы планируем рассмотреть особенности малоэтажных многоквартирных жилых зданий как новой среды обитания более подробно.
3 основных вида малоэтажной застройки
Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.
Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:
Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:
Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.
Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.
К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.
Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.
Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:
На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.
Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:
К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.
Есть у малоэтажного строительства и недостатки:
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
Проектирование
Проектирование малоэтажных жилых домов:
Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.
При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.
Что такое малоэтажная жилая застройка?
Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.
Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.
В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.
В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.
Правовые аспекты
Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.
Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.
В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:
Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.
Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей
Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.
Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».
Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.
Особенности эксплуатации
После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.
В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.
Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.
Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.
В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:
Назначение и использование земельного участка
Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.
Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:
Нормативы для объектов малоэтажного строительства
СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:
Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений
Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.
Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:
Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:
Малоэтажное жилье в России
Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.
В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.
Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.
Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.
Ипотека на малоэтажное жилье
Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.
Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.
Заключение
Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.
К 2021 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.
И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:
В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.
Малоэтажное жилищное строительство что это такое
В проектировании при разработке проектно-сметной документации в целях определения требований к объекту нормирования прежде всего следует грамотно классифицировать объект. В этом случае на помощь должен приходить понятийный аппарат, который играет первостепенную роль для установления идентификационных признаков объекта.
Именно термины и понятия вместо разъяснений часто служат предметом споров как среди проектного сообщества, так и юристов. Можно предположить, что такая практика вызвана наличием «технических норм» и «норм права». Судебная практика свидетельствует о множественных спорах по земельным участкам и объектах на них МЖС.
Вопросами в этой сфере деятельности по разработке и утверждению законов, подзаконных актов, НПА ФОИВ и нормативных технических документов занимаются различные федеральные органы исполнительной власти. Свой отпечаток вносит и региональная законодательная и нормативная базы, которая в некоторых случаях имеет противоречия с федеральной базой.
По нормативным техническим документам должна быть заложена концепция издания всех обязательных строительных и проектных требований в документах одного федерального министерства для улучшения качества издаваемых документов. Такая система была в СССР это система СНиП (строительные, пожарные, санитарные требования в одном документе).
Главным законодательным актом в области деятельности по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений является Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.
С момента введения ГрК к нему утверждены 85-ть изменений из которых к малоэтажной жилой застройке (строительству) можно отнести лишь некоторые косвенные позиции:
Понятия «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» отсутствуют [cт.1 ГрК].
Доля малоэтажного жилья в России должна увеличиться к 2015 г. до 60% в общем объеме вводимого жилья по реализации ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы. Планируемые изменения законодательства должны найти отражение в «дорожной карте» по Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства. С учетом стратегии развития малоэтажного строительства в Российской Федерации правовая и техническая база должна быть современной и непротиворечивой.
Виды разрешенного использования земельных участков
Виды разрешенного использования земельных участков, как правило, определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 8 сентября 2014 г. Регистрационный N 33995) определены важные понятия:
Некоторые комментария и разъяснения в связи с принятием приказа МЭР РФ от 1 сентября 2014 г. № 540:
Письмо Росреестра от 03.03.2015 N 14-исх/02858-ГЕ/15 «О видах разрешенного использования земельных участков» (вместе с Письмами Росреестра от 22.09.2014 N 14-исх/10686-ГЕ/14, от 25.12.2014 N 14-исх/15083-ГЕ/14, от 27.02.2015 N 14-исх/02673-ГЕ/15, Письмами Минэкономразвития России от 10.11.2014 N Д23и-3952 «О видах разрешенного использования земельных участков», от 26.01.2015 N Д23и-179 «О видах разрешенного использования земельных участков»).
Так как Правила землепользования и застройки являются основным источником сведений о видах разрешенного использования земельных участков, то в соответствии с положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2020 органы местного самоуправления поселения, городского округа обязаны внести изменения в Правила землепользования и застройки в части приведения установленных в них видов разрешенного использования в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором.
Сейчас основной документ для получения разрешения на строительство для застройщиков – градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о земельном участке и параметры его застройки.
По приказу МЭР РФ от 1 сентября 2014 г. № 540, в малоэтажную жилую застройку – включено индивидуальное жилищное строительство «высотой не выше трех надземных этажей», в то время как в ГрК РФ записано «с количеством этажей не более чем три» [п.3 cт.48 ГрК]. Здесь стоит вспомнить, что в количество этажей при подсчете входят как подземные так и надземные этажи. В случае возведения застройщиком индивидуального жилищного дома, состоящего из одного подземного этажа и трех надземных этажей, объект должен подлежать экспертизе.
Понятийный аппарат малоэтажных жилых домов
Предлагаю ознакомиться с документами федерального и регионального уровней, где есть термины или упоминание о малоэтажном жилищном строительстве:
Федеральный уровень:
СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» ввел термины и определения [Приложение Б (справочное)]:
Областью применения настоящего документа указано о распространении его на – объекты индивидуального жилищного строительства. Можно предположить тождественность терминов «объекты индивидуального жилищного строительства» и «дома жилые одноквартирные»
СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» ввел термины и определения [Приложение Б (справочное)]:
СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских территорий»
СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» ввел термины и определения [Раздел 3]:
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
Региональный уровень:
МГСН 3.01-96 «Нормы и правила проектирования коттеджной застройки» [Приложение 2]:
Решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6 (ред. от 26.03.2015) «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» ввел термины и определения [ст.2 ПЗЗ]:
Решение городской Думы Краснодара от 19.07.2012 N 32 п.13 (ред. от 21.10.2014) «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар» выдержки из текста:
Надо полагать дома усадебного типа могут возводиться только на приусадебных земельных участках [ст.4 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»]
Кроме всех этих терминов и определений (см. выше) существует целое множество наименований объектов строительства при проектировании:
Сайты недвижимости и рекламные компании, уличные баннеры пестрят этими заголовками, юридическое подкрепление которых нет.
Министерство строительства жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердило План разработки и актуализации сводов правил на 2015 год и плановый период до 2017 года, который предполагает пересмотр СП 55.13330.2011, в котором особое внимание уделить разделу термины и определения, а также нормативным расстояниям. Предлагаю рассмотреть федеральное финансирование работ по пересмотру МГСН 3.01-96 «Нормы и правила проектирования коттеджной застройки» с переводом в статус СП. Актуальность документа сегодня не уступает многоквартирным жилым домам.
Про здания, строения, сооружения
Федеральный закон Российской Федерации от 10 июля 2012 г. N 117-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»» исключил по тексту – слово «строение». Так например ранее в статье 1:а) в части 1 слова «зданиям, сооружениям и строениям,» заменить словами «зданиям и сооружениям,». Исходя из этого можно говорить о том, что «строения» не являются объектом пожарного нормирования.
Расстояния, отступы, разрывы в «малоэтажке»
Сегодня при проектировании МЖС нормативные требования по расстояниям устанавливаются различными нормативными документами. Не всегда эти требования можно оперативно найти при проектировании или знать о нормировании такого расстояния.
Есть хороший пример по определению всех расстояний по инженерным сетям, сведенным в одну Таблицу 15 СП 42.13330 вместо того, чтобы открывать каждый документ в отдельности. По такому же принципу можно разработать Таблицу нормативных расстояний для ИЖС, где отобразить все возможные нормативные расстояния и отступы.
Итак, виды нормативных расстояний:
Все расстояния, отступы, разрывы в «малоэтажке» можно условно разделить на нормативные расстояние в границах отвода земельного участка и снаружи участка (территории под ИЖС, ДНП, СНТ(П), ЛПХ). В некоторых случаях следует выделять транспортную доступность (удаленность) на общественном транспорте в часах.
В Таблице 2 приведена частично нормативная база по различным расстояниям, отступам и разрывам для малоэтажной жилой застройки (ИЖС, ДНП, СНП).
Расстояния от инженерных сетей регулируются:
— СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» 12.35 Расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 15. Минимальные расстояния от подземных (наземных с обвалованием) газопроводов до зданий и сооружений следует принимать в соответствии с СП 62.13330. [п.12.35 входит в ПП№1521]
— СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»
Приложение А (обязательное). Расстояния от строительных конструкций тепловых сетей или оболочки изоляции трубопроводов при бесканальной прокладке до зданий, сооружений и инженерных сетей
— СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения»
6.1.3 Расположение сетей на генеральных планах, а также минимальные расстояния в плане и при пересечениях от наружной поверхности труб до сооружений и инженерных коммуникаций должны приниматься согласно СП 42.13330.
— СП 31.13330.2012 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения.
11.48 Расположение линий водопровода на генеральных планах, а также минимальные расстояния в плане и при пересечениях от наружной поверхности труб до сооружений и инженерных сетей должны приниматься согласно СП 18.13330 и СП 42.13330.
Расстояния от Деревьев и Кустарников регулируются:
— Требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. [п.1.2 СанПиН 2.1.2.2645]
— СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
п.9.5 Расстояние от зданий и сооружений, а также объектов инженерного благоустройства до деревьев и кустарников следует принимать в соответствии с таблицей 3. [п.9.5 входит в ПП№1521]
Перечень нормативных технических документов по проектированию Малоэтажных домов
Нормативные технические документы (в том числе части разделы документов):
СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные»
СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения»
СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест»
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»
СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»
СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»
СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан»
СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства»
МГСН 3.01-96 «Нормы и правила проектирования коттеджной застройки»
СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов»
МДС 13-6.2000 «Методика по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания»
МДС 41.2-2000 «Инструкция по размещению тепловых агрегатов, пред-ых для отопления и горячего водо-ия одноквартирных или блокированных жилых домов»
Стандарт АВОК 8.2-2008 «Комплекс систем интеллектуализации малоэтажных и коттеджных зданий»
Законы и подзаконные акты, НПА:
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
Приказ Минрегиона РФ от 28.06.2010 N 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». *Документ фактически утратил силу в связи с изданием Приказа Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр, которым утверждены условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса.
Разъяснения к приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 июня 2010 года №303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса»
Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».
Выводы и предложения:
Автор: Руководитель Технического отдела, Архитектор ООО «Девелопмент-проект», г. Краснодар