Что обозначает комиссия при аренде квартиры
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Что проверить перед арендой жилья: чек-лист бдительного квартиранта
В России культура сдачи жилья внаем только начинает развиваться. Показывая квартиры, собственники утаивают, что диван продавлен, а кран течет. Проблемы вскрываются уже после заселения, и их приходится решать арендатору.
Еще есть риск нарваться на мошенников: под видом владельцев они сдают чужое жилье, а спустя пару дней квартирантов выселяет реальный собственник. Рассказываем, что нужно проверить перед арендой квартиры, чтобы не оставить шанса обманщикам.
📝 Право собственности
Чтобы исключить мошенничество, попросите показать выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.
Обратите внимание, сколько всего собственников: если их несколько, то договор аренды либо подписывают все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. Еще бывает, что квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов и брачного договора нет. В таком случае для сдачи ее в аренду нужно согласие второго супруга.
Если опасаетесь, что вам показали поддельные документы, закажите выписку из ЕГРН самостоятельно
🙍♂️ Документы владельца
Если собственник живет за границей или занят, квартиру за него может сдавать родственник или помощник.
В таком случае у его представителя должна быть нотариальная доверенность, которую можно проверить, или посреднический договор. Убедитесь, что паспортные данные и адрес квартиры совпадают, доверенность не просрочена, а в договоре написано: у представителя собственника есть право заключать договор
🚿 Сантехника
Сантехника — самая уязвимая часть в любой квартире. Жить со сломанным бачком или капающим краном некомфортно, а на вызов мастера придется потратить время и деньги.
Так что проверьте исправность кранов, шланга от стиральной машины, бачка унитаза и прочего. Важно, чтобы нигде не текла вода, на стенах не было следов плесени и пятен от сырости, а вода в ванне и раковинах быстро уходила
🔌 Розетки
Возьмите на осмотр квартиры зарядку от телефона и проверьте все розетки. Так вы узнаете, все ли работает, и при необходимости договоритесь с владельцем о замене.
Еще благодаря этому можно заранее понять, сколько всего в квартире розеток и насколько удобно они расположены. Может выясниться, что в комнате розетка всего одна и та — за шкафом, поэтому потребуется удлинитель
🚪 Окна и двери
Главное — окна и двери должны без проблем открываться и закрываться, от них не должны отваливаться ручки и замки.
В старых домах с деревянными окнами бывают щели, из-за которых зимой в квартире очень холодно. Если собираетесь снять такую квартиру, внимательно осмотрите рамы: есть ли на них следы клейкой ленты и ваты, дует ли, когда прикладываешь руку.
Если до вас в квартире уже жили арендаторы, то лучше поменять дверные замки — обговорите это с владельцем
🪑 Мебель
Убедитесь, что шкафы легко открываются и закрываются, а из них не вываливаются полки и ящики. Проверьте, что диван раскладывается и на нем удобно лежать.
Если какая-то мебель явно в плохом состоянии, например кровать продавлена и из нее торчат пружины, поговорите с владельцем о замене.
Чаще всего поступают так: арендатор покупает новую мебель самостоятельно и вычитает ее стоимость из ежемесячной платы
📺 Бытовая техника
Важно, чтобы холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина и другая бытовая техника были в исправном состоянии. Иначе их придется сдавать в ремонт.
Для проверки попросите владельца включить приборы на пару минут. Заодно обговорите с ним, как поступите, если вдруг сломается стиральная машина или перегорит тостер, — лучше всего прописать это в договоре
📶 Интернет
Бывает, что в квартире уже проведен интернет. Тогда собственник дает вам номер договора, логин и пароль от личного кабинета — и вы сами платите за интернет и при необходимости меняете тариф.
Если в квартире интернета нет, то вам даже лучше: сможете сами выбрать провайдера. Для заключения договора с ним документы на квартиру не нужны, достаточно вашего паспорта
💰 Условия найма
Обговорите с собственником условия найма: сколько вы платите в месяц, нужен ли залог и в каких случаях он не возвращается, сколько стоят коммунальные услуги и кто за них платит.
С коммуналкой возможны несколько вариантов: она уже включена в арендную плату, вы платите за услуги ЖКХ сами или отдаете квитанции владельцу вместе с деньгами.
Если состояние квартиры не устраивает, можно поговорить с владельцем о ремонте в счет арендной платы
🤦♀️ Адекватность владельца
Все люди разные: одни не приходят в квартиру месяцами, другие считают своим долгом дважды в неделю проверять квартирантов.
Спросите у владельца, как он видит ваше дальнейшее общение, как часто планирует приходить и будет ли предварительно звонить. Возможно, он собирается привозить к вам старые вещи, которые ему жалко выбрасывать, или не даст вам очистить квартиру от хлама. Ответы помогут вам составить впечатление о человеке
🏠 Договор
Адрес квартиры, стоимость аренды, дату внесения денег, права и обязанности сторон прописывают в договоре найма.
К нему обязательно нужен передаточный акт, в котором зафиксировано состояние квартиры, — без него договор не исполняется.
Чтобы составить договор, необязательно обращаться к юристу — это можно сделать самостоятельно по инструкции
🇷🇺 Как научиться жить в России
Эти статьи пригодятся, если планируете снять квартиру:
Квартирант: ходит с зарядкой от телефона, проверяя все розетки.
Владелец:
rm, В реальной жизни 90% арендодателей после того, как увидят желание проверить все розетки и подвигать все ящики решат, что есть смысл просто сдать другим.
Просто это огромный «звоночек» что жилец проблемный и будет доставлять хлопоты
После одного прецедента стал всегда спрашивать, не выставлена ли квартира на продажу и нет ли планов у собственника ее продать в обозримом будущем. А параллельно проверял, нет ли этого объекта на популярных досках объявлений по недвижимости в числе предлагаемых к продаже. Раз на этом обжёгся, когда вселился к ушлой дамочке, которая решила подзаработать, пока квартира продаётся. Естественно, съехал оттуда по окончании оплаченного месяца, а пока жил, просто не пускал туда посторонних. Потому что платил не за проходной двор. Но было неприятно. Да и каждый лишний переезд — это расходы. По тем же соображениям отказался от варианта, хозяин которого собирался продавать его через год.
Не лишним считаю также проверить наличие долгое по ЖКУ, сейчас это можно сделать онлайн, да и попросить показать самый свежий счёт всегда можно. Какая-то задолженность может и висеть — дело житейское. Но обязанность собственника — вывести ее в ноль по дату вселения, как и арендатора, если это не входит в стоимость аренды — по дату выселения.
Ruslan, у меня похожая ситуация была, я заехала в квартиру, все было в порядке. И в один день мне звонит риэлтор спрашивать разрешения на показ Квартиры будущим покупателям. Один раз они вообще зашли тогда, когда меня дома не было, объясняя это тем, что не дозвонились.
На мой вопрос Хозяйке о том, почему не сказали, что она продаётся, она отмахнулась, мол, да не переживай, давно продаётся, неизвестно когда продастся.
К мебели я бы еще добавила: отодвинуть диван и проверить на отсутствие клопов (особенно если комната или старый фонд).
P.S. Возможно, что это актуально больше для Санкт-Петербурга, т.к. у нас большое количество коммунальных квартир и город не сильно торопится решить эту проблему.
Кристина, не только. Находил во многих городах и часто зависит не от фонда. Достаточно одному жильцу занести и все, пропал дом.
Спрашивал у этого хозяина, зачем он такое представление устраивает при сдаче квартиры. Он объяснил это тем, что живёт за городом, ему удобно сделать квартиру чуть дешевле, собрать пул людей на просмотр, и за один раз выбрать себе жильца и больше не приезжать. Реально удобно.
Всё о том, что значит комиссия при съеме квартиры: за какие услуги платят риэлтору и сколько составляет эта сумма?
Чтобы снять квартиру или сдать жилье, необязательно обращаться к риэлторам. Тем не менее услуги посредника облегчают поиски квартир и клиентов, поэтому подавляющее большинство собственников и нанимателей обращаются к ним. За свои услуги они берут комиссию.
Кто ее должен оплачивать, от чего зависит ее размер и как грамотно оформить оплату вознаграждения? Что это такое — комиссия при сдаче (снятии) квартиры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
За что платят риэлтору?
Комиссия — что это такое? Это гонорар за услуги агентства недвижимости. Она выплачивается риэлтору единожды после полного оказания помощи в поиске жилья или клиента. Обычно расчет с агентом происходит в день подписания договора найма между владельцем квартиры и нанимателем.
Жилец отдает деньги за первый месяц проживания владельцу, а риэлтору выплачивает его вознаграждение.
Что входит в стоимость услуг посредника:
Теперь вы знаете, что значит комиссия при съеме квартиры.
Услуги агента помогут нанимателю сэкономить время на подбор квартиры и согласование деталей с владельцами квартир. Агент проводит работу «под ключ»: берет все заботы по поиску жилья на себя и гарантирует чистоту сделки. Кроме того, не стоит забывать, что опытные риэлторы – это хорошие продавцы. В некоторых случаях они помогут сторговаться с собственником, снизив стоимость арендной платы.
Услуги посредника при найме и сдаче жилья
Как правило, услуги посредника при аренде квартиры оплачивает наниматель. Это общепринятая норма. Что такое снятие жилья с комиссией? Это означает, что расходы на работу агента ложатся на того, кто заинтересован в поиске квартиры.
В некоторых случаях комиссию оплачивает собственник. Обычно владелец сам выплачивает гонорар посреднику, если сдает элитное дорогое жилье. Найти клиентов на такой вид недвижимости достаточно сложно, поэтому, чтобы поскорее заключить сделку, собственник может заплатить агенту сам. Наниматель в этом случае не платит.
Теперь вы знаете, кто платит риэлтору при сдаче жилья и в каких случаях.
Сколько составляет гонорар?
Какая комиссия отойдет агенту, от чего она будет зависеть и кто несет расходы по оплате – собственник или наниматель?
От чего зависит размер?
Сколько платить риэлтору? Сумма вознаграждения агента зависит нескольких факторов:
В этом случае в сделке участвуют два риэлтора – один предоставляет квартиру, другой – жильца. Нанимателю придется оплачивать услугу двух посредников. Как правило, это сумма не превышает 100% от ежемесячной арендной платы (этот гонорар делится между двумя агентами).
Обычно за услуги посредника платит наниматель. В ряде случаев эти расходы может взять на себя владелец квартиры:
Хозяин и наниматель могут договориться и поделить расходы на оплату услуг посредника на двоих. Это будет выгодно обоим: жилец сэкономит деньги, а собственник, предлагая такие условия, сможет быстро найти жильца.
Как определиться с суммой?
Обращаясь в агентство недвижимости за поиском квартиры, нанимателю следует сразу узнать сумму комиссии. Как правило, большинство посредников берет от 50 до 100% от стоимости арендной платы.
Пример. Собственник сдает квартиру за 15 000 рублей. Агент берет за свои услуги 100% комиссии. Нанимателю при заключении договора придется заплатить за первый месяц проживания 15 тысяч рублей хозяину и 15 тысяч агенту за оказание услуг. Если бы комиссия составляла 50%, то риэлтору пришлось бы заплатить всего 7500 рублей.
Можно ли обойтись без помощи специалистов по недвижимости?
При поиске квартиры многие обходятся без услуг риэлтора, обращаясь напрямую к собственникам.
Сделка без агента не предполагает комиссии. Однако в последнее время объявлений от прямых хозяев становится все меньше, так как они предпочитают пользоваться услугами посредников.
Можно ли снять с помощью агента квартиру, но комиссию не платить, обойтись без неё? Теоретически это возможно, однако по отношению к риэлтору будет не совсем этично. Вариант следующий: во время показа квартиры с агентом наниматель может тайком договориться с собственником о заключении договора без посредника. Если тот согласится, то они могут встретиться в назначенный день и подписать бумаги, не выплачивая агенту, который их свел, комиссию.
Какие документы нужны для оформления?
Чтобы документально зафиксировать факт оплаты работы риэлтора, между ним и нанимателем подписывается договор на оказание услуг. В нем указываются паспортные данные сторон и сумма. Для заключения такого соглашения нужны только паспорта.
Отличия от залога
Не следует путать комиссию с залогом. В чем же разница? Комиссия выплачивается агенту за его работу. Залог оплачивает наниматель собственнику в качестве гарантии своей добросовестности. Эта сумма является платой за последний месяц проживания в квартире.
Если жилец будет бережно относится к вещам собственника и содержать жилье в надлежащем виде, то при выезде он может рассчитывать на возврат этих денег.
Следует помнить, что услуги агента оплачиваются только после полностью выполненных им обязательств. Если посредник требует оплату вперед, то, вероятнее всего, это мошенник. Теперь вы знаете, что значат объявления типа «Сдам квартиру без комиссии».
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Кто должен платить комиссию риелтору. Снимаем квартиру экономно
Активность постепенно возвращается на московский рынок аренды жилья после серьезного падения в карантин. Но пока основным спросом пользуются недорогие объекты: одни арендаторы ищут варианты побюджетнее, другие переезжают из квартиры в комнату.
Выяснили, возможно ли сейчас снять квартиру без риелтора и кто должен платить комиссию — собственник или квартирант.
Кто пользуется услугами риелтора
Чаще всего к помощи риелторов обращаются именно собственники квартир. Таким образом они хотят избавить себя от необходимости вести переговорные процессы, оградиться от спама и нецелевых звонков.
Арендаторы, наоборот, в большинстве случаев занимаются поиском жилья самостоятельно. Более того, чтобы сократить сопутствующие затраты на комиссию риелтору, многие рассматривают именно объявления от собственников, а не агентов. Нанимают риелторов в основном региональные арендаторы, которые готовы приехать в город и посмотреть сразу несколько подобранных для них объектов.
К услугам риелтора нередко прибегают при аренде жилья премиум-класса (от 70–100 тыс. руб.). Такие клиенты обычно готовы платить за подбор вариантов и все переговорные процессы.
«Если объявления от собственников занимают примерно десятую часть предложений длительной аренды, то на них приходится порядка четверти всего потенциального спроса», — отметила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.
В условиях финансовой нестабильности многие стараются использовать наиболее экономичные способы решения разных бытовых вопросов, в том числе аренды жилья, отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, 63% арендаторов пробуют своими силами подобрать нужный вариант и провести сделку, но потом обращаются к специалистам. Если рассматривать эту группу, то половина ее участников искали жилье на площадках в интернете, четверть самостоятельно размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, а 10% пользовались услугами информационных агентств.
Размер комиссии
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Кто платит: квартирант или собственник
Традиционно комиссию платит арендатор. Для собственников услуги по сдаче жилья обычно бесплатны. «Но бывает так, что риелтор есть как со стороны собственника, так и нанимателя — в таком случае комиссия брокерами от нанимателя делится пополам, если нет другой договоренности с собственником», — отметила эксперт ЦИАН.
При сдаче дорогих объектов комиссию агенту может платить уже собственник, а не арендатор. По данным ЦИАН, в Москве среди объектов со ставкой аренды от 70 тыс. руб. в месяц для 80% объектов комиссия с нанимателя не берется — агенту платит собственник. И наоборот — в бюджете до 70 тыс. руб. собственник платит примерно в 20% случаев.
Как снизить комиссию или не платить ее
Чаще всего комиссия делится с контрагентом, и скидка при таких сделках практически никогда не предоставляется. «Бывают ситуации, когда собственник, желая получить эксклюзивные условия или дополнительные услуги, готов оплатить работу агентства — таким образом, он берет часть комиссии на себя, и в этом случае арендатору объект предлагается с дисконтом по комиссии», — добавила Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Попытаться снизить размер комиссии можно, если квартира сдается от собственников не от года, а на несколько месяцев. Аргументом в такой ситуации станет то, что всего через несколько месяцев квартиранту снова придется платить комиссию для поиска нового объекта.
Еще один способ снизить комиссию — обратиться к различным сервисам или группам в социальных сетях. Например, в популярной на Facebook группе Flats for friends можно найти много объявлений от собственников. Также стоит поискать варианты с невысокой комиссией (15–30%) или без нее на платформах ЦИАН, «Авито». К примеру, на сервисе ЦИАН комиссия для арендатора составляет 15% вместо 50% при обращении к риелтору. Иногда риелтор может в индивидуальном порядке предоставить небольшую скидку, но ее размер составляет 2–3 тыс. руб.