Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.
При каких условиях можно выделить доли?
Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.
В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.
Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.
По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.
Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.
При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.
Особенности продажи долевой собственности
Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.
Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Почему сложно пользоваться вашей долей
Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.
Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.
Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.
В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.
Что можно сделать с долей
Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.
Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.
Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.
Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.
Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.
Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.
Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.
Я вижу такие плюсы найма:
Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.
Как я покупаю квартиру по частям
Потому что не хотелось влезать в ипотеку
Мы с мужем покупаем квартиру по долям. Сейчас нам осталось купить еще одну — и квартира целиком станет нашей.
После брака мы с мужем задумались о собственном жилье. Подаренные на свадьбу деньги отложили на первоначальный взнос и хотели брать ипотеку. Но передумали.
Расскажу, как мы решаем свой жилищный вопрос без кредитов и рассрочек.
Почему мы решили покупать доли в квартире
У нас есть план — переехать в свой дом, который хотим построить с нуля. В среднем сотка земли в Иванове стоит 250 тысяч рублей, а для наших нужд нужен участок не меньше 10 соток. Бюджет на строительство — еще 2 млн рублей. У нас не было ни таких денег, ни своего жилья. Поэтому мы решили сначала приобрести квартиру, а потом уже копить на землю и дом.
Чтобы купить квартиру, тоже требовались деньги. За год мы накопили только 150 тысяч рублей, еще 200 тысяч нам подарили родители на свадьбу. Но на целую квартиру этого не хватало. Мы живем в Иванове, где обычная однокомнатная квартира площадью 45 м² на вторичном рынке в среднем стоит 1,9 млн рублей. У нас было два варианта: взять ипотеку или купить комнату.
Вариант с ипотекой. Мы не могли взять ипотеку сразу, поскольку муж работал неофициально и не мог подтвердить доход. Я в тот момент получала МРОТ — 10 тысяч рублей. С такими данными у нас был бы слишком высокий первоначальный взнос — 50—60% от стоимости квартиры. Мы посчитали в ипотечном калькуляторе, сколько в итоге денег отдадим банку. Получалось, что переплата в любом случае будет больше миллиона. Нам стало жалко столько переплачивать.
Расчеты по кредиту на 15 лет на сумму 1 900 000 Р без подтверждения дохода в 2017 году
| Банк | Ставка | Первоначальный взнос | Ежемесячный платеж | Переплата |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,5% | 30,3% | 12 344 Р | 1 638 402 Р |
| ВТБ | 10% | 30% | 12 835 Р | 1 750 457 Р |
| Кранбанк | 8,75% | 50% | 8395 Р | 1 064 911 Р |
Если бы мы брали кредит сейчас, то ситуация была бы ненамного лучше. Хотя мы и подходим под программу «Молодая семья», ставки для нас все равно слишком высокие.
Вариант с комнатой. Тогда мы жили в семейном общежитии, где душ и кухня одни на восемь комнат, а туалет — на четыре комнаты. Условия нам не нравились, но в целом мы рассматривали вариант просто купить комнату в квартире, и однажды поехали на просмотр. По документам с комнатой все было в порядке, но меня смутили маленькие ванна и кухня — 4 и 6 м² соответственно. Вдобавок на потолке в комнате были следы плесени.
Мы посмотрели рынок и поняли, что за 350—600 тысяч рублей мы можем купить вместо комнаты долю в квартире, но с лучшими условиями. В объявлениях я часто видела указание, что продается не комната, а именно доля. В какой-то момент я решила разобраться, что вообще это значит.
Что такое доля в квартире
Долевая собственность возникает, когда у квартиры больше одного собственника и у каждого из них определена доля.
Доли можно определить двумя способами:
Меньше рисков и сложностей, когда покупаешь реальную долю, то есть выделенную в натуре. Тогда нет споров, кто из собственников в какой комнате будет жить, потому что все знают: по документам твоя доля — вот эта конкретная комната.
Хуже обстоят дела с идеальной долей. В этом случае нужно договариваться с другими собственниками, кто и в какой комнате будет жить согласно своей доле. Могут попасться несговорчивые соседи, поэтому разбираться придется через суд.
Судебных решений на эту тему много. Например, супруги развелись — и мать с сыном стали по суду оспаривать у отца, в каких комнатах им жить. Так произошло, поскольку каждому принадлежала треть квартиры, но доли не были выделены в натуре.
Еще пример: после смерти матери двое ее детей получили равные доли в квартире. Но сестра заняла со своей семьей всю квартиру и отказывалась пускать туда брата. Суд вынес решение о его вселении и определил, кто в какой комнате будет жить.
Ванная с туалетом, кухня и коридор — это места общего пользования. Но о том, как ими пользоваться, тоже придется договариваться с соседями.
В Тинькофф-журнале есть подробная статья о том, как правильно продавать или покупать долю. Я расскажу про свой личный опыт.
Как мы искали квартиру для покупки доли
Мы искали квартиру, где другие хозяева вообще не живут: хотели владеть небольшой долей и при этом жить в квартире одни. В таком случае вообще не нужно договариваться с соседями, кто и как пользуется ванной, кухней и так далее.
Изначально хотели найти выделенную комнату в натуре. Но смущало состояние таких комнат, а также цены на них. Поэтому в итоге мы согласились на вариант с идеальной долей — когда по документам никакая конкретная комната за долей не закреплена.
Еще у нас были другие критерии для поиска.
Район. В Иванове мы выбрали район Сортировка: рядом лес и река, много деревьев и всего несколько остановок от центра города. Когда задали район, количество предложений в общей базе сразу резко сократилось.
Газовая колонка. В Иванове горячую воду часто дают с перебоями, поэтому мы хотели автономности. С электрическим бойлером счета за электричество слишком большие, поэтому газовая колонка казалась оптимальным решением.
Дом до пяти этажей. Мы не рассматривали новостройки и многоэтажки, поскольку больше любим малоэтажную застройку, в идеале — не больше двух этажей. Большинство квартир в таких домах — коммунальные. Один собственник встречается редко.
Как мы купили первую долю в квартире
Мы продолжали жить в общежитии и постоянно мониторили «Авито», «Циан», «Юлу» и «Ивановскую барахолку». В сентябре 2017 года увидели объявление, что продается комната в трехкомнатной квартире в двухэтажном доме. В описании было указано, что остальные собственники в квартире не живут. Потенциально это означало, что можно будет договориться о покупке и их долей тоже. Мы получили устное согласие остальных собственников еще до покупки доли. Также в объявлении было указано, что все документы готовы к продаже.
мы заплатили за первую долю в квартире
На личном опыте я поняла, что обычно долю и комнату выставляют примерно за одинаковую цену. Но если продают именно долю в праве, а не конкретную комнату, то состояние жилья, как правило, лучше. Вероятно, это связано с тем, что люди меньше хотят брать доли и продавцы так пытаются завлечь покупателей. Например, наш продавец перед продажей переклеил обои в комнате и обил пол.
Когда мы устно согласились выйти на сделку и договорились на октябрь, обнаружилась главная проблема: хозяин доли не получил согласия остальных собственников жилья на продажу. Если один собственник продает долю, то по закону у остальных есть право на ее преимущественную покупку.
Можно рассылать почтовые уведомления по месту регистрации каждого владельца и ждать месяц без ответа — или получить их письменное согласие на продажу. Это нужно, чтобы задокументировать, что другие собственники знают о продаже доли и не возражают. Еще других собственников можно привести к нотариусу, который проводит сделку.
Всего в нашей трехкомнатной квартире было шесть собственников:
Пожилую женщину отыскали легко: ее сын периодически проверяет комнату, поэтому у продавца был его номер телефона. Вторую семью искали полмесяца: ее контактов ни у кого не было, в квартире они давно не появлялись. В итоге номер помог найти сын пожилой женщины.
Оказалось, что помимо взрослых во второй комнате собственниками являются также дочери 8 и 15 лет. В этом случае нашему продавцу требовалось согласие опеки, что такая сделка не ущемляет права несовершеннолетних собственников. Чтобы избежать этого, мы с собственником решили отправить телеграммы с уведомлением о продаже комнаты на их адрес. По закону, если соседи захотят приобрести эту долю, в том числе для несовершеннолетних детей, они должны ответить на телеграмму в течение месяца. Если доля не нужна — достаточно не отвечать или не забирать телеграмму. Так наша сделка задержалась еще на два месяца. Соседи не ответили.
Пока мы ждали, продавец предложил нам заселиться в квартиру до сделки, так как мы обещали хозяйке комнаты съехать из общежития. Я хотела составить договор аренды и оплатить эти два месяца, но в итоге мы остались жить бесплатно и без бумаг.
Как мы и договорились со всеми собственниками, никто на телеграммы не ответил. Это означало, что нам можно заключать сделку купли-продажи доли.
28 декабря мы наконец поехали в нотариальную контору. По закону, если продается только одна доля из нескольких, сделку обязательно нужно проводить через нотариуса. Нас это успокаивало, потому что нотариус сам проверяет документы и дееспособность продавца.
Сами мы дееспособность продавца проверить не смогли: когда мы задали этот вопрос, он отреагировал очень эмоционально. Сказал, что без обязательств пустил нас жить в квартиру до сделки, а мы такие неблагодарные. Если бы оказалось, что он недееспособный, то его родственники или опекуны могли бы потом оспорить сделку в суде.
Документы, которые нужны при покупке доли
От продавца нотариус потребовал:
В результате мы получили на руки:
Мы не успели в МФЦ с документами до конца декабря, поэтому за выпиской из ЕГРН обратились уже после новогодних праздников — и получили ее 13 января.
С ноября 2017 года вместо 5500 Р за аренду комнаты в семейном общежитии мы платим только 3000 Р за коммуналку. На электричество у нас свой счетчик, за газ и воду платим без счетчиков, по тарифу, исходя из площади и прописанных в доле. Остальные платежи рассчитываются исходя из размера доли в пересчете на квадратные метры.
Вторая доля
В 2017 году, когда покупали первую долю в квартире, мы спросили остальных соседей, согласны ли они продать свои доли. Они предварительно согласились. Мы начали копить — и через семь месяцев готовы были выйти на вторую сделку. Решили купить долю семьи с двумя детьми, занимавшей вторую комнату.
Вторую долю мы покупали дольше, чем первую, поскольку нашлись подводные камни: семья купила эту долю на материнский капитал и выделила доли несовершеннолетним детям.
По закону, чтобы продать такую долю, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку с долями несовершеннолетних. Так опека следит, чтобы права детей не нарушили.
Через два месяца, в августе 2018 года, мы вышли на сделку у нотариуса. В этот раз документы подписывали помимо меня еще трое: отец, мать и дочь 14 лет. За ребенка 8 лет документы подписывали родители как представители. Получилось, что каждую бумажку подписывали по четыре раза.
стоило оформить у нотариуса согласие мужа на покупку доли
Мы получили такой же пакет документов для регистрации, как и в сделке с первой долей. Кроме этого нам отдали распоряжение опеки о разрешении на совершение сделки. Его нужно было вместе с остальными документами подать в Росреестр.
Почему покупать квартиру по долям рискованно
Покупка квартиры через последовательную покупку в ней долей — не самая частая история. Обычно такие квартиры не продаются как раз из-за конфликта собственников. Кто-то хочет забрать всю квартиру, а другой собственник не хочет продавать свою долю или не согласен с ценой. Поэтому конфликт переходит в суд и длится годами.
Во всей истории этот момент — самый тонкий и опасный. Хорошо, когда собственники долей в квартире — адекватные люди, которые просто хотят получить деньги и избавиться от проблемного имущества. Но нередко долями в таких квартирах владеют профессиональные квартирные аферисты. Они покупают их, чтобы или завладеть всей квартирой, или продать свою долю втридорога тому, кто захочет купить квартиру целиком.
Нужно оценить риск: чем больше долей в квартире будет принадлежать вам, тем выше вероятность, что владелец последней доли запросит с вас далеко не рыночную стоимость. Он будет понимать, что вы уже понесли расходы, а квартира все еще не ваша целиком. Да, у вас будет преимущественное право покупки его доли. Но есть масса вариантов — не очень законных, но возможных, — при которых преимущественное право можно обойти. Об этом мы уже писали в отдельной статье.
Пока вы как минимум шесть месяцев будете оспаривать сделку дарения в суде, соседи сделают вашу жизнь невыносимой. Это очень распространенный способ шантажа владельцев доли. Правда, обычно он направлен на то, чтобы вы свои доли вообще продали. Но может быть и на то, чтобы вы купили чужую долю дороже, чем собирались изначально.
Если у вас нет денег покупать сразу все доли, единственный способ застраховаться от таких историй — подписывать предварительные договоры купли-продажи долей со всеми собственниками. Это сложнее: нужно договориться со всеми собственниками сразу. Зато есть хотя бы какая-то гарантия, что собственник последней доли не попросит за нее тройную цену или не откажется в принципе ее продавать.
Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре, но желательно оформить у нотариуса: это облегчит жизнь, если придется обращаться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Однако в предварительном договоре нужно указать цену и сроки оплаты. Это проблематично, если вы сами не знаете, по какому графику и сколько готовы платить.
Что мы имеем сейчас
Сейчас, зимой 2019 года, мы владеем 61% квартиры. Нам осталось выкупить только одну долю, но пока неизвестно, когда это произойдет. Собственница третьей доли — пожилая лежачая женщина, которую мы ни разу не видели. Сама она продавать долю не готова, хотя ее сын согласен, поэтому нам остается только ждать.
квартиры принадлежит нам зимой 2019 года. Осталось выкупить последнюю долю
Это единственный минус при нашем способе покупки жилья. Нам уже хочется начать полноценный ремонт в квартире. Но вкладывать деньги в кухню и санузел, которые по закону общие, рискованно: потом за наш же ремонт продавцы оставшейся доли могут запросить с нас больше денег.
С другой стороны, трехкомнатные квартиры в двухэтажных домах с узаконенной газовой колонкой в нашем районе стоят 2—2,5 млн рублей. Мы же надеемся, что наша обойдется не дороже 1,8 млн.