Что ожидать на рынке недвижимости в 2021 году
Что изменится в жизни владельцев недвижимости в декабре 2021 года
Законодательная система постоянно подвергается изменениям и корректировкам. В декабре 2021 года в силу вступает ряд документов, которые касаются недвижимости. Они регулируют вопросы налога на имущество, аренды земли, земельных границ, строительства частных домов, объектов культурного наследия и детских площадок.
Вместе с экспертами рассказываем, как будут работать новые законы и что изменится в жизни россиян с 1 декабря 2021 года.
Налог на имущество
Российские граждане должны были до 1 декабря 2021 года заплатить налог на имущество. Это касается, в частности, собственников дач, домов, квартир, земельных участков, транспортных средств, а также гаражей.
Оплату можно внести несколькими способами: через портал госуслуг, с помощью сайта ФНС, через банковское приложение или платежный терминал, рассказал основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры» Сергей Соловьев. По его словам, за опоздание с уплатой налога придется оплачивать пеню — в размере 1/300 от текущей ключевой ставки Центробанка, действующей за каждый календарный день просрочки.
Читайте также:
Объекты культурного наследия
С 1 декабря 2021 года начинает действовать закон, согласно которому в выписках из реестра объектов культурного наследия, выдаваемых физическим и юридическим лицам, появится больше сведений. Туда будут включены данные о принятии памятников на государственную охрану, о территориях, зонах охраны, защитных зонах, предметах охраны объектов культурного наследия, пообъектном составе ансамблей и достопримечательных мест, а также изображения памятников культуры.
«Нововведение направлено на популяризацию культурного наследия. Кроме того, новый закон повысит информированность российских граждан об ограничениях хозяйственной и строительной деятельности в границах территорий памятников истории и культуры», — уточнил Соловьев.
Читайте также:
Охотничьи угодья
С 9 декабря 2021 года вступает в силу закон, согласно которому права на участки, используемые как охотничьи угодья, можно будет передавать третьим лицам, а для продления срока аренды больше не потребуется участие в аукционе. При этом гражданин, который отчасти становится субарендатором, должен получить на это разрешение от регионального органа исполнительной власти, отметил партнер юридической компании «Бугров и партнеры».
Определять минимум площади охотничьих угодий, допустимых в такое пользование, будет Министерство природы, которое уже подготовило охотхозяйственные соглашения, отметил Соловьев. Также, по его словам, в рамках нововведения будет создан реестр недобросовестных арендаторов.
Читайте также:
Детские площадки
С 1 декабря завершится переходный период согласно техрегламенту Евразийского экономического союза, который касается вопроса безопасности в отношении установки детских игровых площадок во дворах многоэтажных домов. «Если раньше разрешалось выпускать в оборот качели, домики, горки и другое оборудование, не прошедшее процедуру получения оценки соответствия, опираясь на старый регламент, то теперь категорически запрещено. Обновленный регламент устанавливает требования в отношении производства, монтажа, эксплуатации и даже утилизации установок», — отметил Соловьев.
Контроль за произведенным и установленным ранее оборудованием проводиться не будет. «Нововведение коснется покрытия, а также самих комплексов детских игровых площадок, впервые выпускаемых с декабря этого года. Оборудование должно соответствовать всем требованиям и подлежит сертификации. Детская площадка должна быть безопасной для пользования и нетоксичной», — уточнил юрист.
Читайте также:
Земельные границы
С 9 декабря 2021 года начнет действовать закон, согласно которому требования к отображению на картах госграницы и территории регионов страны будет определять не только Минобороны, но и Росреестр. А за соответствием и точностью работы ведомств будут наблюдать органы федерального государственного геодезического надзора. Сегодня Росреестр контролирует нанесение границ и территорий, отражение отдельных субъектов на планах и официальных атласах, отметил юрист. При этом, по его словам, ведомство отмечает нередкие случаи несостыковок.
«До появления нового закона отсутствовали эффективные механизмы, препятствующие ненадлежащему отображению на картографических материалах границ и территорий России. Появление таких материалов в интернете и мобильных приложениях могли привести к возникновению социальных конфликтов между населением соседних субъектов. Кроме того, искажение сведений о границах территории в зарубежных источниках может обострять обсуждение неразрешенных вопросов международного характера» — объяснили в Росреестре.
Читайте также:
Индивидуальные дома
Еще одно нововведение, которое, по заявлению Минстроя России, планируется принять в декабре 2021 года, — это закон о строительстве индивидуальных жилых домов с использованием счетов эскроу. Основные задачи, которые решит законопроект в случае принятия, — это придание определенного статуса территориям комплексной малоэтажной застройки, пояснила юрист, заместитель генерального директора Amulex.ru Юлия Галуева
«Многочисленные поселки, в которых возводятся коттеджи и таунхаусы, будут застраиваться в порядке, регламентированном законом, а на общие территории устанавливается право общей долевой собственности. При этом застройщик обязан будет не только подготовить проект, но и сделать его публичным. Чтобы защитить инвестиции граждан, расчеты по таким объектам предусмотрены с использованием эскроу-счетов. После окончания строительства собственники объектов недвижимости будут строить свои взаимоотношения с учетом требований Жилищного кодекса к общему имуществу собственников», — резюмировала Галуева.
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Фото: Александр Чиженок / Коммерсантъ
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
Фото: Антон Белицкий / Коммерсантъ
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»