что строит самолет девелопмент в москве
«Самолет» с большой «шишкой»
Группа компаний «Самолет», к которой имеет прямое отношение брат губернатора Московской области Андрея Воробьева, Максим Воробьев, запускает новую партнерскую программу, в рамках которой предлагает владельцам участков размером от 10 га, а также некрупным девелоперам помощь с реализацией строительных проектов как Москве и Подмосковье, так в Петербурге. С чего бы такая забота?
.jpg)
Бизнесмен, брат губернатора Подмосковья Максим Воробьев А этих самых » самолетов» только в Московской губернии сегодня зарегистрировано несколько. Но заправляет этим большим самолетным хозяйством, наверное, дружная семья губернатора Воробьева, темно связанная с офшорами.
Вот они и заправляют бизнесом в Подмосковье. И, понятное дело, что без одобрения губернатора Воробьева этим вряд ли было можно заниматься! Но бизнес идет легко, как по маслу, миллиарды текут и текут. И чиновники из правительства Московской области, по-видимому, из кожи вон лезут, чтобы сделать бизнес семьи Воробьева еще комфортнее.
Роман Абрамович и пенопластовые домики
Но брат губернатора Максим Воробьев и его партнеры продолжают развивать свой многомиллиардный бизнес. В это дружное сообщество вливается и господин Абрамович, бывший начальник Чукотки. Уже опубликована информация о запуске новых проектов совместно с Абрамовичем.
Миллиардер Роман Абрамович тоже хочет строить вместе с родственниками губернатора Подмосковья
Об этом сообщал ТАСС. «Самолет две столицы» и АО «Химки Молжаниново подписали соглашение о строительстве нового жилого микрорайона по соседству с аэропортом «Шереметьево». В этом углу Москвы обещают возвести огромный жилой квартал стоимостью 60 млрд. рублей. Средний разброс может составлять от 70 до 80 тыс. рублей за квадратный метр.
Вот такие огромные корпуса строит ГК «Самолет» в Подмосковье
Но тут стоит обратить внимание на качество жилья, которые возводят компании Максима Воробьева.
И это аромат совсем не «Шанель номер 5″: несчастных людей загоняют в канализационное болото! Этот район уже окрестили » Диоксиновый ад». По сути, бизнес братьев Воробьевых превращает Подмосковье в отнюдь не в Подмосковную Швейцарию, как иногда называют Московскую область. Или называли?
Куда улетели «Высокие Жаворонки»?
А Домодедово против
Аэропорт оспаривал выдачу разрешения на строительство крупного жилого района рядом со своей территорией. Представитель аэропорта объяснял, что у этой территории повышенный уровень шума. И строить жилой квартал нельзя. Но рассмотрение иска было приостановлено. Почему? Кто вмешался в процесс? Аэропорт «Домодедово» вполне законно ограничивает использование всех территорий в 30-километровом радиусе от аэропорта. Именно на таком пространстве могут построить еще до 8 взлетно-посадочных полос.
«Домодедово» против строительства огромного жилого квартала вблизи аэропорта
Но выясняются удивительные факты! ГК «Самолет» получил разрешение на строительство. Для этого были сделаны замеры по СанПиНу по шумам. Все в норме! Получили заключение от санитарной организации, прошли экспертизу в Росавиации. Документы все в порядке: можно строить! Один из акционеров ГК «Самолет» полагает, что подоплека конфликта заключается в ином.
А кто поможет обманутым дольщикам, коих уже более 11 тысяч человек? Кто, наконец, обратит внимание, на качество строительства жилых домов? На нарушение экологических норм, если вспоминать поля аэрации в Люберцах? И сколько миллиардов могла вывести ГК «Самолет» за 7 лет своего существования?
IPO «Самолета»: стоит ли инвестировать в девелопера
Спустя всего 3 недели после IPO «Совкомфлота» на Московской бирже произойдет новое IPO: 29 октября начнут торговаться акции девелопера «Самолет». Разберемся, что это за бизнес и какие у него могут быть перспективы.
В первую очередь скажу, что не стоит проецировать не самое удачное IPO «Совкомфлота» на IPO «Самолета». Думаю, все профессиональные участники рынка усиленно работают, чтобы не допустить тех промахов, которые вызвали массовое недовольство инвесторов.
О компании
Группа компаний «Самолет» — достаточно молодой, но уже довольно крупный девелопер, основана в 2012 году. В основном работает в Московском регионе.
Компания специализируется на комплексном освоении территорий — фактически строит целые микрорайоны площадью от 300 тысяч квадратных метров, которые включают в себя не только жилые дома, но и всю необходимую инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, магазины, рестораны.
Отдельно упомянем необычную бизнес-модель компании, которую она сама называет asset light: компания управляет проектом, занимается проектированием, маркетингом, продажами, но не занимается непосредственно строительством — его отдают на аутсорс. Таким образом компания снижает рыночные риски, попутно уменьшая инвестиции в основные фонды.
Аналогичный подход используется при приобретении земельных участков: компания старается не просто выкупать их, а снижать инвестиции на старте проекта, устанавливая долгосрочные партнерские отношения с собственниками земли. Они могут подразумевать долгосрочную аренду с постепенным выкупом, в том числе с оплатой в форме квартир, оплату в рассрочку под залог участка с привязкой к срокам проекта или создание совместных предприятий под операционным контролем «Самолета».
Компания старается строить долгосрочные отношения и с клиентами — покупателями квартир. Цель — создать экосистему вокруг клиента, повысить его комфорт, предоставить удобные сервисы. Для этого «Самолет» налаживает работу с малым бизнесом. Это также служит дополнительным источником дохода, в частности в виде арендных платежей от малого бизнеса.
Для достижения своей цели по экосистеме «Самолет» в 2019 году даже инвестировал в стартап «Вместе-ру» — и в 2020 уже запустил эту платформу для общения соседей.
Компания постепенно расширяет сферу своих проектов: появился проект бизнес-класса «Новоданиловская 8» в историческом районе Москвы. Еще компания вышла за пределы Московского региона через сотрудничество с «СПб Реновация», которая будет строить жилье под брендом «Самолет».
Рост компании в том числе связан с отличной рыночной конъюнктурой, спровоцировавшей бум в строительной отрасли: в последние полтора года ключевая ставка Банка России сильно упала и потянула за собой ставки по ипотеке.
А в апреле правительство ввело программу льготной ипотеки с субсидированием государством ставки выше 6,5% сроком до 1 ноября 2020, а затем продлило ее до 1 июля 2021 года. В результате объемы выдачи ипотеки значительно возросли.
Не стоит забывать и о вступившем в силу с 1 июля 2019 года законе о переходе финансирования долевого строительства на счета эскроу. Этот закон привел к тому, что у девелоперов возникли сложности в получении финансирования, — это способствует консолидации строительной отрасли. Согласно аналитике «Самолета», доля ведущих девелоперов по объемам текущего строительства неплохо выросла.
Финансовые показатели
Финансовые показатели «Самолета»
| Период | Выручка, млн рублей | Чистая прибыль, млн рублей | Net debt / EBITDA |
|---|---|---|---|
| 2017 | 42 445 | 3545 | 0,1 |
| 2018 | 38 717 | 2442 | 0,5 |
| 2019 | 51 145 | 864 | 1,8 |
| 2020, 6 месяцев | 22 676 | 688 | 2,06 |
Финансовые показатели «Самолета»
Подготовка к IPO
Еще в 2016 году «Самолет» объявил, что в 2018 году собирается на IPO. В 2020 планы компании наконец осуществляются.
Летом компания привлекла Cushman & Wakefield для оценки своих активов. Итог оценки: около 177 млрд рублей — рыночная стоимость земельного банка компании, а суммарная стоимость активов — около 200 млрд рублей.
В октябре утвердили дивидендную политику. По ее условиям, если мультипликатор «net debt / скорректированная EBITDA» меньше единицы, то на выплаты направят не менее 50% от чистой прибыли по МСФО, а если значение мультипликатора от 1 до 2 — то не менее 33%. При этом минимальная планка дивидендов — 5 млрд рублей.
Акционерный капитал
До момента IPO «Самолет» — частная компания. Ее конечными бенефициарами выступают несколько сооснователей и топ-менеджеров.
Схема IPO следующая: Михаил Кенин, Игорь Евтушевский и Павел Голубков продадут 1; 0,5; 3,6% акций компании соответственно, то есть суммарно в свободном обращении будет около 5%. При этом часть денег вернут в компанию для ее дальнейшего развития: Павел Голубков выкупит 2,5% акций, выпущенных в качестве допэмиссии. При этом ходят слухи, что в планах компании серьезно увеличить — аж до 40% — объем акций в свободном обращении, проведя SPO через год-полтора после IPO.
Компания объявила ценовой диапазон размещения в 950—1100 рублей за акцию — это соответствует суммарной капитализации 57—66 млрд рублей.
Инвестиции — это не сложно
Почему акции могут вырасти после IPO
Компания роста. Безусловно, «Самолет» — это история роста. Этому способствует и относительная молодость компании, и ее более гибкая, чем у конкурентов, бизнес-модель, и ипотечный бум. С учетом огромного земельного банка можно ожидать дальнейшего роста выручки и надеяться на то, что и чистая прибыль потянется за ней. Кроме того, компании есть куда расти, расширяя сферу своей деятельности в другие регионы страны.
Дивиденды. Принятие прозрачной дивидендной политики, да еще с фиксацией минимальной суммы дивидендов, — это положительный шаг для акционеров. К тому же отношение минимальной суммы дивидендов к ценовому диапазону размещения дает очень солидные 7—8% дивидендной доходности.
Долгосрочный проект формирования акционерной стоимости. Если у компании действительно в планах серьезно увеличить процент акций в свободном обращении, то крупные акционеры явно заинтересованы в том, чтобы компания стоила максимально дорого к моменту SPO. Ну а затем уже можно замахнуться на вхождение во всевозможные индексы акций, что, в свою очередь, еще сильнее накачает котировки акций компании.
Биржевой бум. Бум среди частных инвесторов на Московской бирже — одна из причин возобновившихся IPO. Вполне возможно, что многим частным инвесторам захочется инвестировать в известную компанию из вполне понятного и близкого простому обывателю строительного сектора. А не слишком большая ликвидность может быть причиной более резких скачков котировок, если возникнет настоящий ажиотаж.
Почему акции могут упасть после IPO
Дорогая оценка. Акционеры предпочитают проводить IPO по высоким ценам, не исключение здесь и акционеры «Самолета».
Мультипликаторы российских девелоперов
Источник: финансовые отчеты компаний за 6 месяцев 2020 года, котировки взяты на 27 октября 2020 года
| ПИК | ЛСР | «Эталон» | «Самолет» | |
|---|---|---|---|---|
| P / E | 11 | 18 | — (Убыток) | 41—58 |
| P / S | 1,4 | 0,9 | 0,6 | 1,3—1,4 |
Мультипликаторы российских девелоперов
Источник: финансовые отчеты компаний за 6 месяцев 2020 года, котировки взяты на 27 октября 2020 года
«Самолет» оценил себя дороже своих публичных конкурентов. При этом стоит учесть, что ПИК и ЛСР сами по себе сейчас стоят недешево, так как отличная конъюнктура положительно повлияла и на них.
Потенциальные проблемы с темпами роста. Сейчас у компании все неплохо, но вполне вероятно, что в среднесрочной перспективе конъюнктура изменится: закончится срок действия программы льготной ипотеки, поднимется ключевая ставка, а следом за ней — и средняя ставка по ипотеке. Рынок после нынешнего бума может стать перенасыщенным.
К тому же у «Самолета» есть амбиции стать федеральным игроком, но получится ли у него с той же эффективностью заниматься масштабированием, да еще в менее экономически благополучные регионы, чем Московский? А снижение темпов роста показателей — это классическая проблема для компаний роста. Как следствие, падают форвардные мультипликаторы, компания даже по ним становится очень дорогой. А за этим обычно следует значительная коррекция котировок акций.
С дивидендами все неоднозначно. Обычно компании стараются придерживаться своих дивидендных политик, но опыт этого года еще раз ярко показал, что в кризисных ситуациях компании могут серьезно снижать дивиденды или даже отменять их, несмотря на дивидендную политику. К тому же дивидендную политику «Самолета» только что приняли — у компании нет истории ее успешного исполнения. Более того, выше мы видели чистую прибыль компании за прошлые годы — и там даже близко не было суммы в 5 млрд рублей, а в последние годы — тем более.
Плохой фон от IPO «Совкомфлота». Что бы я ни писал в начале статьи о том, что не стоит проецировать неудачное IPO «Совкомфлота» на размещение «Самолета», боюсь, что очень многих, особенно частных инвесторов, предыдущее IPO расстроило и насторожило — и эти люди заведомо решили не участвовать в каких бы то ни было IPO, по крайней мере в ближайшее время.
Низкий free float. Выше я уже писал, что небольшой процент акций в свободном обращении может быть плюсом, но в целом это скорее минус — особенно в краткосрочной перспективе: в январе мы писали, что даже «Газпром-нефть» со своей огромной капитализацией, но с сопоставимым с «Самолетом» free float не может попасть в индексы акций и не очень интересна крупным институциональным инвесторам из-за недостаточной ликвидности — а это ограничение для роста котировок.
В итоге
«Самолет» — это молодая, но уже многого достигшая и амбициозная компания роста, настроенная и дальше развиваться и как бизнес, и как публичная компания. Необычная бизнес-модель и рыночная конъюнктура сейчас помогают ей в этом.
В ходе подготовки к IPO компания дорого оценила себя и поставила перед собой серьезные цели по дивидендным выплатам. Сможет ли «Самолет» поддерживать темпы роста, успешно масштабировать свой опыт, расширять географию регионов присутствия и обеспечивать дивидендные выплаты? Не ожидаетт ли строительную отрасль кризис перепроизводства в среднесрочной перспективе? Именно эти вопросы должен задать себе долгосрочный инвестор для решения об инвестиции в компанию, да еще по такой цене.
Краткосрочным инвесторам стоит учесть, с одной стороны, невысокий free float компании, который явно не позволит войти в основные индексы акций, негатив от недавнего IPO «Совкомфлота», общерыночные потенциальные потрясения, связанные с выборами в США и второй волной коронавируса, но с другой стороны — близость и широкую известность компании широким слоям населения и заинтересованность основных владельцев в среднесрочной перспективе разместить на бирже значительный пакет акций компании.
ГК «Самолёт»
О застройщике
ГК «Самолёт» основана в 2012 году. Входит в группу компаний «Самолёт». По словам генерального директора Игоря Евтушевского, до 2030 года портфель объектов застройщика составит 17 миллионов м2. Для сравнения лидер столичного региона по объёмам строительства ГК «ПИК» после объединения с ГК «Мортон» имеет в своём активе реализуемых проектов 11,3 миллиона м2.
Один из основателей и главный акционер компании ГК «Самолёт» — предприниматель Михаил Кенин. В рейтинге самых богатых людей Санкт-Петербурга 2016 года он занял 96 место. Его состояние было оценено почти в 8 миллиардов рублей. Вторым основателем является Игорь Евтушевский, который занимает должность генерального директора.
Читать далее
Успех ГК «Самолёт» её руководители связывают с подходом к выбору участков будущего строительства. Перед началом проекта девелопер не скупает землю и не берёт её в аренду. Вместо этого застройщик заключает соглашения с крупными землевладельцами, которые предоставляют землю без выкупа. В качестве оплаты лендлорды получают до 25% готовой недвижимости или забирают деньги после реализации квартир. Благодаря такому сотрудничеству у компании ГК «Самолёт» получается держать стоимость на квадратный метр ниже на 10%, чем у конкурентов. В начале строительства некоторых жилых комплексов цена отличалась на 35%.
Эксперты рынка недвижимости отмечают хорошие отношения застройщика с властями Московской области. В результате получается утверждать проекты, которые многие годы не проходили согласования. В свою очередь, девелопер без задержек выполняет обязательства по строительству социальной инфраструктуры. Компания принимает участие в государственных программах по военной ипотеке, «Материнском капитале», решает вопросы обманутых дольщиков, занимается переселением жителей из ветхого жилья.
Группа компаний «Самолет» может построить один из крупнейших жилых комплексов в Подмосковье
Группа «Самолет» ведет переговоры о застройке участка вблизи д. Калиновка на юго-востоке Московской области, рассказали «Ведомостям» два консультанта, работавших с компанией, и подтвердил человек, близкий к застройщику. Представитель группы от комментариев отказался.
Согласно презентации проекта, с которой ознакомились «Ведомости», на участке в 8 км от МКАД между трассой М4 «Дон» и Каширским шоссе появится восемь жилых кварталов, высота зданий составит до 17 этажей. Площадь жилой застройки – 1,38 млн кв. м. Также там появится социальная инфраструктура (школы, детские сады и поликлиника). Земельный участок площадью 156,7 га под застройку у «Самолета» в собственности, уточнили консультанты и человек, близкий к компании.
«Самолет» – один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в Москве и Московской области. Основные акционеры компании – миноритарий «Русской аквакультуры» Михаил Кенин и бизнесмен Павел Голубков. Выручка компании по итогам первого полугодия составила 22,7 млрд руб., чистая прибыль – 688 млн руб. 29 октября компания провела IPO, на котором продала инвесторам 5% акций за 2,9 млрд руб. В ходе подготовки к IPO консалтинговая компания Cushman & Wakefield оценила активы «Самолета» более чем в 200 млрд руб., портфель проектов компании составляет более 15 млн кв. м.
По мнению партнера Colliers International Владимира Сергунина, застройка рядом с Калиновкой может стать одним из крупнейших проектов, заявленных в последнее время. Например, крупнейший в этом году проект – на 2,3 млн кв. м недвижимости на Варшавском шоссе – пообещал построить сам «Самолет». Также ГК ПИК заявила о планах построить 1 млн кв. м на территории промзоны в Очакове-Матвеевском.
Такой крупный проект можно реализовать за 7–8 лет, скорее всего это будет жилье класса комфорт, считает Сергунин. Инвестиции «Самолета» в новый жилой квартал могут составить 50–60 млрд руб., подсчитал эксперт. С учетом того что «Самолет» обычно строит квартиры с отделкой, их цена на старте продаж может составить порядка 85 000–90 000 руб. за 1 кв. м, добавляет председатель совета директоров компании «БЕСТ-новострой» Ирина Доброхотова.
Плюсом этого участка можно назвать относительную близость к Москве, говорит гендиректор консалтинговой компании We Know Александр Галицын. Кроме того, там рядом расположена железнодорожная станция, откуда можно доехать как до метро (станции «Варшавская», «Нагатинская», «Верхние Котлы», «Павелецкая»), так и в аэропорт «Домодедово», отмечает он. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев тоже называет одним из плюсов близость участка к железнодорожной станции. Преимуществом для потенциальных покупателей будет и строительство инфраструктуры, что даст возможность жителям не выезжать за пределы района на выходных, говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Доброхотова считает, что у «Самолета» есть возможность включить в проект еще и рекреационную составляющую, поскольку рядом находится река Купелинка и Пуговичинский пруд.
Но вместе с тем, по словам Родионцева, опасение вызывает то, что такая глобальная застройка будет оказывать колоссальную нагрузку на существующую дорожно-транспортную инфраструктуру. Без ее развития все ближайшие дороги и общественный транспорт будут перегружены, предупреждает он.
По словам Доброхотовой, непосредственно в Калиновке у других девелоперов сейчас новостроек в реализации нет. Ближайшие конкуренты будущего квартала «Самолета» – жилые комплексы комфорт-класса «Эко-Видное 2.0» (строит MR Group), «Видный берег – 2» (3-Red), «Первый квартал» («Брусника») – находятся в 1 км от него.
«Самолет» в последнее время активно заявляет новые проекты. Ранее в этом году группа помимо застройки на 2,3 млн кв. м на Варшавском шоссе обещала возвести жилой комплекс на 200 000 кв. м в Москве рядом с Поклонной горой. Кроме того, у «Самолета» есть строящийся комплекс «Пригород лесное» недалеко от МКАД, напоминает Галицын. У компании большой опыт в реализации проектов комплексной застройки со всей необходимой инфраструктурой, которые пользуются спросом у покупателей, отмечает Доброхотова. Активизация девелоперов может быть связана с тем, что спрос на жилье восстанавливается после замедления, произошедшего весной из-за пандемии коронавируса и ее последствий, говорит замруководителя аналитического центра Дом.РФ Никита Белоусов. Этому помогает также и программа льготной ипотеки на новостройки, которая недавно была продлена до 1 июля 2021 г., считает он. В III квартале продажи квартир в самых востребованных проектах жилой застройки увеличились в среднем на 65% в сравнении со II кварталом, подсчитывали ранее эксперты «Метриума».
Основанный Батуриной девелопер вместе с «Самолетом» построит элитный ЖК в Хамовниках
Группа «Самолет» вместе с основанной Еленой Батуриной компанией «Интеко» построит элитный жилой комплекс на месте «Росстройэкспо» в Хамовниках. Группа выкупит у «Интеко» около половины проекта. Об этом пишут «Ведомости» со ссылкой на два источника, близких к разным сторонам планирующейся сделки, и управляющего директора «Самолета» Владимира Комара.
Комар рассказал, что компания приняла решение реализовать опцион на приобретение 49% долей в этом проекте, который планируется реализовывать в партнерстве с «Интеко». Представитель последней от комментариев отказался. Сделку планируется закрыть в ближайшее время после получения одобрения Федеральной антимонопольной службы (ФАС), добавил управляющий директор «Самолета». «Интеко» выкупила участок в 4 га на Фрунзенской набережной в августе 2021 года.
Как рассказал Комар, «Самолет» договорился о совместной реализации проекта на 74 000 кв. м еще на этапе проведения тендера по продаже площадки. 49% долей в нем действительно обременены обязательствами выкупа в пользу третьей стороны, подтвердил представитель банка «Траст» (владелец «Интеко»). Что это за третья сторона, он не уточнил. Жилой комплекс на Фрунзенской набережной станет первым проектом «Самолета» в премиальном сегменте. Но, по словам Комара, в ближайшее время он должен занять заметную долю в портфеле девелопера.
По условиям соглашения между сторонами у «Самолета» есть право выкупить всю площадку, если «Интеко» сменит владельца, уточнил Комар. В середине ноября должны пройти торги по продаже этой девелоперской компании по начальной цене в 37,4 млрд рублей. ФАС сообщала о заявках на участие в аукционе от пяти претендентов, в том числе структур «Самолета», Sminex Алексея Тулупова и компании, которая может быть связана с группой «Регион».
Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин оценил стоимость площадки на Фрунзенской набережной в 12–14 млрд рублей. Схожую оценку привела управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест новостроя» Ирина Доброхотова. Таким образом 49% долей в проекте, который планируется реализовать на территории «Росстройэкспо», могут обойтись «Самолету» примерно в 6–7 млрд рублей.
По словам Рывкина, инвестиции в строительство комплекса составят также 12–14 млрд рублей. Все эти затраты окупятся, считают опрошенные газетой консультанты. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка отметила, что общая выручка от продажи квартир здесь может составить 45–47 млрд рублей. Стоимость жилья в таком проекте может превышать 1,5 млн руб. за 1 кв. м, подтвердил Рывкин.
«Самолет» — один из крупнейших застройщиков массового жилья в Московском регионе (портфель — 24,6 млн кв. м). Акционеры — миноритарий «Русской аквакультуры» Михаил Кенин и бизнесмен Павел Голубков. Совладелец одной из компаний группы — «Самолет две столицы», которая строит в Москве и Санкт-Петербурге, — Максим Воробьев, брат губернатора Московской области Андрея Воробьева. Его структуре принадлежит 25% долей в компании. В начале сентября 10% акций «Самолета» приобрели «Киевская площадь» (крупнейший владелец коммерческой недвижимости в России) и ее совладелец Год Нисанов.
Партнерство «Самолета» с «Интеко» выгодно обеим сторонам, считают консультанты. У «Интеко» — богатый опыт в реализации проектов именно в премиальном сегменте, отметила Коркка. В портфеле девелопера, к примеру, жилые комплексы «Садовые кварталы» в Хамовниках и апарт-комплекс на Ильинке. Коркка добавила, что «Самолет» может предложить управленческие решения, с у «Интеко» трудности из-за возможной смены собственника. Доброхотова допустила, что «Самолет» и вовсе не готов приобретать весь портфель «Интеко». Сделка по покупке части площадки на Фрунзенской набережной позволит группе реализовать проект в крайне удачном месте, который будет пользоваться большим спросом, сказала она.