что считается микродолей в квартире

Минимальная доля собственности в квартире

Возможно 2021 год станет решающим в вопросе с микродолями в квартире. С 2017 года рассматривается вопрос о внесении изменений в законодательство для запрета на совершение сделок с недвижимостью, если доля не позволяет владельцу использовать ее для фактического проживания. На этой почве процветают мошеннические схемы по захвату жилья или оформления сделки для прописки, получения путевки в детский сад и направления в определенную школу. Рассмотрим, что такое минимальная доля собственника в квартире.

Законодательство о минимальных долях в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2021 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Принцип расчета минимальной доли

Чтобы рассчитать минимальную долю необходимо выяснить норму жилплощади на одного жильца в конкретном населенном пункте. Норматив устанавливается законодательством муниципалитета. В среднем по стране он составляет от 8 до 14 кв.м. Федеральным законодательством норма установлена на уровне 12 кв.м.

Важно! Норматив устанавливается вне зависимости от возраста гражданина. Поэтому величина площади будет одинаковой для работающего гражданина, ребенка и пенсионера.

Чтобы рассчитать минимальную долю в конкретном жилом помещении, необходимо использовать следующую формулу:

где МД – это минимальная доля;

ОП – это общая площадь;

Н – норматив площади на 1 человека.

Минимальные доли в квартирах

В 2021 году отсутствует понятие минимальной доли. Поэтому собственники могут продавать, дарить, завещать родственникам и посторонним гражданам части в праве собственности любой величины. Например, в Москве популярным видом сделки является продажа 1/100 доли квартиры.

Законопроект планирует урегулировать данный вопрос. Он устанавливает следующие виды минимальных долей:

Однако данные нормы не установлены законодательно. Поэтому продажи микродолей по-прежнему возможны.

Различия между минимальной и незначительной долями

Закон выделяет такие понятия как минимальная и незначительная доля. Рассмотрим различия.

Отличия минимальной и незначительной долей

Ответственность для собственников минимальной доли

Закон не предусматривает ответственность для лиц, покупающих и продающих минимальные доли. Однако собственники такого имущества находятся «под ударом». Они в любой момент могут потерять имущественный объект.

Основные минусы владения микродолями:

Возможно в скором будущем продажа микродолей станет незаконной. Однако в настоящее время возможна вероятность продажи части в праве собственности одним из совладельцев третьим лицам. Поэтому не нужно портить отношения с сособственниками. Если ситуация уже случилась, на помощь придут жилищные юристы. Для получения срочной бесплатной консультации оставляйте заявку на сайте. Специалист немедленно свяжется с вами.

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Источник

Микродоли в квартире: как действовать согласно закону

Речь пойдет о малых долях или, как еще их приятно называть, «микродолях» в квартирах. Мы расскажем, как обстоят дела c законопроектом и как можно уберечь себя от столкновения с «профессиональными соседями».

Право собственности на объект

На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.

Основные пути, которые приводят к этому:

Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.

Причины покупки «микродолей» в квартире

Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.

Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли. На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше. Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.

Что говорит закон о «микродолях» в кваритре?

Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.

Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См. например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время. По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.

Текущая ситуация в отношении ограничения оборота «микродолей» на рынке недвижимости

Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку. С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.

Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.

Cохранение целостности объекта недвижимости

В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.

Этому есть вполне понятные причины:

Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.

Наши рекомендации по сохранению целостности объекта

В борьбе за сохранение целостности объекта, мы рекомендуем использовать такой законодательный инструмент, как преимущественное право.

Так, согласно ст. 250 ГК РФ «участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Данная норма говорит нам о том, что продажа доли постороннему лицу может осуществляться только после получения отказа от приобретения этой доли сособственником (оставшимся собственникам /собственниками). Если данное условие было нарушено, есть достаточные основания оспорить сделку по продаже «микродоли». Конечно, немаловажным будет являться правильная оценка стоимости «микродоли», сделанная экспертом и привлечение компетентного юриста.

Предварительные консультации

Мы не занимаемся рассылкой рекламных сообщений, а также не передаем информацию третьим лицам. Отправляя заявку Вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Условиями

Обратите внимание! При обращении за помощью к юристу (адвокату), вас должны насторожить необоснованная и немотивированная убежденность в успешном решении вашего вопроса, а также стремление юриста (адвоката) получить оплату незамедлительно, без изучения обстоятельств и деталей вашего дела.

Источник

МИКРОДОЛИ МОГУТ ЗАПРЕТИТЬ: ЧЕГО ЖДАТЬ СОБСТВЕННИКАМ?

2018 год стал последним, когда в России разрешено продавать микродоли недвижимости. Соответствующий законопроект приняли депутаты Госдумы в конце мая. Также закон содержит положения об ограничении количества людей, прописанных в квартире. Это сделано для того, чтобы пресечь бизнес на нелегальных регистрациях мигрантов, который процветает в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах.

Если закон примут, владельцам минимальных долей недвижимости придется продать их. Обсуждается два варианта: «микрособственники» продают свои части либо тем, кто владеет большими долями, либо государству. Второй способ придумали на тот случай, если у основных владельцев не окажется денег для выкупа.

Микродоля – это сколько?

Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв. м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м. Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.

Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв. метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.

Чем опасна торговля микродолями для собственников

Почему же законодатели хотят запретить дробить недвижимость на микродоли? Ведь, согласно Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Обладатель (физическое или юридическое лицо – неважно) имеет право распродать его хоть по квадратному метру. Оказывается, большинство продавцов микродолей не осознают последствий продажи:

новый собственник не только прописывается в квартире сам, но получает право регистрировать в ней неограниченное количество людей;

обладатель малой доли имеет право проживать в квартире либо сдавать ее часть кому угодно;

«микрособственники» шантажируют основных владельцев, чтобы купить у них доли по сниженным ценам;

вернуть микродолю через суд практически невозможно.

Студии и «однушки» станут неделимыми?

Если закон о запрете микродолей примут, жилье можно будет поделить только так, чтобы все собственники могли там проживать. Одна комната – одна доля. Максимум, две – если площадь спальни будет не меньше 18 кв. м. Студии при таком раскладе вообще станут неделимыми объектами недвижимости, потому что площадь жилой зоны в студии редко превышает 10 кв. м.

Другое условие, которое установит закон – сособственники должны быть родственниками. Возникает вопрос: имеет ли право владелец доли передать (завещать, продать, сдать в аренду) свою часть квартиры постороннему человеку? Критики нашли в тексте законопроекта и другие спорные моменты: непонятно, как будет оцениваться стоимость микродоли, можно ли будет приватизировать доли, которые выкупит государство. Авторы законопроекта обещали переработать его ко второму чтению.

Как грамотно прописать родственника в квартире. Не ссоримся с родней и не рискуем жильем

Если родственник просит прописать его в вашей квартире ‒ не спешите соглашаться. Изучите, какие права получает гражданин РФ при постоянной и временной регистрации и чем при этом рискует собственник жилья. Все подробности ‒ в этой статье.

В квартире прописан посторонний человек: порядок действий

Вы узнали, что в квартире прописан посторонний человек: как правильно поступить в соответствии с законом? Особенности выписки лиц в возрасте до 18 лет.

Смена места регистрации: как выписаться из квартиры

Выписаться из квартиры можно несколькими способами, но процедура проходит по единому сценарию. Некоторые сложности могут возникнуть в случае, если вы не может явиться в паспортный стол лично либо состоите на учете в военкомате, также при выписке несовершеннолетних детей.

Регистрация: постоянная и временная

Понятие «прописка» — наследие советского прошлого — более не используется в официальном лексиконе. Его заменили термином «регистрация по месту жительства». В повседневном обиходе мы называем это «постоянной регистрацией».

Прописка в ипотечной квартире — ваше право

Покупка квартиры в ипотеку — самый распространенный вариант приобретения жилья в России. Кредит на недвижимость берет практически каждый второй покупатель. Для большинства это единственный шанс стать владельцем новой жилплощади.

Источник

Разъяснение Верховного суда РФ по вопросу незначительной части жилого помещения.

И снова здравствуйте, уважаемые подписчики, читатели и гости сайта 9111. ру!

Многие ли из вас знают что такое незначительная площадь жилого помещения? Кто-то в ответ мне может сказать:»А зачем мне надо знать об этом?»

На такой вопрос я могу дать очень простой ответ:» В жизни нашей всякое может случится. «

И именно в связи с этим я приведу пример из жизни одной российской семьи.

Один жизненный пример

В одном городе, назовём его городом N, жила семья из трёх человек: муж, жена и их маленькая дочь. Жили они в 3-комнатной квартире, которая в свою очередь в своё время была приватизирована в равных долях между главой этой семьи и его мамой. В какой-то момент, непонятно по какой именно причине, мама продаёт свою долю, и главе семейства из 3 человек осталась принадлежать всего лишь 1/2 этой 3-комнатной квартиры, в которой фактически данная семья продолжала занимать две изолированные комнаты данной квартиры. Другая же 1/2 часть квартиры была в собственности некоего гражданина, который купил эту часть у мамы главы семьи, оставшейся проживать в данной квартире. Покупатель жить в этой квартире не планировал и позже по договорам дарения продал свою часть «по кусочкам» трём другим разным гражданам. Как только семье стало известно что же это за «подарочки», они сразу стали просить новых хозяев продать им свои доли квартиры. Но договориться о цене им не удалось.

Тогда семья пошла в районный суд города N с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными и прекратить их право собственности на спорное жилое помещение, чтобы выплатить им рыночную стоимость их долей.

В районном суде города N семье просто напросто отказали в их иске, но они упорно двинулись дальше и не собирались сдаваться. Городской же суд посчитал, что требования наших истцов законны и обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, так как предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. А так как ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Поэтому всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

После апелляции новые собственники попытались оспорить решение городского суда в Верховном суде РФ. В своей кассационной жалобе они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Но, при всём при этом, правда, о назначении экспертизы почему-то новые собственники не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС РФ напомнил о статье 252 Гражданского кодекса РФ, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

ВС РФ разъяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилого помещения у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны также и данные, что в спорной квартире владелец этой доли никогда не проживал. Надо также обязательно предоставить суду документы, что главные собственники спорного жилого помещения полностью несут расходы по его содержанию. Имеет значение и степень родства. Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного жилого объекта, количества в нём комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это делать запрещено.

Ранее, возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Именно поэтому и пришлось разрабатывать специальный закон. По новому закону доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только в том случае, если ее итоговый размер позволит новому владельцу вселиться в жилое помещение и проживать в нем. Если доля меньше такой нормы, то сделку продажи доли провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Желаю всем счастья, здоровья, любви и материального благополучия.

Источник

Права владельцев микродолей в жилых помещениях

Автор: Ксения Михайлова, консультант 6-го судебного состава ВАС РФ

На рассмотрении в Государственной Думе РФ находится проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Проект был принят в первом чтении 19.05.2011.

Законопроект предусматривает ограничение в гражданском обороте долей в праве собственности на жилые помещения в целях предупреждения формирования долевой собственности, при которой размер долей не позволяет реализовать право на проживание в данном помещении.

В настоящее время наличие таких долей в гражданском обороте приводит к возникновению целого комплекса проблем при использовании жилого помещения сособственниками и распоряжении незначительной долей в праве собственности. Неоднозначность формулировок Жилищного кодекса РФ и неопределенность в вопросе о реальной заинтересованности сособственников в использовании жилых помещений приводят к разнообразию и противоречивости судебной практики.

Возможность использования жилого помещения собственником незначительной доли

Основным вопросом является реализация права пользования собственностью. Именно с тем, как разрешается этот вопрос, связан во многом и порядок распоряжения незначительными долями, и то, что, собственно, признается незначительной долей.

Абзац 2 пункта 2 статьи 288 ГПК РФ прямо закрепляет право собственника жилого помещения использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 288 АПК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В соответствии с пунктом 2 статьи 288 назначением жилых помещений является проживание граждан. Согласно статье 247 ГПК РФ пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Часть 2 статьи 247 ГПК РФ устанавливает, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Специфика микродоли заключается как раз в невозможности для собственника такой незначительной доли использовать часть жилого помещения, соразмерную его доле, поскольку отсутствует жилая комната столь малого размера, а если бы и была, то она была бы непригодна для проживания. То есть использование жилого помещения в соответствии с его назначением собственником микродоли невозможно.

Вместе с тем указанные правила гражданско-правового характера подлежат применению наряду с правилами о неприкосновенности жилища (статья 25 Конституции РФ, часть 3 статья 3 Жилищного кодекса РФ); статьей 30 ЖК РФ, устанавливающей безусловное право пользования жилым помещением со стороны собственника, статьей 12 ГК РФ, допускающей такой вид защиты гражданских прав, как самозащита права.

Ситуация осложняется тем, что высшие судебные органы, разъясняя положения ГК РФ в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», указали, что при разрешении дел о вселении в жилое помещение следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать в точности долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как следствие, в каждом конкретном случае решение суда по делу о вселении в жилое помещение собственника малозначительной доли или о нечинении препятствий со стороны собственника большей доли является непредсказуемым. Так, например, суды могут удовлетворить иск собственника 1/10 доли в трехкомнатной квартире о вселении, основываясь на том, что тот фактически уже вселился в спорную квартиру, является ее собственником и жилище является неприкосновенным (см., например, решение Люберецкого городского суда Московской области от 15.11.2007 по делу № 33-4014 или постановление Президиума Мосгорсуда от 17.02.2010 № 17; апелляционное решение Симоновского районного суда г. Москвы от 01.12.2008).

В некоторых случаях суды также ссылаются на статью 1 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», в соответствии с которой ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона, а также статью 209 ГК РФ. Представляется, что это является следствием неверной трактовки Определения ВС РФ от 10.10.2007 по делу № 5-Г07-76, устанавливающего основания для регистрации собственника в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности, при отсутствии согласия других сособственников.

Хотя статья 6 ФЗ Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» предусматривает уведомительный характер регистрации по месту жительства, основания для вселения в жилое помещения и для регистрации там по месту жительства согласно действующему законодательству различны. Поэтому представляется, что применение логики, приведенной ВС РФ в указанном выше определении, при разрешении дел о вселении в жилые помещения недопустимо.

Тем не менее в большинстве случаев суд приходит к выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений между сособственниками невозможно, то вселение владельца незначительной доли не допускается (см., например, Определение Мосгорсуда от 15.05.2009 по делу № Л1 44Г-95; Определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу № 33-21214). Решение об отказе основывается на том, что в совокупности с правилами статьи 288 ГК РФ право пользования имуществом, установленное статьей 247 ГК РФ, не носит абсолютного характера и ставится в зависимость от порядка пользования, установленного соглашением сособственников (см., например, Определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу № 33-9235; определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу № 33-16422).

При этом вопрос о компенсации владельцу такой доли суд по своей инициативе не разрешает. Как следствие, фактически владелец незначительной доли лишен возможности как бы то ни было использовать принадлежащее ему имущество. Выходом может стать только заявление требования о выплате компенсации в отдельном процессе. Однако такое требование не всегда удовлетворяется судом, что нельзя признать правильной или хоть сколько-нибудь обоснованной практикой.

Например, Определением Мосгорсуда от 16.12.2010 было оставлено в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о присуждении ежемесячной компенсации за пользование жилым помещением, заявленных собственником незначительной (1/4) доли. Ранее в удовлетворении требований о вселении и определении порядка пользования жилым помещением также было отказано. Суд обосновал свою позицию следующими аргументами:

— расчет стоимости аренды одного метра квадратного был произведен из расчета пользования общей, а не только жилой площадью. При этом Мосгорсуд не учел, что фактически собственник 3/4 долей в квартире использует не только жилую площадь, но и площадь общего пользования. Суд также не воспользовался своим правом на назначение экспертизы по собственной инициативе.

— статьи 606, 607 ГК РФ не допускают аренду долей в праве собственности. При этом суд проигнорировал подлежащий применению пункт 2 статьи 247 ГК РФ, прямо устанавливающий право на получение компенсации;

— информированность истца о невозможности реализации жилищных прав при приобретении доли в квартире. Данное обстоятельство вообще не имеет никакого юридического значения.

По всей видимости, суд пытался противодействовать злоупотреблению гражданскими правами со стороны собственника незначительной доли. Однако приведенная выше аргументация не имеет никакого отношения к возможности применения статьи 10 ГК РФ, основания для применения которой и следовало бы, на наш взгляд, выяснять при разрешении такого рода исковых требований.

По требованиям о взыскании компенсации устоявшаяся судебная практика отсутствует. Например, решением Мособлсуда от 11.10.2011 по делу № 33-22903 отменено решение суда первой инстанции, аналогичное приведенному выше.

Однако не основанные на законе судебные акты могут считаться неплохой альтернативой решениям судов, которые формально следуют букве закона, но фактически никак не разрешают спорные правоотношения и лишь увеличивают правовую неопределенность. Примером таких судебных актов можно считать решения, которыми удовлетворяются требования истца о вселении и отказывается в определении порядка пользования квартирой, поскольку жилого помещения, соответствующего доле истца, в квартире не имеется (см., например, решение от 16.05.2011 Бабушкинского районного суда по делу № 2-92211).

Право на регистрацию по месту жительства

Решение о вселении может иметь практическое значение только для реализации собственником незначительной доли права на регистрацию по месту жительства в спорной недвижимости. По данному вопросу устоявшаяся судебная практика также отсутствует, несмотря на то что ВС РФ выразил свою позицию по данному вопросу со ссылкой на судебный акт Конституционного суда РФ.

Определением ВС РФ от 10.10.2007 по делу № 5-Г07-76 был признан не действующим пункт 2.2.3. Постановления правительства Москвы от 31.10.2006 № 859-ПП «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», которым при вселении по месту жительства в жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, было предусмотрено представление гражданами соглашения собственников жилого помещения об определении порядка пользования жилыми помещениями, предусматривающего выделение в пользование отдельной комнаты (в случае вселения граждан, которым по праву собственности принадлежит доля жилого помещения и которые не являются членами семьи собственника или собственников) либо решения суда.

Однако судебная практика при разрешении конкретных дел противоречива. В некоторых случаях суд прямо разделяет право на вселение и право на регистрацию в жилом помещении. Так, например, в Определении от 15.07.2010 по делу № 33-16422 Мосгорсуд отказал во вселении владельца незначительной доли в квартире и вместе с тем отказал во встречном иске о прекращении регистрации по месту жительства.

С другой стороны, в административной практике владельцам долей могут отказывать в регистрации по месту жительства при отсутствии согласия сособственников на вселение, и суды оставляют такие отказы в силе (см., например, определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу № 33-9235).

Очевидно, что разнообразие судебной и административной практики связано с коллизией законов, универсальное разрешение которой в рамках действующего законодательства отсутствует. Попытка создать некий ориентир для решения вопроса о допустимости регистрации собственника незначительной доли в квартире прослеживается в упомянутом выше законопроекте. Предлагается ограничить возможность регистрации в жилом помещении лиц, не являющихся собственниками и их близкими родственниками, если в таком случае на одного человека будет приходиться менее учетной нормы жилой площади. Таким образом, регистрация собственника допускается независимо от того, приходится ли на него учетная норма жилой площади. Однако представляется, что эта формулировка усложнит ситуацию еще больше, поскольку не разрешается вопрос о связи между регистрацией и реальным вселением в жилое помещение.

Как было упомянуто выше, подходы судов к вопросу о возможности вселения владельца незначительной доли влияют также на порядок распоряжения таким видом собственности, как незначительная доля в жилом помещении.

Принудительный выкуп незначительной доли

Общий порядок распоряжения долями установлен статьями 246, 250 ГК РФ. Однако специфика, связанная с распоряжением микродолей, иначе говоря, незначительной долей, связана с применением положений статьи 252 ГК РФ. Данная статья устанавливает право сособственников требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если же выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, устраняется выплатой соответствующей компенсации. При этом часть 4 статьи 252 ГК РФ устанавливает два основания выплаты такой компенсации. Первое — это согласие выделяющегося собственника. Второе — выплата компенсации по решению суда без согласия сособственников при наличии следующих условий: незначительность доли; невозможность реального выделения; отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.

В некоторых случаях положения абзаца 1 пункта 4 статьи 252 ГК РФ трактуются судами таким образом, что при невозможности выдела доли в натуре выделяющийся сособственник не вправе требовать от другого сособственника выкупа его доли, а может лишь продать свою долю третьему лицу (см. решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 18.06.2007 и Определение Московского городского суда от 07.08.2007). Очевидно, что в таких случаях суды руководствуются недопустимостью «насильного» обременения остающегося собственника дополнительной собственностью. Однако недопустимо подменять правоотношения, возникающие на основании статьи 252 ГК РФ, правоотношениями, возникающими в порядке, предусмотренном статьями 246 и 250 ГК РФ. Эта логика положена в основу, например, определения СК Мосгорсуда от 04.03.2011 по делу № 33-3794.

Основная же масса проблем возникает при применении абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Судебная практика непредсказуема и противоречива в отношении условий, при которых допускается принудительный выкуп незначительной доли. Прежде всего, встает вопрос о том, какая доля признается незначительной.

В каждом конкретном случае данный вопрос решается исходя из фактических обстоятельств дела. Как правило, незначительной доля признается в том случае, если в квартире отсутствует жилая комната, сопоставимая по размеру с жилой площадью, на которую вправе претендовать сособственник исходя из размера своей доли. Поэтому в некоторых случаях суд может признать незначительной 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, например однокомнатную квартиру.

Также от фактических обстоятельств дела зависит признание отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества. Как правило, при разрешении данного вопроса суды учитывают наличие в собственности иного жилого помещения, фактическое проживание сособственника в спорном помещении. Сам факт регистрации в спорном помещении на позицию суда влияния не оказывает.

Критерии возможности реального выделения доли установлены на уровне постановления ВС РФ. Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» (в ред. от 21.12.1993) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Основная же сложность связана с тем, при каких условиях вообще допускается рассмотрение вопроса о таком принудительном выкупе доли.

В течение длительного времени судебная практика складывалась таким образом, что принудительный выкуп доли допускался только в тех случаях, когда сам владелец незначительной доли заявлял исковые требования о выделе его доли в натуре. В 2006 году ВС РФ вынес определение от 24.10.2006 № 56-В06-17, в котором указал: «Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности…».

Впоследствии свое мнение о возможности применения правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ лишь в отношении участника, заявившего требования о выделе своей доли, высказал КС РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-О-О. КС РФ прямо указал, что «закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли.

Тем не менее в 2008 году ВС РФ опубликовал свое определение от 2006 года в Бюллетене Верховного Суда РФ № 11 от 28.11.2008, тем самым прямо указав нижестоящим судам на свою позицию при разрешении данной категории дел, несмотря на то что она прямо противоречит мнению КС РФ.

Впоследствии КС РФ в ряде своих определений поддержал ранее высказанную им точку зрения (см. Определение КС РФ от 19.02.2009 № 102-О-О; определение от 13.10.2009 № 1359-О-О; определение КС РФ от 19.10.2010 № 1322-О-О). В то же время судебная практика судов общей юрисдикции складывалась сообразно позиции ВС РФ (см. определение СК Мособлсуда от 11.01.2008 по делу № 33-4014; определение СК Мособлсуда от 29.10.2009 по делу № 44г-17/10 и многие другие).

В некоторых случаях иск о вселении необоснованно трактовался судами как идентичный иску о разделе имущества, находящегося в общей собственности. В результате судом выносилось решение о выкупе незначительной доли по встречному иску собственника большей доли. Недопустимость такой трактовки, как правило, подтверждается судами вышестоящей инстанции (см., например, постановлению Президиума Могорсуда от 17.02.2010 № 17)

Мнения КС РФ и ВС РФ «встретились» только при вынесении ВС РФ определения от 07.12.2010 № 30-В10-9, где Верховный Суд воспроизводит позицию КС РФ.

Однако ив настоящее время судебная практика нижестоящих инстанций не является устоявшейся. В качестве примера решений, выбивающихся из общего направления, заданного ВС РФ и КС РФ, можно привести Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.03.2011 № 33-3570/2011, которым было удовлетворено требование о признании долей незначительными и о прекращении права собственности на них, принудительной выплате компенсации.

Возвращаясь к законопроекту «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» приходится сделать вывод, что запрет на формирование микродолей в результате сделок по отчуждению долей может способствовать противодействию злоупотреблению участниками долевой собственности гражданскими правами. Однако чаще всего микродоли или незначительные доли в праве собственности на жилые помещения появляются не в результате злоупотребления правом, а вследствие наследования или приватизации многонаселенной квартиры, то есть в тех случаях, которые исключаются из-под действия предлагаемых изменений. Предлагаемые изменения не только не решат возникающие проблемы при правовом регулировании правового режима микродолей, но и усугубят их, ограничив уже существующие доли в гражданском обороте.

ВНИМАНИЕ!

1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее

Источник